TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [P] [J]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00858 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LS

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Société d’économie mixte CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juin 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00858 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64LS

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 16/01/2024 à effet au 19/01/2024, la Société CDC HABITAT a donné à bail à M. [J] [P] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], avec cave pour un loyer de 3079,80 euros et 133,21 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 2/08/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 16449,04 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13/01/2025, la Société CDC HABITAT a fait assigner M. [J] [P] aux fins de:

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de M. [J] [P] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [P]

— voir condamner M. [J] [P] au paiement :

∙ d’une somme de 26308,91 euros, au titre de l’arriéré dû au 3/10/2024, à titre provisionnel, outre les loyers impayés venus à échéance au jour de la décision

∙ d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, révisable selon les dispositions contractuelles à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux,

∙ d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 15/01/2025.

A l’audience du 01/04/2025, le bailleur expose que les lieux ont été quittés le 25/02/2025 après état des lieux de sortie; il se désiste de sa demande en expulsion, maintient la demande en acquisition de la clause résolutoire et sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 26308,91 euros au 3/10/2024, ainsi que ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [J] [P] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 05/08/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 2/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 19/01/2024 (date d’effet) et stipule une durée de 6 ans. Il a été conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 02/08/2024, il était donc soumis à la nouvelle loi. Le délai prévu au commandement était donc de six semaines et non de deux mois.

En l’absence de grief invoqué par le défendeur sur cette erreur de délai, il y a lieu de substituer le délai légal au délai erroné pour l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [J] [P] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/09/2024 à minuit, soit à compter du 14/09/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement étant du 28/02/2024.

Il convient de constater le désistement de la demande en expulsion .

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [J] [P] par remise des clés le 25/02/2025 au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [J] [P] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [J] [P] reste devoir une somme de 25892,17 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 3/10/2024, octobre 2024 inclus et hors frais de procédure.

Il convient en conséquence de condamner M. [J] [P] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et impayées jusqu’au 25/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2/08/2024 sur la somme de 16449,04 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner M. [J] [P] à payer à laSociété CDC HABITAT la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [J] [P] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 14/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 3]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés le 25/02/2025 sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 25892,17 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 3/10/2024, octobre 2024 inclus outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement jusqu’au 25/02/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2/08/2024 sur la somme de 16449,04 euros et de l’assignation pour le surplus,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la Société CDC HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE la Société CDC HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [J] [P] à défaut de local désigné

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [J] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2/08/2024.

CONDAMNE M. [J] [P] à payer à la Société CDC HABITAT la somme de 900 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT