Tribunal de Proximité

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00238 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XTH

N° de Minute : 24/00238

JUGEMENT

DU : 21 Novembre 2024

[X] [V] [W]

C/

S.A.R.L. Agence du Beffroi – ORPI

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

du 21 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [V] [W]

né le 30 Août 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

La S.A.R.L. Agence du Beffroi – ORPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 OCTOBRE 2024

Charles DRAPEAU, Juge de Proximité, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge de Proximité, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [W] était propriétaire, avant de le céder par acte authentique du 16 septembre 2020, d’un immeuble situé [Adresse 4], dont il a confié la gérance à la SARL AGENCE DU BEFFROI, agence immobilière exerçant sous l’enseigne ORPI SOLUTIONS IMMOBILIERES, par mandat du 5 février 2010.

Dans le cadre de ce mandat de location, M. [X] [W] a conclu le 18 octobre 2019 un bail avec M. [J] [I], lequel a été défaillant dans le paiement de ses loyers.

Par courrier du 23 juillet 2021, M. [X] [W] a sollicité la SARL AGENCE DU BEFFROI au sujet de l’impayé de loyers de M. [J] [I], qu’il fixait, selon décompte joint à son courrier, à la somme de 2073,79 euros.

M. [X] [W] a ensuite saisi le conciliateur de justice, indiquant que la SARL AGENCE DU BEFFROI n’aurait pas mis en œuvre la garantie des loyers. Faute pour la SARL AGENCE DU BEFFROI d’être présente ou représentée, le conciliateur a dressé un constat de carence le 12 octobre 2023.

Puis, par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, M. [X] [W] a fait assigner la SARL AGENCE DU BEFFROI devant le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer, afin, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de bien vouloir la condamner au paiement des sommes suivantes :

2073,79 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, au titre des loyers impayés,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2023, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et finalement évoquée à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, M. [X] [W], représenté par son conseil, et reprenant ses dernières écritures, sollicite, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1240 et 1991 du code civil, la condamnation de la SARL AGENCE DU BEFFROI à lui payer les sommes suivantes :

2236,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021, au titre des loyers impayés,1000 euros au titre de la résistance abusive,1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La SARL AGENCE DU BEFFROI, représentée par son conseil, sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de M. [X] [W], et sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

1) Sur la faute

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code précise que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Enfin, aux termes de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, par le mandat de location conclu le 5 février 2010, les parties sont convenus, au titre de la rémunération du mandataire, d’honoraires de location et de rédaction et d’honoraires de gestion courante fixés, à la charge du mandant, à 6,20% hors taxe du montant du loyer.

Outre cet honoraire de gestion de 6,20%, il ressort des comptes de gérance (pièce n°4 de la défenderesse) que la somme de 6,83 euros à la charge du mandant était prélevée chaque mois au titre de la garantie des loyers.

Dans ce contexte, l’argument de la défenderesse tiré de ce que cette facturation procède d’une « simple erreur comptable » qui ne saurait « valoir souscription d’une garantie de loyers impayés » est inopérant. Au contraire, il est évident qu’une telle facturation, réitérée tous les mois, induisait, pour le mandant, qu’une garantie de loyers avait effectivement été souscrite à son profit.

De même, la SARL AGENCE DU BEFFROI ne peut utilement, sans violer l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, invoquer l’article 4 des conditions générales de son contrat « Garantie loyers impayés » (sa pièce n°2) selon lequel le défaut de versement par le locataire dans le délai de trois mois suivant son entrée dans les lieux est exclusif de la mise en œuvre de la garantie de loyers impayés, alors même qu’elle ne justifie d’aucune diligence aux fins de recouvrer le dépôt de garantie dans ce délai.

Il s’agit là d’un manquement du mandataire à ses obligations.

Par ailleurs, il ressort du mandat que le mandataire a pour « mission d’accomplir tous actes d’administration, notamment ceux désignés au paragraphe « étendue des pouvoirs ».

Au titre de ce paragraphe « étendue des pouvoirs », le mandant donne pouvoir au mandataire, notamment, de :

«

Gérer les biens, les louer aux prix, charges, conditions et durée que le mandataire avisera (…),Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations (…) et plus généralement toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui (…),A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter (…) »

Il ressort du décompte fourni par la défenderesse (sa pièce n°3) que le loyer a été payé pour la première fois par le locataire à hauteur de 450 euros le 19 juin 2020 alors qu’il est entré dans les lieux le 21 octobre 2019.

La SARL AGENCE DU BEFFROI ne produit aucun élément quant aux diligences entreprises auprès du locataire défaillant pour obtenir le recouvrement des loyers impayés entre son entrée dans les lieux le 21 octobre 2019 et le 19 juin 2020, alors que la dette s’élevait, à cette date, à la somme de 3061,29 euros.

Cela constitue indéniablement un nouveau manquement du mandataire à ses obligations.

De surcroît, l’absence d’information du mandant quant à cette situation d’impayés, qui a pourtant perduré plusieurs mois, est constitutif, encore, d’un manquement du mandataire dans l’exercice de son mandat.

Ces manquements sont constitutifs d’une faute et la responsabilité contractuelle de la SARL AGENCE DU BEFFROI est par conséquent engagée.

2) Sur le préjudice

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Plus spécifiquement, aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution du mandat.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le locataire de M. [X] [W] présentait un solde débiteur de 2236,29 euros au titre des loyers impayés pour la période courant du 21 octobre 2019 au 11 septembre 2020.

M. [X] [W] sollicite la réparation de son préjudice à hauteur de la totalité de cette somme.

Toutefois, il ne peut être tenu pour certain que la totalité des loyers impayés aurait été indemnisée par l’assureur si la SARL AGENCE DU BEFFROI n’avait pas commis de faute.

Dès lors, les manquements de la SARL AGENCE DU BEFFROI relatifs à l’assurance loyers impayés et aux mesures de recouvrement des loyers impayés sont à l’origine d’une perte de chance d’obtenir le paiement des loyers et le bénéfice de la garantie loyers, impayés dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue mais qui ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il convient, au cas d’espèce, de retenir un taux de perte de chance de 90 %.

En conséquence, la réparation sera évaluée à la somme de 2012,66 euros (2236,29 euros x 90 %).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation valant mise en demeure, soit le 6 février 2024 (et non à compter du courrier du 23 juillet 2021, celui-ci ayant été adressé sans accusé de réception et ne permettant donc pas de déterminer une date de réception certaine).

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Au regard de ces dispositions, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ressort d’un courriel de la société d’assurance FILHET-ALLARD daté du 5 août 2024, produit aux débats par le demandeur, que la SARL AGENCE DU BEFFROI a souscrit une assurance la garantissant des loyers impayés pour le logement de M. [J] [I], déclaré un sinistre au sujet de ce dernier le 11 décembre 2020 mais n’a ensuite jamais transmis à l’assureur les pièces utiles à l’instruction du dossier, malgré trois relances de ce dernier les 9 mars 2021, 31 mai 2021 et 23 juin 2021, conduisant à la clôture du dossier.

Cet élément caractérise la mauvaise foi de la SARL AGENCE DU BEFFROI, laquelle a soutenu tout au long de la présente procédure n’avoir pas souscrit de garantie de loyers impayés au sujet du locataire M. [J] [I].

Partant, il sera fait droit à la demande de M. [X] [W], de sorte que la défenderesse sera condamnée à lui payer à la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que, dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la SARL AGENCE DU BEFFROI, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

L’équité commande également de la condamner à payer à M. [X] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SARL AGENCE DU BEFFROI à payer à M. [X] [W] la somme de 2012,66 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024,

CONDAMNE la SARL AGENCE DU BEFFROI à payer à M. [X] [W] la somme de 1000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024,

CONDAMNE la SARL AGENCE DU BEFFROI à payer à M. [X] [W] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL AGENCE DU BEFFROI aux dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge