TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/56310 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAPJT

N° : 6

Assignation du :

05 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Anne-sylvie SAURIN-THELEN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC27

DEFENDERESSE

La société LUMS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître David SEMHOUN, avocat au barreau de PARIS – #D0100

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 29 septembre 2018, Mme [S] [P] a donné à bail commercial à la société LUMS des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 14 040 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Mme [P] est décédée le 2 octobre 2022 et suivant attestation du 3 octobre 2023, la propriété du local a été transférée à M. [H] [P].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 4 janvier 2024, à la société LUMS, pour une somme de 7 620 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 2 janvier 2024.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 18 février 2025, à la société LUMS, pour une somme de 8 706,23 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus.

Par acte du 5 août 2025, M. [H] [P] a fait assigner la société LUMS devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 18 mars 2025,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du contrat de bail,

— dire et juger que la société LUMS, prise en la personne de son président, M. [B] [E], est occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 1], et ce depuis le 18 mars 2025 à minuit, date de l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société LUMS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LUMS à lui payer la somme provisionnelle de 8 676,23 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2025 (3ème trimestre inclus),

— condamner la société LUMS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur, soit la somme de 1 200 euros (loyers + charges),

— condamner la société LUMS au paiement d’une somme de 172,32 euros au titre des frais de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail compte tenu de la carence répétée du preneur dans l’exécution de ses obligations de paiement de loyer à termes à échoir, et ce sans indemnité d’éviction,

— condamner la société LUMS au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’exploit introductif d’instance, de la notification aux créanciers privilégiés, et de tous les actes nécessaires à l’exécution de la décision à intervenir.

À l’audience du 6 novembre 2025, M. [H] [P] a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 1 200 euros au 5 novembre 2025 (4ème trimestre inclus), et en s’opposant à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société LUMS, par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge des référés de :

— débouter M. [H] [P] de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

— la déclarer recevable en sa demande de délais pour s’exécuter et de suspension des effets de la clause résolutoire,

— lui octroyer des délais rétroactifs jusqu’à la date de la décision à intervenir pour régler les sommes visées au commandement de payer en date du 18 février 2025,

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 29 septembre 2018 durant les délais octroyés,

— constater qu’elle s’est exécutée dans les délais octroyés,

— dire que le commandement de payer délivré le 18 février 2025 n’a pas pu mettre en jeu la clause résolutoire du bail,

— rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 29 septembre 2018.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 18 février 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, M. [H] [P] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8 706,23 euros au titre de la période courant du 1er juillet 2024 au 1er janvier 2025, premier trimestre 2025 inclus.

Il résulte du décompte locatif que le dernier versement permettant de solder les causes du commandement a été effectué postérieurement au délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Le preneur fait valoir être à jour des paiements de son loyer courant, un accord étant intervenu avec le bailleur afin de lui permettre de régler les loyers mensuellement. Le demandeur indique que l’accord intervenu supposait des paiements réguliers de la part du preneur et qu’en l’absence de tels paiements cet accord ne vaut plus aujourd’hui, de sorte qu’il demeure une dette d’un montant de 1 200 euros.

Il résulte des pièces versées par le défendeur que par mail du 17 avril 2024, le bailleur a confirmé l’accord amiable pour un paiement mensuel des loyers, en précisant que cet accord ne dispense pas du paiement le 1er de chaque mois à terme à échoir conformément aux dispositions du contrat de bail. Le décompte locatif permet également d’établir que le société LUMS n’a pas procédé au paiement mensuel des loyers courants, conformément aux termes de l’accord amiable intervenu entre les parties, de sorte que le bailleur est bien fondé à remettre en cause cet accord du 17 avril 2024.

En conséquence, il résulte du décompte locatif que la somme de 1 200 euros au titre du loyer pour le quatrième trimestre 2025, exigible 1er octobre 2025, reste due par le preneur à ce jour.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société LUMS au payement de cette somme.

Les frais de délivrance du commandement de payer, d’un montant de 172,32 euros ne font en revanche pas partie de la dette locative mais relèvent en revanche des dépens.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société LUMS fait valoir sa bonne foi et explique l’absence de paiement par des difficultés rencontrées suite à plusieurs dégâts des eaux en 2018 et 2020 l’ayant empêché de jouir paisiblement de son exploitation dès l’origine, à la crise du COVID-19 ayant fortement impacté la trésorerie de la société et à des choix économiques afin de relancer son activité. Elle fait valoir que depuis le mois de septembre 2025, l’activité de la société a été pleinement relancée et sa trésorerie reconstituée.

Compte tenu des développements précédents et de la persistance d’une dette locative, la demande de délais rétroactifs sera rejetée.

Toutefois, au regard des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société LUMS telle qu’établie par l’attestation comptable versée par la défenderesse, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de deux mois à la société LUMS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III- Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société LUMS sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV- Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LUMS, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LUMS ne permet d’écarter la demande de M. [H] [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société LUMS à payer à M. [H] [P] la somme provisionnelle de 1 200 euros au titre de l’arriéré locatif au 4 novembre 2025, quatrième trimestre inclus ;

Disons que la société LUMS pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en deux mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société LUMS de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LUMS et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2],, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société LUMS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et la dénonciation aux créanciers inscrits ;

Condamnons la société LUMS à payer à M. [H] [P] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 05 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ