COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00069 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5OS

Minute N° : 25/00184

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[V] DELTA

Copie délivrée à :M.[B]

le :03/04/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [V] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Mme [J] [S], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [B]

né le 05 Août 1954 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 1990, l’Office Public de l’Habitat du département du [Localité 13] aux droits duquel vient La SCIC [V] DELTA HABITAT a donné à bail à Madame [O] [V] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel hors charge révisable de 145 euros.

Suite au décès de la locataire en titre, Madame [O] [V], le 24 décembre 2021, Monsieur [G] [B] a demandé à bénéficier du transfert de bail, et un avenant audit contrat a été conclu le 31 mai 2022 par acte sous seing privé, avec effet rétroactif au premier janvier 2022.

Suivant acte de commissaire de justice du 09 août 2024, La SCIC [V] DELTA HABITAT a fait signifier à Monsieur [G] [B] un commandement de payer la somme de 1616,25 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant les clauses résolutoires du contrat.

Par acte du commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, la SCIC [V] DELTA HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] statuant en référé aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;D’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef et d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux articles R.433.1 et R.433.2 du Code des procédures civiles d’exécution ; De condamnation de Monsieur [G] [B] à lui régler la somme de 2678,19 euros, au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 ; De condamnation de Monsieur [G] [B] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ; De condamnation de Monsieur [G] [B] à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 04 mars 2025, la SCIC [V] DELTA HABITAT représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a précisé que le montant de la dette locative actualisée à la date du 14 février 2025 est de 2499,24 euros. Elle a ajouté ne pas être opposée à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [G] [B]. Elle a rapporté que le loyer actuel, provision sur charges incluses, s’élève à 550 euros.

Présent à l’audience, Monsieur [G] [B] a reconnu la dette locative et a demandé de pouvoir bénéficier de délais de paiement à hauteur de 70,00 euros par mois pour apurer l’arriéré de loyer sur 36 mois. Il a également sollicité également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a fait valoir qu’il a repris le paiement du loyer à compter du mois de janvier 2025. Il a exposé avoir rencontré des difficultés suite à une baisse de ressource subie en 2024 et le retard pris dans l’ouverture de ses droits à la retraite. Il a ajouté qu’il perçoit depuis peu les sommes dues à ce titre pour un montant de 555 euros, outre les allocations d’aide personnalisées au logement (APL) pour un montant de 232 euros mensuels. Il a déclaré qu’il finalise des démarches administratives, soulignant qu’un dossier en vue d’obtenir l’allocation de solidarité aux personnes âgées (APSA) est en cours.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 13] a été communiqué et mentionne que le logement est adapté à la situation de Monsieur [G] [B], de sorte qu’un changement de domicile n’est pas estimé opportun. Il est fait état d’une reprise du paiement du loyer à compter de janvier 2025 par Monsieur [G] [B] pour la somme qui lui incombe, une partie des versements étant prise en charge au titre de l’aide personnalisée au logement (APL). La bonne foi de Monsieur [G] [B], est mise en avant, étant rapporté, il fournit des efforts pour payer le loyer résiduel et affirme sa volonté de résoudre la situation pour payer la dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 11 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience fixée au 04 mars 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée par voie électronique le 20 août 2024, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Par conséquent, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du premier mai 1990, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, laquelle clause est demeurée inchangée suite à la conclusion de l’avenant du 31 mai 2022. Cette clause prévoit un délai de deux mois pour le locataire afin de régulariser la dette locative à l’issue de la délivrance du commandement de payer.

La SCIC [V] DELTA HABITAT a fait signifier par commissaire de justice à Monsieur [G] [B], le 09 août 2024, un commandement de payer la somme totale de 1616, 25 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par La SCIC [V] DELTA HABITAT que Monsieur [G] [B] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Monsieur [G] [B] ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 09 octobre 2024 au profit de bailleur.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 1er mai 1990, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La SCIC [V] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 14 février 2025 à hauteur de 2499,24 euros. Ce montant n’est pas contesté par le locataire

Monsieur [G] [B] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 36 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 70 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort du décompte produit et des pièces versées, que le locataire a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience.

En outre, La SCIC [V] DELTA HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de tels délais au profit de Monsieur [G] [B].

Aussi, Monsieur [G] [B] sera condamné à titre provisionnel à régler à La SCIC [V] DELTA HABITAT la somme de 2499,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2025 et il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [B] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Monsieur [G] [B] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle La SCIC [V] DELTA HABITAT ne s’oppose pas.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si Monsieur [G] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Monsieur [G] [B] ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur [G] [B] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [G] [B] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Monsieur [G] [B] sera tenu de payer à [V] Delta Habitat, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [G] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par La SCIC [V] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], loué par Monsieur [G] [B] suivant contrat de bail du premier mai 1990 tel que modifié par avenant du 31 mai 2022 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le premier mai 1990 et modifié par avenant du 31 mai 2022 entre la SCIC [V] DELTA HABITAT et Monsieur [G] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 12], sont réunies à la date du 09 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 09 octobre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [G] [B] à payer à la SCIC [V] DELTA HABITAT, la somme de 2499,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 février 2025,

DISONS que Monsieur [G] [B] pourra se libérer de la dite somme par 35 mensualités de 70,00 euros et une 36ème mensualité égale au solde restant dû, chaque mensualité étant payable en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse ;

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ; – la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— à défaut de départ volontaire de Monsieur [G] [B] des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 12], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le [V] Delta Habitat ;

— Monsieur [G] [B] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à régler à La SCIC [V] DELTA HABITAT la somme de 100,00 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 09 août 2024 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge