DU 25 Juin 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00489 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NTLI

Code NAC : 30B

S.N.C. [Localité 6] EXPANSION 2

C/

S.A.R.L. L’HOMME DES 3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.N.C. [Localité 6] EXPANSION 2, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL LARGILLIERE AVOCAT, Maître Mathieu LARGILLIERE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 86, la SELARL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 423

DÉFENDEUR(S)

S.A.R.L. L’HOMME DES 3F dont le siège social est sis [Adresse 2] et au domicile personnel de son gérant , Monsieur [D] [I] au [Adresse 1]

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 24 mai 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 25 juin 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 décembre 2022, la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 a consenti un bail commercial en l’état futur d’achèvement à la société L’HOMME DES 3F portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 6] pour une durée de dix années moyennant un loyer annuel de base de 128 000 euros hors taxes et hors charges. Une réduction du loyer annuel a été consentie sur les cinq premières années en fonction du chiffre d’affaires de l’enseigne exploitant les lieux. La société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 a également consenti une participation financière ne pouvant excéder 130 000 euros au titre des travaux d’aménagement initiaux du local.

Le 9 octobre 2023, la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société L’HOMME DES 3F, portant sur la somme totale de 527 388,93 euros. Le 25 octobre 2023, le commandement de payer a été notifié au domicile du gérant de la société L’HOMME DES 3F, Monsieur [D] [I].

Par actes de commissaire de justice, le premier adressé le 18 mars 2024 au siège de la société, et le second en date du 7 mai 2024 au domicile du gérant, la société SNC CERGY EXPANSION 2 a fait assigner en référé la société L’HOMME DES 3F devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et visée dans les commandements de payer des 9 et 25 octobre 2023,Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société L’HOMME DES 3F ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du local à usage commercial portant le n°l65, qu’elle occupe au sein du [Adresse 4] sis à [Adresse 7], sous l’enseigne « SERGE BLANCO »,Juger que la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans le Centre Commercial, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la société L’HOMME DES 3F,Condamner la société L’HOMME DES 3F à régler à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2, à titre provisionnel, une somme de 763 353,80 euros toutes charges comprises au titre de son arriéré de loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires arrêtée au 29 janvier 2024, outre les intérêts de retard contractuels calculés au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 5 % dans les conditions de l’article 27 « INTERETS DE RETARD » du Chapitre II du bail,Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais,Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la société L’HOMME DES 3F s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, l’arriéré dû au titre du commandement n’étant apuré qu’en outre,Dans cette hypothèse, dire que faute par la société L’HOMME DES 3F de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la société L’HOMME DES 3F ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,Condamner la société L’HOMME DES 3F à rembourser à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2, à titre provisionnel, la somme de 65 000 euros qui lui a été versée au titre de la première tranche de 50 % de la participation du bailleur aux travaux d’aménagement de son local,Condamner, en cas de résiliation du bail, la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer de base exigible, indexée dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, à laquelle s’ajouteront la TVA ainsi que les charges, impôts, taxes et accessoires, et ce jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,Condamner la société L’HOMME DES 3F à régler à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2, à titre provisionnel, une somme de 76 335,38 euros, au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible de 10 % des sommes dues non réglées à échéance au 29 janvier 2024,Condamner la société L’HOMME DES 3F à régler à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 une provision à valoir sur l’indemnité fixée forfaitairement à 6 mois du dernier loyer de base annuel exigible relative au temps nécessaire à la relocation du local, soit la somme de 41 000 euros,Juger qu’en cas de résiliation dudit bail, le dépôt de garantie d’un montant de 20 500 euros restera définitivement acquis à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2,Condamner la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société L’HOMME DES 3F en tous les dépens, en ce compris les frais de Commissaire de Justice tenant à la signification des commandements de payer des 9 et 25 octobre 2023, au procès-verbal de constat du 24 octobre 2023, à la signification de la présente assignation, ainsi qu’aux frais de levée de l’état des nantissements et privilèges et de notification aux créanciers inscrits nécessaires,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 mai 2024 à laquelle la société L’HOMME DES 3F, citée par remise de l’acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’était pas représentée.

La société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 maintient ses demandes aux termes de son assignation.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 20 décembre 2022 stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 9 octobre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 9 octobre 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 10 novembre 2023.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 763 353,80 euros comme il résulte du décompte arrêté au 29 janvier 2024 versé aux débats.

Il y a donc lieu de condamner la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 la somme provisionnelle de 763 353,80 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 29 janvier 2024 (échéance du premier trimestre 2024 incluse), augmentée des intérêts de retard contractuels calculés au taux mensuel moyen du marché monétaire majoré de 5% prévue à la clause 27 du contrat de bail commercial du 20 décembre 2022.

Le contrat de bail commercial signé entre les parties le 20 décembre 2022 stipule dans sa clause 43.4 que le bailleur versera une participation financière au preneur au titre des travaux d’aménagement initiaux du local commercial. La société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 sollicite le remboursement de la somme versée à ce titre à la société L’HOMME DES 3F en ce que les travaux n’ont pas été réalisés et que les lieux n’ont pas été ouverts au public. Toutefois, la clause contractuelle ne prévoyant pas les conditions de remboursement de la somme versée par le bailleur au preneur à ce titre, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut statuer sur ce point en présence d’une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

La société L’HOMME DES 3F n’ayant réglé aucune somme au titre des loyers commerciaux, il convient de la condamner, en vertu des stipulations contractuelles, à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 à titre provisionnel une indemnité d’occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer de base, outre les charges et accessoires, et ce à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande relative à l’indexation de cette somme sera rejetée puisque le versement de l’indemnité d’occupation n’a pas vocation à perdurer, le bailleur disposant de la possibilité de recourir au concours de la force publique et d’un serrurier pour faire exécuter l’expulsion.

La demande au titre de la clause pénale de majoration de 10% prévue au contrat doit être accueillie dès lors qu’elle n’est ni contestée ni manifestement excessive. En l’espèce, la société L’HOMME DES 3F sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 76 335,38 euros à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 à ce titre.

Le contrat de bail du 20 décembre 2022 stipule que le preneur devra verser une indemnité équivalente au dernier loyer de base pendant six mois pendant le temps nécessaire à la relocation. Cette clause s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil aux termes duquel le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Or, cette indemnité forfaitaire, qui s’ajoute à la clause pénale de majoration de 10% des sommes impayées, est contestable quant à son montant correspondant à six mois de loyer, alors même que le preneur est condamné à verser une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer et jusqu’à la libération effective des lieux. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

Le bail commercial conclu le 20 décembre 2022 prévoit que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur en cas de résiliation pour toutes causes imputables au preneur.

En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société L’HOMME DES 3F, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation et à la levée de l’état de nantissement. Le procès-verbal de constat du 24 octobre 2023 ayant été réalisé par un commissaire de justice non désigné judiciairement, n’est pas un acte de procédure au sens de l’article 695 du code de procédure civile, il ne sera pas inclus dans les dépens.

Il convient de condamner la société L’HOMME DES 3F, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 décembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 10 novembre 2023 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 6] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société L’HOMME DES 3F et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société L’HOMME DES 3F à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2, à compter du 1er avril 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, au montant calculé forfaitairement selon le contrat de bail du 20 décembre 2022 sur la base du double du dernier loyer de base, outre les charges et accessoires, et condamnons la société L’HOMME DES 3F au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 la somme provisionnelle de 763 353,80 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 29 janvier 2024, échéance du premier trimestre 2024 comprise, avec intérêts de retard contractuels calculés au taux mensuel moyen du marché monétaire majoré de 5% prévue à la clause 27 du contrat de bail commercial du 20 décembre 2022 ;

CONDAMNONS la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 la somme provisionnelle de 76 335,38 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la participation financière du bailleur aux travaux d’aménagement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’indemnité forfaitaire de six mois de loyer ;

ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ;

CONDAMNONS la société L’HOMME DES 3F à payer à la société SNC [Localité 6] EXPANSION 2 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société L’HOMME DES 3F au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la signification de l’assignation et de levée de l’état de nantissement ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE