TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05838 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRPJ

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

Monsieur [N] [J]

Représentant : M^e Ayham SABRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A757

C/

Madame [D] [V]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LEMONNIER

M^e SEBRA

Copie délivrée à :

M^e KEITA

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ayham SABRA, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [V], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 mai 2020, M. [N] [J] a donné à bail à Mme [D] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6] (étage 2), pour un loyer mensuel de 470 euros, outre une provision mensuelle sur charges et un dépôt de garantie d’un montant de 940 euros.

Par acte en date du même jour, la société par actions simplifiée Action Logement Services s’est portée caution.

Des loyers étant demeurés impayés, le 5 mars 2024, la société par actions simplifiée Action Logement Services a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 1 210,36 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 27 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Action Logement Services, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d’habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation judiciaire ;

— l’expulsion de Mme [D] [V] ;

— et la condamnation de Mme [D] [V] :

— au paiement de la somme actualisée de 5 446,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation sur présentation d’une quittance subrogative,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement des articles 1134 et suivants du code civil et 24 de loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus et qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [D] [V] comparaît, assistée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— le rejet de la demande d’expulsion ;

— la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ;

— le rejet des autres demandes adverses ;

— à titre subsidiaire, un délai pour quitter les lieux.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’elle recherche un emploi depuis plusieurs mois sans succès, qu’elle est de bonne foi et qu’elle ne perçoit que 792,90 euros par mois. Elle explique qu’elle est en conflit avec ses colocataires mais qu’il n’y a eu aucune poursuites pénales. Elle demande des délais pour pouvoir trouver un autre logement. Elle ajoute qu’elle a un chien qui a eu une portée mais que les chiots ne sont plus dans le logement, que son conjoint ne possède pas d’arme et que le logement loué comporte 5 chambres dont 1 chambre qui a été complètement dégradée par ses colocataires.

M. [N] [J] intervient volontairement à l’instance et comparaît, assisté. Il se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— à titre principal, la constatation de la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résiliation ;

— l’expulsion de Mme [V] ;

— et la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 7, 15 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1728 et 1741 du code civil et 328, 329 et 330 du code de procédure civile, qu’il a dû solliciter la caution pour obtenir le paiement des loyers et des charges, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées, qu’il a donné congé pour motif légitime et sérieux, que la locataire ne règle plus son loyer depuis au moins le mois de janvier 2024 et qu’elle manque à son obligation de jouissance paisible du fait de son comportement violent à l’égard des colocataires et de la présence de chiens enfermés dans une des chambres qu’elle ne loue pas. Il précise qu’en raison du comportement de Mme [V], il ne parvient pas à louer les chambres libres.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de résiliation du bail

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 29 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 5 mai 2020 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2024, pour la somme en principal de 1 210,36 euros, laissant un délai de deux mois pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l’article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu’à l’issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 6 mai 2024.

L’expulsion de Mme [D] [V] sera en conséquence ordonnée.

II – Sur la demande de condamnation en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

La caution produit un décompte démontrant que Mme [D] [V] reste lui devoir la somme de 5 446,62 euros à la date du 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Mme [D] [V] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5 446,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 210,36 euros à compter du commandement de payer du 5 mars 2024 et sur la somme de 1 210,36 euros (2 420,72€ – 1 210,36€) à compter de l’assignation du 27 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux et sur présentation d’une quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

III – Sur les demandes de délais

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Par ailleurs, aux termes de l’article L412-3 du des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L’article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, à défaut de reprise du paiement du loyer, Mme [D] [V] ne peut bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire. La demande qu’elle forme à ce titre sera donc rejetée.

En revanche, et compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [D] [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, Mme [D] [V] justifie réaliser des démarches en vue de l’obtention d’un emploi et percevoir une allocation d’aide au retour à l’emploi de 792,90 euros par mois. Il ressort en outre des éléments produits aux débats par le bailleur que les colocataires de Mme [D] [V] ont porté plainte à trois reprises contre elle, dénonçant des faits de dégradations, des provocations, la présence de chiens enfermés et des insultes et menaces. Enfin, il résulte du constat dressé le 25 septembre 2024 que plusieurs chiens appartenant à Mme [V] étaient présents dans l’appartement et qu’elle occupait l’une des chambres non louées.

Ainsi, la situation financière de Mme [D] [V] rend difficile l’obtention d’un nouveau logement. Néanmoins, un conflit particulièrement aigu l’oppose à ses colocataires et elle ne démontre pas que ses chiens ne sont plus présents dans les lieux loués et qu’elle n’occupe plus l’une des chambres vacantes.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [D] [V] un délai d’un mois pour quitter les lieux.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Action Logement Services les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande qu’elle a formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches qu’a dû accomplir M. [N] [J], Mme [D] [V] sera condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2020 entre M. [N] [J] et Mme [D] [V] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 6] (étage 2) sont réunies à la date du 6 mai 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire formée par Mme [D] [V] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [N] [J] et la société par actions simplifiée Action Logement Services pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 5 446,62 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur la somme de 1 210,36 euros, à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 1 210,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [D] [V] à s’acquitter de sa dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à la société par actions simplifiée Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail sur présentation d’une quittance subrogative, du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à verser à M. [N] [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande présentée par la société par actions simplifiée Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE