TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marc GAILLARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMO

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. G3G IMMOBILIER, dont le siège social est sis CHEZ ALAC ETOILE – [Adresse 3]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0962

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VMO

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27/05/2004 à effet au 11/03/2004, Mme [S] [F] a donné à bail à M. [E] [R] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 593 euros et 31 euros de provisions sur charges mensuelles.

La SAS G3G IMMOBILIER a acquis les lieux loués le 16/03/2022, selon attestation notariée de Me [P].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 3409,04 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 01/08/2024, la SAS G3G IMMOBILIER a fait assigner M. [E] [R] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges , et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [E] [R] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion sans délai de M. [E] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est

— voir supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble ou local de son choix aux frais, risques et péril de M. [E] [R]

— voir dire que si l’occupation se prolonge plus d’un an à compter du 01/08/2024 ou du prononcé de la résiliation judiciaire , l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du congé

— voir condamner M. [E] [R] au paiement :

A titre principal :

∙ d’une somme de 5104,56 euros, au titre de l’arriéré dû au 25/07/2024, lors de la date d’acquisition de la clause résolutoire

∙ d’une indemnité d’occupation, égale à 1200 euros et des charges, à compter du 01/08/2024 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

A titre subsidiaire en cas de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

∙ d’une somme de 5104,56 euros, au titre de l’arriéré dû au 25/07/2024, augmentée des échéances à venir et diminué des éventuels paiements à intervenir , jusqu’à la date de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

∙ d’une indemnité d’occupation, égale à 1200 euros et des charges, à compter du 01/08/2024 et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

Et :

— voir condamner M. [E] [R] au paiement d’une somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

— voir prononcer l’exécution provisoire

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 06/08/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5104,56 euros au 25/07/2024 et toutes ses autres demandes.

Il précise que le commandement de payer indique un délai de 6 semaines au lieu de 2 mois, mais que dans l’assignation la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est faite à deux mois. Subsidiairement, il demande le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, faute de paiement depuis un an.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [E] [R] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation

M. [E] [R] a été régulièrement assigné.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 22/05/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 21/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 11/03/2004 (date d’effet) et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 11/03/2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 21/05/2024, il était donc soumis à la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc de deux mois et non de 6 semaines.

La nullité d’un acte s’apprécie au moment de sa délivrance, et ne peut être régularisé lors de l’assignation.

Mais la mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, non comparant, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer.

Il convient donc de substituer le délai légal applicable.

M. [E] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21/07/2024 à minuit, soit à compter du 22/07/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris, le dernier paiement datant du 08/01/2024, les prélèvements étant ensuite rejetés puis interrompus.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [E] [R] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

La demande de suppression du délai de deux mois n’est pas justifiée, le délai de deux mois étant nécessaire pour un relogement. Elle sera rejetée.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [E] [R] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [E] [R] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [E] [R] au paiement de celle-ci. En effet le préjudice n’est pas démontré être supérieur à la valeur locative de ce bien loué en 2004.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [E] [R] reste devoir une somme de 5104,56 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 25/07/2024, juillet 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [E] [R] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024 sur la somme de 3409,04 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner M. [E] [R] à payer à la SAS G3G IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [E] [R] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONSTATE que M. [E] [R] a été régulièrement assigné

DECLARE la SAS G3G IMMOBILIER recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 22/07/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué, sans majoration

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la SAS G3G IMMOBILIER la somme de 5104,56 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 25/07/2024, juillet 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 21/05/2024 sur la somme de 3409,04 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS G3G IMMOBILIER pourra faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DEBOUTE la SAS G3G IMMOBILIER de sa demande de suppression du délai suivant commandement de quitter les lieux

AUTORISE la SAS G3G IMMOBILIER à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [E] [R] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [E] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21/05/2024.

CONDAMNE M. [E] [R] à payer à la SAS G3G IMMOBILIER la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT