TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [R] [H]

Monsieur [T] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RS2

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH

Etablissement Public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS

Madame [R] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11246 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RS2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 avril 1982, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, venant aux droits de l'[Adresse 4] [Localité 5] a consenti un bail civil d’habitation à Mme [R] [H] et M. [T] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] (logement n°82, étage 5, escalier 7, porte droite, cave n°82), moyennant le paiement d’un loyer trimensuel de 1 726,92 francs.

Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 524,95 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [H] et M. [T] [F] le 13 septembre 2024.

Par assignations du 3 décembre 2024, l’établissement PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [H] et M. [T] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

2 142,38 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 mars 2025, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s’élève désormais à 3 139,17 euros, terme du mois de février 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [R] [H] et M. [T] [F], qui comparaissent à l’audience, reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

M. [T] [F] expose que sa sœur est décédée.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que le bail est soumis aux dispositions du code civil.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 1982 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 septembre 2024. Ce commandement de payer somme le locataire de régler la somme de 2 524.95 euros en principal.

Le commandement est demeuré infructueux au terme du délai de deux mois il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, Mme [R] [H] et M. [T] [F] lui devaient la somme de 2 961.47 euros, terme du mois de février 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [R] [H] et M. [T] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 142,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [R] [H] et M. [T] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 502.91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [H] et M. [T] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 1982 entre l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [R] [H] et M. [T] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (logement n° 82, étage 5, escalier 7, porte droite, cave n°82) est résilié depuis le 13 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [H] et M. [T] [F] à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 2 961,47 euros (deux mille neuf cent soixante et un euros et quarante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 142,38 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [R] [H] et M. [T] [F] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [H] et M. [T] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [H] et M. [T] [F] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [R] [H] et M. [T] [F] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [H] et M. [T] [F] à payer à l’établissement [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [H] et M. [T] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 septembre 2024 et celui des assignations du 3 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge