TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/05/2025

à : Maitre Sarah BENGHOZI-TELLOUK

Maître Pascale [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/02743

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KQH

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [N] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maitre Sarah BENGHOZI-TELLOUK, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0518

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de Maître Pascale CAMPANA de la SELEURL SELARLU PASCALE CAMPANA, avocate au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #P0262

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N°RG 25/02743 – N° PORTALIS 352J-W-B7J-C7KQH

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [W] est locataire d’un studio situé au [Adresse 2] (Bâtiment A, 2ème étage, porte 6) ainsi que d’un emplacement de stationnement (1er sous-sol, n° 38) et d’une cave (2ème sous-sol n° 38) en vertu d’un bail à usage d’habitation en date du 28 janvier 1987, soumis à la loi du 23 décembre 1986, qui lui a été consenti, en sa qualité de fonctionnaire par l’A.L.P.A.F, aux droits duquel se trouvent aujourd’hui les Résidences Le Logement des Fonctionnaires. Ce studio est occupé depuis le 7 juillet 2022 par Madame [Z] [F].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 août 2024, doublée d’un courriel du même jour, Madame [N] [W] a signifié à Madame [Z] [F] que l’hébergement au sein de l’appartement susvisé qu’elle indique lui avoir consenti pour une durée limitée a pris fin depuis le 7 juillet 2024 et l’a sommée de quitter les lieux dans les trois mois. Ce courrier n’a pas été retiré par Madame [Z] [F].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 septembre 2024, le conseil de Madame [N] [W] a mis en demeure Madame [Z] [F] de quitter les lieux pour le 15 novembre 2024. Ce courrier est revenu avec la mention : « Destinataire inconnu à l’adresse ».

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, Madame [N] [W] a assigné Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, aux fins, au visa des article 834 et 835 code de procédure civile, de voir :

constater que Madame [Z] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux, ordonner son expulsion immédiate des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,ordonner le transport et la séquestration des objets mobiliers trouvés dans les lieux aux risques et périls de Madame [Z] [F], fixer à la somme de 1.500 euros une indemnité mensuelle d’occupation des lieux,condamner Madame [Z] [F] au paiement de :- une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à la libération des lieux,

— une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive de Madame [Z] [F],

— une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er avril 2025, à laquelle l’affaire a été appelée pour la première fois, Madame [N] [W], représentée par son conseil, a repris et soutenu les termes de son assignation. Elle a précisé, sur question du juge des référés, que la demande d’astreinte porte sur la libération des lieux et que celles concernant l’indemnité d’occupation et les dommages et intérêts sont formées à titre provisionnel. Elle a conclu au rejet de la demande formée par Madame [Z] [F] tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux, compte tenu de sa mauvaise foi, de l’opacité de sa situation professionnelle, de l’absence de démarches pour se loger et des délais supplémentaires qu’elle lui a déjà accordés et dont de fait elle a déjà bénéficié.

Elle a soutenu que Madame [Z] [F] était une amie de sa fille qu’elle a accepté d’aider, en premier lieu en établissant une attestation d’hébergement en sa faveur le 28 juin 2022 afin de lui permettre de bénéficier d’une bourse d’études et de trouver un logement, puis en acceptant de l’héberger à compter du 28 juin 2022, pour une durée déterminée alors qu’elle-même allait passer quelques mois chez sa fille en Israël où compte tenu des événements du 7 octobre 2023, elle est restée plus longtemps que prévu ; qu’elle n’a jamais sous-loué l’appartement à Madame [Z] [F] ; qu’elle n’en a retiré aucun enrichissement personnel ; que pour des raisons de facilité, étant elle-même à l’étranger, il était convenu que ce soit Madame [Z] [F] qui règle directement les loyers entre les mains du bailleur pour son compte ; que les quittances ont continué à être établies à son nom ; que lorsqu’elle est revenue à [Localité 8], à l’été 2024, et alors que Madame [Z] [F] s’était engagée verbalement à plusieurs reprises à restituer les lieux, elle a finalement refusé de les libérer, la contraignant à devoir être hébergée par sa sœur à [Localité 7]. Madame [N] [W] a précisé avoir informé son bailleur des difficultés qu’elle rencontrait avec Madame [Z] [F]. Elle a fait valoir qu’elle a 65 ans, une santé fragile nécessitant d’importants traitements et perçoit une retraite de 290 euros par mois qui ne lui permet pas de contracter un nouveau bail.

Madame [Z] [F], assistée par son conseil, a déposé des conclusions qu’elle a développées oralement à l’audience et aux termes desquelles elle a, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :

à titre principal, soulevé des contestations sérieuses tenant à l’existence d’un contrat verbal de sous-location, à l’absence du respect du délai de préavis, ne permettant pas au juge des référés de statuer sur les demandes de Madame [N] [W] qui excèderaient ses pouvoirs, à titre subsidiaire, conclu au rejet de l’intégralité des demandes formées par Madame [N] [W],à titre infiniment subsidiaire, sollicité six mois de délai pour quitter les lieux,en tout état de cause, demandé la condamnation de Madame [N] [W] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir que Madame [N] [W] n’occupe plus les lieux litigieux depuis 20 ans, que c’est sa sœur Madame [L] [W] qui y habitait et a adressé une demande de résiliation du bail au bailleur dont elle s’est ensuite rétractée ; que c’est dans ces conditions, que Madame [E] [W], fille de Madame [N] [W] et nièce de Madame [L] [W], lui a proposé verbalement ce logement en sous-location ; qu’un état d’entrée dans les lieux a été établi le 4 juillet 2022 avec Madame [L] [W] ; qu’il lui a été demandé par Madame [N] [W] de se présenter comme sa nièce ; qu’il existe donc un contrat de sous-location conclu verbalement qui lui donne un titre à occuper les lieux ;

qu’il ne peut lui être réclamé une indemnité d’occupation des lieux par Madame [N] [W] dès lors que les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au bailleur ; qu’elle n’est pas opposée à quitter les lieux mais a besoin d’un délai supplémentaire de six mois ; qu’elle subit des menaces de la part de Madame [E] [W] pour lesquelles elle a déposé une main courante le 9 décembre 2024 au commissariat du [Localité 4].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à l’assignation et aux conclusions développées oralement à l’audience par leurs conseils.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré au 23 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [Z] [F]

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse ne fait donc pas obstacle aux pouvoirs du juge des référés de faire cesser un trouble manifestement illicite. Ces pouvoirs ne sont pas davantage conditionnés par l’urgence, condition posée par l’article 834 du même code.

Le juge des référés doit cependant vérifier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Décision du 23 mai 2025

PCP JCP référé – N°RG 25/02743 – N° PORTALIS 352J-W-B7J-C7KQH

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre du bien dont autrui a la propriété ou l’usage exclusif constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin et ce, comme précédemment indiqué, nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse.

Cependant, le juge des référés doit vérifier, si avec l’évidence requise en référé, le défaut de titre est évident et donc si les contestations élevées au sujet de ce défaut de titre ne sont manifestement pas sérieuses.

Il y a donc lieu d’examiner la pertinence des contestations soulevées par Madame Madame [Z] [F] relativement au titre de sous locataire du studio dont elle se prévaut et qui lui aurait été consenti par Madame [N] [W], étant rappelé qu’il incombe à Madame Madame [Z] [F] de démontrer que fait défaut l’évidence requise en référé qui interdirait de constater qu’elle est occupante sans droit ni titre des lieux litigieux.

Il convient de préciser que la question du titre en vertu duquel Madame Madame [Z] [F] occuperait les lieux doit être examinée dans le cadre des rapports entre les deux parties à la procédure et non par rapport au bailleur qui est étranger à la procédure.

En l’espèce, il est constant que Madame [N] [W] est locataire d’un studio situé au [Adresse 2] ([Adresse 5]) en vertu d’un bail à usage d’habitation en date du 28 janvier 1987 qui lui a été consenti, en sa qualité de fonctionnaire par l’A.L.P.A.F (pièce de la demanderesse n°1), aux droits duquel se trouvent aujourd’hui les Résidences Le Logement des Fonctionnaires (pièce de la demanderesse n°3). Il résulte également des déclarations des deux parties que ce studio est occupé depuis le 7 juillet 2022 par Madame [Z] [F] et que cette occupation perdure à ce jour.

Madame [N] [W] prétend qu’elle a hébergé Madame [Z] [F] à titre gratuit tandis que celle-ci soutient que Madame [N] [W] lui a sous-loué les lieux où elle ne vivait plus depuis plusieurs années, les faisant occuper par sa sœur Madame [L] [W].

Il résulte des pièces produites aux débats que Madame [N] [W] a établi le 28 juin 2022 une attestation dans laquelle elle déclare héberger à compter du 7 juillet suivant Madame [Z] [F] qu’elle présente comme sa nièce (pièce de la demanderesse n°2), alors qu’il n’est pas contesté que Madame [Z] [F] était une amie de Madame [E] [W], fille de Madame [N] [W] et qu’il n’y a donc aucun lien de parenté entre les deux parties.

Un état des lieux a été dressé le 4 juillet 2022 entre Madame [Z] [F] et Madame [L] [W], sœur de Madame [N] [W] (pièce de la défenderesse n° 3). C’est également Madame [L] [W] qui a annulé le 15 juin 2022 la demande de résiliation du bail qu’elle avait adressée au bailleur le 10 juin 2022 (pièce de la défenderesse n° 2), ce qui est de nature à faire douter de l’occupation des lieux par Madame [N] [W], locataire en titre, étant observé que l’arrivée dans les lieux litigieux de Madame [Z] [F] coïncide avec la demande d’annulation de résiliation de bail par Madame [L] [W].

Enfin, il est établi que Madame [Z] [F] a réglé depuis juillet 2022 le loyer du studio directement entre les mains du bailleur pour le compte de Madame [N] [W] (pièce de la demanderesse n°3 et pièce de la défenderesse n° 5). Enfin, dans un courriel du 5 juillet 2022, Madame [N] [W] recommande à Madame [Z] [F] de préciser sur le virement au bailleur qu’il est opéré pour son compte et au cas où quelqu’un la questionnerait de dire qu’elle est sa nièce et qu’elles vivent ensemble (pièce de la défenderesse n° 4).

Au regard d’une part, du montage réalisé par les parties et du mensonge entretenu auprès du bailleur et du voisinage sur le lien de parenté entre les parties, à la demande de Madame [N] [W] et d’autre part, du règlement du loyer par Madame [Z] [F], les contestations de celle-ci sur sa qualité de sous-locataire des lieux, revêtent un caractère sérieux et leur examen excède manifestement les pouvoirs du juge des référés.

Ainsi, Madame [N] [W] échoue à démontrer le caractère manifestement illicite de l’occupation des lieux par Madame [Z] [F].

Dans ces conditions, il convient de dire qu’il n’y a lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Madame [N] [W].

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

Madame [N] [W], partie perdante à la procédure, sera condamnée à supporter les entiers dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [F] les frais qu’elle a assumés pour assurer la défense de ses intérêts. En conséquence, elle sera également déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [N] [W] à l’encontre de Madame [Z] [F] et la renvoyons à mieux se pourvoir au fond,

Déboutons les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Madame [N] [W] aux dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à la disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière dont les noms sont indiqués en première page,

La greffière La juge des contentieux et de la protection