ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00007 – N° Portalis DBZG-W-B7K-BRHC

AFFAIRE : S.C.I. D 28 Inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le numéro D 809 741 606 C/ S.A.R.L. CPV ORTIZ inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 917 683 237

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Isabelle BUCHMANN, Présidente

LE GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL,

DEMANDERESSE

S.C.I. D 28 Inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le numéro D 809 741 606, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de la MEUSE, substitué par M^e Sylvain BEYNA, avocat au barreau de la MEUSE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CPV ORTIZ inscrite au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 917 683 237, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

défaillante

L’affaire a été appelée le 12 Février 2026

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Février 2026, avons mis l’affaire en délibéré,

Et, ce jour, 26 Mars 2026, vidant notre délibéré avons rendu la présente décision :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, la SCI D28, prise en la personne de ses co-gérants en exercice, a fait citer la SARL CPV ORTIZ, prise en la personne de son représentant légal, devant le Président du tribunal judiciaire de Verdun, tenant l’audience de référé, aux fins, au visa du bail, des articles 1103, 1104, 1193 et 1737 du code civil, L145-41 du code de commerce, des articles 835 et 873 du code de procédure civile et des pièces produites, de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son action et ses demandes

— y faire droit, constater la résiliation du bail la liant à la SARL CPV ORTIZ à la date du 26 décembre 2025

— ordonner l’expulsion de la SARL CPV ORTIZ ainsi que de tout occupant de son chef des locaux situés, [Adresse 3]

— condamner la SARL CPV ORTIZ à lui verser la somme de 19584,74 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés

— condamner la SARL CPV ORTIZ à lui verser la somme de 3916,94 euros à titre de provision sur la clause pénale prévue au bail (majoration de 20% de l’impayé)

— condamner la SARL CPV ORTIZ à lui payer à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4444 euros pour la période du 27 décembre 2025 jusqu’à la libération complète et définitive des lieux

— dire que les sommes dues au titre des loyers impayées et des indemnités d’occupation porteront intérêt au taux légal à compter de chacune des échéances impayées

— dire que la somme payée par la SARL CPV ORTIZ à titre de dépôt garantie par le preneur restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité

— condamner la SARL CPV ORTIZ à lui verser à titre de provision la somme de 207,61 euros au titre des frais de commissaire de justice

— condamner la SARL CPV ORTIZ à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC

— condamner la SARL CPV ORTIZ aux entiers dépens

— rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2026 et mise en délibéré au 26 mars 2026.

La SARL CPV ORTIZ est défaillante.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives au bail commercial

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même code, le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI D28 sollicite de constater la résiliation du bail la liant à la SARL CPV ORTIZ.

Elle expose que par acte sous seing privé, elle a donné à bail commercial à la SARL CPV ORTIZ un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 2] dans lequel le preneur exploite une activité de micro-crèche avec une prise d’effet au 1er septembre 2022 et un loyer annuel de 45 492 euros payable par mensualités de 3791 euros entre le 1er et le 10 de chaque mois ; qu’en dernier lieu, le loyer mensuel s’élève à 4044 euros auquel il faut ajouter 400 euros de provisions sur charges ; que le loyer n’est plus payé depuis septembre 2025 ; qu’à l’article 17 du contrat il est expressément stipulé une clause résolutoire prévoyant notamment qu’en cas de non-paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou à défaut de remboursement des charges, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux sans qu’il soit besoin de former une demande en justice et que dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les lieux loués, son expulsion peut alors avoir lieu sur simple ordonnance de référé ; que le 25 novembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a donc été délivré à la SARL CPV ORTIZ par commissaire de justice pour un montant de 13 626,31 euros représentant à cette date le montant des loyers et frais impayés ; que le délai d’un mois a expiré le 26 décembre 2025 et l’arriéré visé dans le commandement n’a pas été régularisé ; que le loyer de décembre 2025 n’a pas été payé venant ainsi augmenter la dette locative ; que le décompte a été mis à jour car il comportait une erreur : c’est le loyer de janvier 2025 qui n’a pas été payé et non le loyer de septembre 2025 comme indiqué dans le commandement (ou plutôt le règlement de septembre 2025 a été imputé sur janvier 2025 non payé) mais cela revient au même ; qu’il ne faisait pas état de charges non payées ; qu’en effet, chaque mois la SARL CPV ORTIZ verse une provision sur charges de 400 euros avec une régularisation en fin d’année ; qu’or en 2023, les charges étaient de 6068,35 euros payées à hauteur de 4800 euros et un règlement de 650 euros soit un reliquat de 618,35 euros ; qu’en 2024, les charges étaient de 5990,39 euros payées à hauteur de 4800 euros soit un reliquat de 1190,39 euros ; que le décompte ressort à 19 583,74 euros ; que le bail commercial doit donc être considéré comme résilié de plein droit un mois après le commandement de payer demeuré infructueux.

La SARL CPV ORTIZ, défaillante, n’a pas fait valoir ses observations.

Le bail conclut entre les parties prévoit une clause résolutoire ainsi libellée :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeurer infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire territorialement compétent et exécutoire par provision, nonobstant appel ».

Suivant exploit de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la SCI D28 a fait notifier à la SAS CPV ORTIZ un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette locative se décomposant comme suit :

loyers septembre octobre novembre 2025 + charges : 13 332 euros

avec intérêts au taux légal au taux actuel de 2,76% à compter du 1er septembre 2025

les intérêts courus au 25 novembre 2025 : 86,70 euros

le présent acte : 189,35 euros

le montant du complément du droit proportionnel : 18,26 euros

La SARL CPV ORTIZ, défaillante, ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai qui lui était imparti.

Il convient donc de faire droit à la demande et de constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 26 décembre 2025 et d’ordonner l’expulsion de la SARL CPV ORTIZ ainsi que de tous occupants de son chef des locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 3].

Sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI D28 sollicite la condamnation de la SARL CPV ORTIZ à lui verser la somme de 19 584,74 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés.

Elle produit aux débats un décompte de créance d’un montant de 19584,74 euros se décomposant comme suit :

— loyer dû janvier 2025 : 4044 euros

— loyer dû octobre 2025 : 4044 euros

— loyer dû novembre 2025 : 4044 euros

— loyer dû décembre 2025 : 4044 euros

— provisions sur charges : 1600 euros

— régularisation charges 2023 : 618,35 euros

— régularisation charges 2024 : 1190,39 euros

Force est cependant de constater que, si le montant du loyer et des charges est valablement établi par le bail commercial produit aux débats, peu important l’erreur sur le mois du loyer impayé, tel n’est pas le cas des sommes réclamées au titre des régularisations de charges 2023 et 2024.

En effet, les pièces produites aux débats sont insuffisantes à établir avec l’évidence requise devant le juge des référés les sommes dues par la partie défenderesse étant par ailleurs relevé que ces sommes ne figuraient pas sur le commandement de payer du 25 novembre 2025 alors même qu’elles portent sur les années 2023 et 2024.

Or, cet acte doit préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète de son locataire.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28 la somme de 17 776 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

La SCI D28 sollicite de condamner la SARL CPV ORTIZ à lui payer la somme de 3916,94 euros à titre de provision sur la clause pénale prévue au bail.

L’article 18 du bail conclu entre les parties dispose : « A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés par le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charges du preneur.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation ».

En application de ces dispositions, il convient de condamner la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28 la somme de 3555,20 euros (17 776 x 20%) à titre de provision sur la clause pénale prévue au bail.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI D28 sollicite la condamnation de la SARL CPV ORTIZ à lui payer à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 4444 euros pour la période du 27 décembre 2025 jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation, dans son principe, est la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de jouissance des lieux, et simultanément, l’indemnité qui évite l’enrichissement sans cause du locataire qui se maintient indûment dans les lieux. Elle est soumise au principe de la réparation intégrale du préjudice.

En conséquence, la SARL CPV ORTIZ sera condamnée à payer à la SCI D28 à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 4444 euros à compter 27 décembre 2025 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

Les sommes dues au titre des loyers impayées et indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

La SCI D28 sollicite de dire que la somme payée par la SARL CPV ORTIZ à titre de dépôt de garantie restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité.

En application des dispositions de l’article 18 du bail conclu entre les parties ci-dessus rappelées, il convient de faire droit à cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI D28 les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

En conséquence, la SARL CPV ORTIZ sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens.

La SARL CPV ORTIZ, qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de commissaire de justice à hauteur de 207,61 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle BUCHMANN, Présidente, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SCI D28 et la SARL CPV ORTIZ portant sur les locaux situés, [Adresse 5], à compter du 26 décembre 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL CPV ORTIZ et de tous occupants de son chef des locaux situés, [Adresse 4] à, [Localité 3] ;

CONDAMNONS la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28 la somme de 17 776 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés ;

CONDAMNONS la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28 la somme de 3555,20 euros à titre de provision sur la clause pénale prévue au bail ;

CONDAMNONS la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 4444 euros à compter 27 décembre 2025 et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;

DISONS que les sommes dues au titre des loyers impayées et indemnités d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées ;

DISONS que la somme payée par la SARL CPV ORTIZ à titre de dépôt de garantie restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité ;

CONDAMNONS la SARL CPV ORTIZ à payer à la SCI D28 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL CPV ORTIZ aux dépens qui comprendront les frais de commissaire de justice à hauteur de 207,61 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE