TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57EY

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

La SA RFL – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0159

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09186 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57EY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2003, la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires a consenti un bail d’habitation à M. [N] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°85, bâtiment 1, escalier 1) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel, outre une provision pour charge.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3230,56 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [G] le 5 mars 2024.

Par assignation du 23 septembre 2024, la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4335,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 décembre 2024, la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 décembre 2024, s’élève désormais à 4409,57 euros. La SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

LA SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [N] [G].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3230,56 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mai 2024.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [N] [G] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 181 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA [Adresse 6] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M. [N] [G] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 décembre 2024, M. [N] [G] lui devait la somme de 4409,57 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4335,59 euros, suivant décompte arrêté au 18 septembre 2024.

M. [N] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 3230,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 décembre 2003 entre la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires, d’une part, et M. [N] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (appartement n°85, bâtiment 1, escalier 1) à [Localité 5] est résilié depuis le 2 mai 2024,

CONDAMNE M. [N] [G] à payer à SA RLF Résidences Le Logement des Fonctionnaires la somme de 4335,59 euros (quatre mille trois cent trente-cinq euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 3230,56 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [N] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 181 euros (cent quatre-vingt-un euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [N] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (appartement n°85, bâtiment 1, escalier 1) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SA Résidences Le Logement des Fonctionnaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024 et celui de l’assignation du 23 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection