TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 03 Octobre 2025

N° RG 25/03078 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRUN

Jugement du 03 Octobre 2025

N° : 25/847

[I] [T], venant aux droits de Monsieur [P] [K]

C/

[G] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M [I]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [E]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 03 Octobre 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Juillet 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre2025, date à laquelle, elle a été prorogée au 03 Octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [I] [T], venant aux droits de Monsieur [P] [K]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

ET :

DEFENDEUR :

M. [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2020, Monsieur [K] [P], a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [E] concernant un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 390 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte authentique reçu le 28 juin 2022, Monsieur [K] [P] a vendu le logement objet du bail à Monsieur [T] [I] qui est devenu bailleur.

Monsieur [E] ayant cessé de payer ses loyers, Monsieur [I] a sollicité l’intervention d’un conciliateur de justice, lequel a établi un constat d’échec, Monsieur [E] n’étant pas en mesure de proposer une solution amiable.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.106,40 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [V] [E] le 21 janvier 2025.

Par assignation du 25 mars 2025, Monsieur [T] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers et charges par le locataire dans les deux mois du commandement de payer demeuré infructueux,Ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :2.813,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation selon les dispositions du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025.

Le 24 juin 2025, le CDAS de Brocéliande a adressé un rapport d’enquête sociale indiquant que Monsieur [E] a pris contact avec le service social dès 2024 en raison d’une perte importante de revenus suite à la perte de son emploi, ses charges étant devenues supérieures à ses ressources. Monsieur [E] est décrit comme ayant fait de nombreuses démarches pour diminuer ses charges, en saisissant le juge aux affaires familiales, en sollicitant des aides pour faire réparer son véhicule afin de lui permettre de répondre aux offres d’emploi, en demandant l’octroi d’une allocation de logement et en sollicitant un logement social. En outre, Monsieur [E] a déposé un dossier auprès de la Banque de France, lequel a été déclaré recevable en avril 2025. Le service social conclut que la résiliation du bail serait préjudiciable, au vu des démarches effectuées par le locataire et l’accueil régulier de ses enfants.

À l’audience du 4 juillet 2025, Monsieur [I] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 3 juillet 2025, s’élevait désormais à 4.384,32 euros. Monsieur [I] a expliqué qu’il s’acquittait de toutes les charges de ce logement depuis le mois de novembre 2024, qu’au vu du dossier de surendettement, il risquait de ne pas être réglé de l’arriéré locatif, et a précisé que ce contentieux était moralement difficile à supporter pour lui, ne percevant que le montant de l’APL.

Il a considéré qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [V] [E] a comparu et confirmé avoir déposé une demande de logement social. Il a indiqué qu’il avait toujours payé ses loyers jusqu’à la perte de son emploi. Il a précisé qu’il travaillait depuis quelques jours en intérim et qu’il proposait d’apurer sa dette locative en payant 40 euros par mois en sus de la reprise du paiement du loyer résiduel.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 19 septembre 2025, prorogé au 3 octobre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [T] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.106,40 euros réclamée n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, des efforts réalisés par celui-ci, accompagné du service social, pour rechercher des solutions, et de sa capacité à reprendre le paiement d’un loyer régulier compte tenu de son retour à l’emploi, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

En cas de non-respect du plan d’apurement, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [T] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, Monsieur [E] lui devait la somme de 4.384,32 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [V] [E] reconnaît le montant de sa dette locative et sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement accordés, il convient de différer l’exigibilité de la totalité de cette somme en autorisant Monsieur [V] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à compter de la résiliation du bail le 22 mars 2025, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 22 mars 2025 au 4 juillet 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 4.384,32 euros sus-prononcée.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [T] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge du bailleur les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard à la situation économique du défendeur et à son engagement à rétablir la situation, il y a lieu de le condamner à payer au demandeur une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 22 mars 2025 la résiliation du bail conclu le 1er mars 2020 entre Monsieur [K] [P] et Monsieur [V] [E] concernant un logement situé [Adresse 2], étant précisé que par acte authentique reçu le 28 juin 2022, Monsieur [K] [P] a vendu le logement objet du bail à Monsieur [T] [I], lequel est devenu bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 4.384,32 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-quatre euros et trente-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse ;

AUTORISE Monsieur [V] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le cinquième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [V] [E] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [V] [E] sera condamné à verser à Monsieur [T] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec révision contractuellement prévue, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [E] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge