TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY ; SELARL AXYME

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5M

N° MINUTE :

12-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 04 juin 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic FONCIA – IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE BATIMENT ET LA FINANCE représenté par son Mandataire Ad Hoc SELARL AXYME en la personne de Me [V] [B], dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

Délibéré le 04 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5M

EXPOSE DU LITIGE

La société LE BATIMENT ET LA FINANCE a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire clôturée pour insuffisance d’actifs selon jugement du 26 novembre 1998.

Elle est restée propriétaire des lots n°109 et 142 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par requête en date du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, a sollicité la désignation d’un mandataire ad hoc. Par ordonnance en date du 8 février 2024 rectifiée le 22 février 2024, le président du tribunal de commerce de Paris a désigné la société AXYME en la personne de Me [V] [B] en qualité de mandataire ad hoc de la société LE BATIMENT ET LA FINANCE pour la représenter dans le cadre de la procédure en paiement que le syndicat des copropriétaires va engager afin d’obtenir le recouvrement des sommes qui lui sont dues.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, a assigné la société LE BATIMENT ET LA FINANCE représentée par son mandataire ad hoc la société AXYME prise en la personne de Me [V] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, en paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts:

—  3156,86 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 5 juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il a fait valoir que la société LE BATIMENT ET LA FINANCE ne payait pas régulièrement les appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assignée à tiers présent, la société LE BATIMENT ET LA FINANCE représentée par son mandataire ad hoc ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

Une réouverture des débats a été ordonnée aux fins de présence impérative du mandaire ad hoc, communication d’un extrait Kbis actualisé de la société LE BATIMENT ET LA FINANCE ainsi que d’une matrice cadastrale actualisée.

Par conclusions signifiées le 17 mars 2025, le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 3842,82 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 mars 2025 inclus, les autres demandes étant inchangées.

A l’audience du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions reprises oralement. Il a communiqué une matrice cadastrale et un extrait Kbis actualisés.

La société LE BATIMENT ET LA FINANCE représentée par son mandataire ad hoc ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 4 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°109 et 142 (représentant 12/10000ème),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2007 au 1er trimestre 2025,

— les régularisations annuelles de charges de 2002 à 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 février 2003, 15 novembre 2004, 16 juin 2005, 15 novembre 2006, 8 novembre 2007, 10 mars 2010, 7 juin 2011, 20 juin 2012, 26 juin 2013, 11 juin 2014, 1er juin 2015, 13 juin 2016, 10 octobre 2017, 26 novembre 2018, 11 septembre 2019, 29 janvier 2021, 30 novembre 2021, 17 juillet 2023 et 11 juillet 2024 comportant :

o approbation des comptes des exercices de 2002 à 2023,

o vote des budgets prévisionnels de 2003 à 2025,

o vote des travaux suivants : recherche d’amiante, travaux bâtiments B, analyse teneur en plomb eau, ravalement façades bâtiments A, B, C et D, réfection plomberie, réfection des installations électricité commune, couverture du bâtiment A, peinture cage d’escalier bâtiment B, audit tuyauterie, remplacement colonnes montantes, remplacement boîtes aux lettres, mise en place chapeaux de mitrons bâtiment A, réfection murs et plafonds bâtiment B, installation robinet de puisage dans la cour, reprise de la fonte rez-de-chaussée, étanchéité bandeau façade, rénovation peinture hall d’entrée et cages d’escalier, pose d’un coffrage dans les halls, pose d’un digicode, remplacement des luminaires dans les cages d’escalier, mise en place compteurs divisionnaires, travaux de peinture des faces extérieures des portes sur rue et cour, réalisation d’un cahier des charges projet travaux sur pignon,

— un état récapitulatif de la créance au 10 mars 2025,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, la créance du demandeur est établie à hauteur de la somme de 2241,09 euros au 10 mars 2025, soustraction faite des frais de procédure et frais nécessaires.

La société LE BATIMENT ET LA FINANCE représentée par son mandataire ad hoc sera donc condamnée à payer la somme de 2241,09 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 mars 2025, du 1er trimestre 2007 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, aucune mise en demeure n’ayant été valablement reçue.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société LE BATIMENT ET LA FINANCE n’a pas payé ses charges de copropriété depuis plusieurs années. Toutefois, la défenderesse a été dissoute en 1992. Les tantièmes détenus et le montant de la dette ne justifient pas non plus l’octroi de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le ministère d’un avocat n’étant pas obligatoire en la matière, il ne sera pas fait application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société LE BATIMENT ET LA FINANCE, représentée par son mandataire ad hoc la société AXYME prise en la personne de Me [V] [B], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, la somme de 2241,09 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 mars 2025, du 1er trimestre 2007 au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE la société LE BATIMENT ET LA FINANCE, représentée par son mandataire ad hoc la société AXYME prise en la personne de Me [V] [B], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 9], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA IMMOBILIERE ILE DE FRANCE, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société LE BATIMENT ET LA FINANCE, représentée par son mandataire ad hoc la société AXYME prise en la personne de Me [V] [B], aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge