TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

N° RG 24/00030 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6H4

DEMANDEUR :

S.C.I. HDC2F [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra FUHRMANN, substituée par M^e Julie BRIOUDE, avocat plaidant au barreau de LYON, M^e Justine CORDONNIER, avocat postulant au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.S. DRIVALIA FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-Laurent REBOTIER, substitué par M^e Sarah FOURNIER, avocat plaidant au barreau de LYON, M^e Delphine CHAMBON, avocat postulant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 31 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2015, la S.C.I. HDC2F [Localité 5] a donné à bail à la société Aixa Location, aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Drivalia, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] » à [Localité 6] composés de la manière suivante :

« -une surface de bureau en rez-de-chaussée de 150 m² ;

une surface de bureau en mezzanine de 110 m² ;une surface d’activité/entrepôt de 1350 m². ».

Le bail a été conclu à l’effet d’exploiter un fonds de commerce de location de courte durée de véhicules, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2015 et moyennant un loyer annuel de 72 000 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2023, la S.C.I. HDC2F [Localité 5] a fait donner congé à la locataire pour le 31 décembre 2023, avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 120 000 euros hors taxes hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 juin 2023, la locataire a acquiescé au principe du renouvellement tout en s’opposant au montant du loyer réclamé.

Par mémoire en fixation de loyer du 25 janvier 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 janvier 2024 à la S.A.S. Drivalia, la S.C.I. HDC2F [Localité 5] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 120 000 hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er janvier 2024.

Par acte d’huissier signifié le 2 décembre 2024, la S.C.I. HDC2F [Localité 5] a assigné la S.A.S. Drivalia devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer de renouvellement à 115 000 euros hors taxes hors charges par an.

Parallèlement, un conflit a opposé les parties s’agissant de l’assiette du bail et plus particulièrement le parking. Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a décidé que l’occupation du parking attenant aux locaux loués constitue un trouble manifestement illicite à compter du 15 novembre 2024, a ordonné la cessation de cette occupation illicite dans le délai de dix jours sous astreinte et à défaut l’expulsion.

Dans son mémoire n°3 reçu au greffe le 31 mars 2025, la S.C.I. HDC2F [Localité 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire,

Juger que la procédure et ses demandes sont recevables ;Débouter la S.A.S. Drivalia de sa demande d’irrecevabilité ;A titre principal,

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024, à la somme annuelle de 115 000 euros, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;Condamner la société Drivalia au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer résultant de cette fixation et ce depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’au parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;Subsidiairement,

Fixer à la somme de 120 000 euros hors taxes hors charges par an, en principal, le montant du loyer de renouvellement ;Condamner la société Drivalia au paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer résultant de cette fixation et ce depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’au parfait paiement, ainsi que la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière ;A titre subsidiaire,

Ordonner une mesure d’expertise avec mission de chiffrer la valeur locative et donner son avis sur un motif de déplafonnement ;En tout état de cause,

Débouter la société Drivalia de sa demande de condamnation pour une prétendue procédure abusive et de toutes ses demandes, fins et prétentions ;La Condamner au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

La S.C.I. HDC2F [Localité 5] s’oppose à l’irrecevabilité soulevée en défense en soutenant que le fait qu’elle produise un rapport d’expertise amiable avec un montant différent de sa demande n’est pas un motif d’irrecevabilité de celle-ci. Elle souligne qu’aucun fondement juridique ne vient prévoir que la demande serait irrecevable en raison d’une erreur dans l’identification des locaux. Elle se prévaut d’un déplafonnement tenant à la modification des facteurs locaux de commercialité avec le renforcement de la zone dans le domaine automobile et demande la fixation du loyer en renouvellement au montant estimé par l’expert amiable.

Dans son mémoire n°3 en défense enregistré au greffe le 3 mars 2025, la S.A.S. Drivalia demande au juge des loyers commerciaux de :

Déclarer la S.C.I. HDC2F [Localité 5] irrecevable en ses demandes ;En tout état de cause,

La Débouter de l’ensemble de ses demandes ;La Condamner à lui payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;La Condamner à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.S. Drivalia se fonde sur les articles R.145-25 à R.145-27 pour arguer de l’irrecevabilité de la demande au motif que le rapport d’expertise amiable annexé à l’assignation est différent de celui communiqué avec le mémoire préalable. Elle estime qu’indépendamment des problématiques d’ordre déontologique que soulèvent les modifications apportées a posteriori au rapport d’expertise, elles privent de tous effets les diligences entreprises par la S.C.I. HDC2F [Localité 5] en vue de la saisine du juge des loyers commerciaux, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable en ses demandes. Elle soutient que de surcroît, cette substitution de pièces met à mal l’identification du bien objet du bail commercial sur lequel porte la procédure. Elle prétend que le parking a toujours fait partie du bail. Elle considère que le juge des loyers commerciaux, qui n’est pas compétent pour se prononcer sur l’étendue du bail commercial, ne peut statuer sur la demande en fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé sans que cette difficulté n’ait été tranché préalablement par le juge compétent.

Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité et rappelle qu’une expertise ne peut être ordonnée pour pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. Elle estime enfin que la bailleresse a commis une faute ayant fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, la présente procédure n’ayant été engagée que pour exercer une forte pression sur la locataire.

Après trois renvois, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 31 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur l’irrecevabilité de la demande

A- Sur l’irrecevabilité tenant à la substitution du rapport d’expertise amiable

Aux termes de l’article R.145-25 du code de commerce, les mémoires contiennent:

1° Une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ;

2° L’indication des autres prétentions ;

3° Les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie.

Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Selon l’article R.145-26, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

L’article L.145-27 dispose que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.

Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie.

Il résulte des débats que le rapport d’expertise amiable produit avec l’assignation en fixation du prix du bail par la société HDC2F a été modifié par rapport à celui initialement produit avec le mémoire préalable. Cela s’explique par le débat qui s’est noué entre les parties au sujet de l’assiette du bail et de l’inclusion du parking dans la location.

Dans le rapport annexé à l’assignation, la plus-value pour parking arrière n’a pas été reprise, de sorte que l’estimation de la valeur locative a été minorée à 112 634 euros, et que la bailleresse, tenant compte de cet élément, a réduit sa demande à 115 000 euros.

Le fait que l’expert ait pu modifier son rapport, vraisemblablement postérieurement à son établissement, pour écarter la valorisation du parking, sans en modifier la date, caractérise un manque de rigueur.

Pour autant, la bailleresse a répondu aux exigences formelles des articles R.145-25 à R.145-27 puisqu’il n’est pas contesté qu’elle a développé ses prétentions en droit et en fait, et qu’elle a annexé à son mémoire préalable et à son mémoire introductif d’instance les pièces sur lesquelles elle entend fonder sa demande, notamment le rapport d’expertise amiable. Le principe du contradictoire a été respecté et elle s’est montrée loyale dans l’administration de la preuve, notamment en produisant le rapport d’expertise modifié.

Il n’y a donc aucun motif d’irrecevabilité de la demande en fixation du loyer à ce titre.

B- Sur l’irrecevabilité tenant à l’assiette du bail

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Le juge des loyers commerciaux ne dispose que d’une compétence très restreinte, limitée à la fixation du loyer de renouvellement, à l’exclusion de toute autre question.

Il est indéniable que si la demande de la requérante portait sur l’assiette du bail, le juge des loyers commerciaux ne pourrait que se déclarer incompétent.

D’ailleurs, la demande de dommages-intérêts présentée par la défenderesse soulève la même problématique et il appartiendra aux parties de s’en expliquer dans la suite de la procédure.

Or, en l’occurrence, la présente juridiction n’est saisie que d’une demande de fixation du loyer de renouvellement, ce qui relève effectivement de sa compétence exclusive.

L’existence d’un contentieux au fond entre les parties portant sur le contenu du bail ne saurait les priver du droit de demander la fixation judiciaire du loyer en renouvellement.

En toute hypothèse, la juridiction est saisie de la fixation du loyer des locaux commerciaux tels que décrits dans le bail, et correspondant au bâti, de sorte qu’il devra être statué sur cette base.

Il n’y a donc pas davantage de motif d’irrecevabilité à ce titre.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir.

II- Sur la demande de fixation du loyer

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

La bailleresse a produit un rapport d’expertise amiable de la S.C.P. Gossein-Duhem faisant état d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité. La modification du rapport sur le seul point de la valorisation du parking n’est pas de nature à remettre en cause l’intégralité du rapport. Ce rapport conclut à une valeur locative de 112 500 euros, soit un montant supérieur à celui du loyer actuel.

Dès lors, il ne peut lui être reproché une carence dans l’administration de la preuve, alors qu’au contraire, le preneur s’abstient de discuter l’analyse de l’expert et de produire des éléments attestant d’une valeur inférieure.

Compte tenu du désaccord entre les parties sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

III- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Drivalla France de sa demande d’irrecevabilité ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [V] [H] CABINET ACF demeurant [Adresse 2]

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. HDC2F Lille devra verser au plus tard le 5 JUILLET 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 5 JANVIER 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux