TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [X] [T]

M [G] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QET

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 26 mai 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Madame [X] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QET

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [T] et M. [G] [F] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1109,13 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2024, la société RIVP a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5023,96 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [T] et M. [G] [F] le 9 janvier 2024.

Par assignation du 25 novembre 2024, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, autoriser la séquestration des meubles, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et M. [G] [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,

—  6535,27 euros au titre de l’arriéré locatif mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 mars 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative n’a pas augmenté puisqu’elle s’élève à 6535,27 euros au 5 mars 2025. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle accepte le plan d’apurement proposé par les défendeurs et ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [X] [T] et M. [G] [F] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant, durant trente-six mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et non six semaines comme indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 8 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5023,96 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2025, Mme [X] [T] et M. [G] [F] lui devaient la somme de 6535,27 euros.

Mme [X] [T] et M. [G] [F] reconnaissent leur dette et n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5023,96 euros et de l’assignation pour le surplus.

Au regard de la clause de solidarité prévue au contrat de bail (article 8), ils seront condamnés solidairement conformément à l’article 1310 du code civil.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte produit, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [X] [T] et M. [G] [F] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette, durant trente-six mois/

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [T] et M. [G] [F], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juillet 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] d’une part, et Mme [X] [T] et M. [G] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 9 mars 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [T] et M. [G] [F] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 6535,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5023,96 euros et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [X] [T] et M. [G] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [T] et M. [G] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et M. [G] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [X] [T] et M. [G] [F] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [T] et M. [G] [F] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [X] [T] et M. [G] [F] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge