TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JF7

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

[Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [C] [U],

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10386 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JF7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (ci-après, « la RIVP ») a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 429,11 euros et d’une provision pour charges de 205 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2961,57 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [U] le 18 avril 2024.

Par assignation du 31 octobre 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3062,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 12 février 2025, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et indique que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 4082,94 euros. Toutefois, elle précise que la locataire a repris le paiement du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais que le dernier versement qu’elle a ainsi effectué ne figure pas au décompte. Elle déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [C] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative dont elle explique la formation par la perte de son emploi suite à des problèmes de santé. Elle justifie du dépôt d’une demande de FSL le 18 décembre 2024 et atteste de ses ressources mensuelles, composées d’allocations diverses, à hauteur de 1 743,42 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros, en plus du loyer courant dans l’attente du versement du FSL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, la RIVP a adressé au tribunal ainsi qu’à Mme [C] [U] comme elle y avait été autorisée, un décompte actualisé au 26 février 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 3 426,50 euros, terme du mois de janvier inclus.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, la RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002)

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu à compter du 19 octobre 2022 et expirera le 18 octobre 2025 à minuit. Il convient donc de faire application de la clause contractuelle stipulée au bail en ce qu’elle prévoit un délai de 2 mois à l’issue duquel, en l’absence de règlement intégral des causes du commandement, la clause résolutoire est acquise et ce, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure.

Ainsi, un commandement de payer la somme de 2961,57 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 avril 2024, d’après l’historique des versements, ses causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa signification, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 26 février 2025 adressé par la RIVP dans le cours du délibéré que Mme [C] [U] a bien repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Eu égard à ce qui précède, ainsi qu’à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 février 2025, Mme [C] [U] lui devait la somme de 3 426,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Compte-tenu de la complexité de la détermination du point de départ des intérêts résultant du caractère périodique de la créance et de l’imputation des paiements intervenus depuis le commandement de payer, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 octobre 2022 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) est résilié depuis le 18 juin 2024,

CONDAMNE Mme [C] [U] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 3426,50 euros (trois mille quatre cent vingt-six euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus,

AUTORISE Mme [C] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [C] [U] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2024 et celui de l’assignation du 31 octobre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge