TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître [F] OTMANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03191 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PO3

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SELARL OTMANE en la personne de Maître [F] OTMANE (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-014855 du 28/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03191 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PO3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2016, à effet le même jour, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à [Y] [X] sur des locaux, situés [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 577,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [Y] [X] le 12 novembre 2024.

Par assignation du 24 mars 2025, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de [Y] [X] et voir autoriser la séquestration des meubles à ses frais, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, et jusqu’à libération des lieux,1.526,82 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2025, et le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, et a été complété le 10 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 30 septembre 2025, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 4], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2025, s’élève désormais à 2.795,82 euros, terme d’août 2025 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Postérieurement aux débats, elle a produit un décompte actualisé au 8 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, mentionnant des paiements portant la dette à la somme de 3.349,61 euros. Elle a souligné que le règlement effectué en septembre 2025 était inférieur à l’échéance appelée et au versement annoncé.

[Y] [X], représenté, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement moyennant le versement de mensualités d’apurement, s’élevant à la somme de 80 euros par mois, en plus du loyer courant. Il a indiqué avoir effectué des règlements récemment, réduisant la dette. Il a demandé subsidiairement des délais pour quitter les lieux et en tout état de cause, le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Y] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ou exécutées volontairement par le bailleur.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 577,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la persistance des règlements, bien que partiels, ainsi qu’à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de 2 mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

2. Sur la dette locative

En l’espèce, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 octobre 2025, [Y] [X] lui devait la somme de 3.349,61 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

[Y] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme, à titre de provision, à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [Y] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 553,79 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès

[Y] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 11 octobre 2016 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], d’une part, et [Y] [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], 4ème étage, [Adresse 3] est résilié depuis le 8 janvier 2025,

CONDAMNONS [Y] [X] à payer à titre de provision à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 3.349,61 euros sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS [Y] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, puis une dernière échéance représentant le solde de la dette en principal, majoré des intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [Y] [X],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [Y] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

[Y] [X] sera condamné à verser à titre de provision à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], à compter du 9 janvier 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 553,79 euros en septembre 2025, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNONS [Y] [X] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024 et celui de l’assignation du 24 mars 2025, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

DÉBOUTONS la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge