TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/08257

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GAF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

20 Juin 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 21 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE GRENIER A [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Solène BERNARD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E0112

DEFENDERESSE

S.C.I. BDG [Localité 21]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Serge STROCHLIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1278

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2004, la société B.D.G. [Localité 21] a consenti à la société Le Grenier à Pain, avec faculté de substitution, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2], à usage de boulangerie-patisserie- confiserie-glaces-traiteur-boissons à emporter ou à consommer sur place, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 octobre 2004 pour se terminer le 14 septembre 2013, moyennant le versement d’un pas de porte de 22.867 euros à la signature du bail et un loyer annuel de 27.000 euros HC HT.

Par avenant du 30 décembre 2004, la société Le Grenier à Pain [Localité 20] s’est substituée à la société Le Grenier à Pain, l’adresse exacte des locaux a été modifiée (avec l’ajout du « bis ») et le bail a pris effet le 1er décembre 2004 pour une durée de neuf années entières pour se terminer le 30 novembre 2013.

Par acte sous seing privé du 28 avril 2014, le bail a été renouvelé à effet au 1er décembre 2013 pour se terminer le 30 novembre 2022, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes d’un montant de 36.279,12 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2022, la société Le Grenier à [Localité 8] a fait signifier à la société B.D.G. [Localité 21] une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023, puis lui a notifié un mémoire préalable le 12 avril 2023, sollicitant, notamment, la fixation du bail renouvelé à la somme de 18.000 euros/ an HT HC.

Parallèlement, suivant acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9.760,54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la société Le Grenier à Pain Saint-Amand a assigné la S.C.I B.D.G. Versailles devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en principal, de déclarer nul le commandement de payer susmentionné et, en subsidiaire, d’obtenir des délais de paiement. L’affaire été enrôlée sous le numéro RG 23/06566.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] a notifié à la société Le Grenier à Pain [Localité 20] un mémoire en réponse sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle en principal de 45.000 euros.

En l’absence d’accords entre les parties, la société Le Grenier à [Localité 8] a attrait la S.C.I B.D.G. [Localité 21], par assignation du 21 juin 2023, devant le juge des loyers commerciaux aux fins notamment de fixer le loyer en renouvellement à 18.000 euros au 1er avril 2023. Il s’agit de la présente instance.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, la S.C.I B.D.G. Versailles a assigné la société Le Grenier à Pain Saint-Amand devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de condamner le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation et d’ordonner son expulsion des lieux loués. L’affaire, enrôlée sous le numéro RG 23/15601, a été jointe avec l’instance enrôlée sous le numéro RG 23/06566, étant désormais appelée sous ce seul numéro, et est actuellement pendant devant la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement avant dire droit du 18 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, a désigné M. [U] en qualité d’expert aux fins de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2023 et a fixé le loyer provisionnel applicable pendant la durée de l’instance à 32.500 euros hors taxes hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] a fait délivrer à la société Le Grenier à Pain [Localité 20] un commandement d’avoir à « remettre dans l’état initial, conforme à la désignation des locaux prévus par le bail, [le] fournil au sous-sol », ce dernier ayant été déplacé au rez-de-chaussée.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 25 juin 2024, concluant à une valeur locative de 24.286 euros au 1er janvier 2023 et à un loyer annuel plafonné de 42.174,05 euros HT HC.

Par mémoire du 15 novembre 2024 faisant suite à son mémoire en ouverture de rapport du 4 octobre 2024 signifié le 21 octobre 2024, la S.A.R.L Le Grenier à Pain [Localité 20] demande au juge des loyers commerciaux de :

— La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

— Fixer la date de renouvellement au 1er janvier 2023,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 16.508 euros en principal à compter du 1er janvier 2023,

— Condamner la société BDG [Localité 21] à lui verser des trop-perçus de loyers et des intérêts au taux légal y afférents à compter du 1er janvier 2023,

— Ordonner la réactualisation du dépôt de garantie, pour correspondre à trois mois de loyer et la restitution du montant excédentaire retenu entre les mains du bailleur,

— Condamner la société BDG [Localité 21] à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment les frais et honoraires de l’expertise ordonnée,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur minute nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses demandes, la S.A.R.L Le Grenier à Pain [Localité 20] fait valoir :

— Sur la fixation du loyer en renouvellement :

* Sur la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative : que le preneur et les experts amiable et judiciaire indiquent que la valeur locative est inférieure au loyer plafond, lui-même inférieur au loyer actuel ; que de jurisprudence constante, le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au loyer plafonné même si elle est également inférieure au loyer initial et qu’aucune modification notable des éléments permettant un déplafonnement n’est caractérisée ; que les parties s’accordent pour fixer le loyer en renouvellement à la valeur locative,

* Sur la détermination de la valeur locative :

° S’agissant de la surface des locaux, que les mesures établies, à la demande du bailleur par la S.A.S AB6 Géomètre Expert et reprises par l’expertise judiciaire, sont erronées et divergent de celles reportées dans le mémoire préalable de la S.C.I BDG [Localité 21] ; qu’il convient de se fonder sur les mesures dégagées par l’expert amiable ; que le déplacement du fournil au rez-de-chaussée résulte de contraintes liées à l’aménagement des lieux et à la sécurité des employés dès lors que le sous-sol ne possède pas d’extraction d’air ni d’accès approprié ; que la dangerosité de la configuration initiale des lieux litigieux est constatée par la médecine du travail le 28 mai 2024 et que M. [V] [Y], ancien gérant de la boulangerie Grenier à Pain [Localité 19], a attesté, le 8 avril 2024, que « les services d’hygiène et de sécurité […] ont imposé [le déplacement du fournil] » . qu’une telle configuration, ne répondant pas à un choix commercial, justifie de considérer le fournil comme un local technique dont la surface doit être pondérée par un coefficient de 0,4 et non de 0,75 ; que la configuration irrégulière et exiguë du sous-sol justifie que sa surface soit pondérée par un coefficient de 0,2,

° S’agissant des valeurs de référence, que les valeurs retenues par l’expertise judiciaire ne sont pas pertinentes dès lors qu’elles renvoient à des activités distinctes de celle du preneur, qu’elles ne prennent pas en compte le taux d’effort inhérent à cette dernière, s’agissant des correctifs

° Que les clauses transférant au preneur le paiement de la taxe foncière et des travaux de mise en conformité aux normes sont, même si elles sont fréquentes, exorbitantes du droit commun et justifient l’application d’abattements sur la valeur locative,

— Sur le remboursement des trop-perçus : que le jugement avant dire droit du 18 décembre 2023 fixe un loyer provisionnel de 32.500 euros à compter du 1er janvier 2023, que le bailleur n’a appliqué ce loyer qu’à partir du 1er janvier 2024 et doit, de ce fait, rembourser la différence entre le loyer actuel et celui provisionnel sur l’année 2023, soit la somme de 10.856,48 euros.

Par mémoire en ouverture de rapport signifié par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] demande au juge des loyers commerciaux de :

— Lui donner acte de ses plus expresses réserves quant à la décision judiciaire à intervenir de la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 37.700 euros hors taxes hors charges,

— En toutes hypothèses, condamner le preneur à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] fait valoir :

— Sur la surface des locaux litigieux :

* S’agissant de la surface réelle, qu’il convient de prendre en compte les mesures déterminées, à sa demande, par la S.A.S AB6 Géomètre Expert le 22 février 2024, lesdites mesures ayant été reprises par l’expertise judiciaire,

* S’agissant de la surface pondérée :

° qu’en vertu des stipulations du bail, le fournil doit être situé au sous-sol, que son déplacement au rez-de-chaussée n’a pas été demandé par le preneur ni autorisé par le bailleur, qu’il ne répond à aucune obligation de sécurité mais seulement à des recommandations non coercitives de la médecine du travail, qu’il représente une décision unilatérale relative à un choix d’exploitation puisqu’il poursuit l’objectif commercial d’attirer plus de chalands dès lors que le preneur peut montrer qu’il n’est pas « un dépôt de pain » et que ce dernier est « fabriqué sur place » ; que sous le bénéfice de ces observations, la jurisprudence considèrant les vitrines de boutique comme des espaces de vente, l’espace qu’occupe le fournil ne peut être considéré comme une « arrière-boutique » et doit être pondéré par un coefficient de 1,

° que le bail litigieux considère la totalité du rez-de-chaussée comme une boutique et que l’affectation d’une partie de celle-ci à un usage de local poubelle ne répond qu’à un choix du preneur ; qu’un tel local doit donc être également pondéré par un coefficient de 1,

° que le sous-sol, relié et adapté à l’activité du preneur, est une annexe indispensable et essentielle à cette dernière, qu’il doit, de ce fait, être pondéré par un coefficient de 0,3 ;

° que de manière générale enfin, le rez-de-chaussée des locaux bénéficie d’une profondeur de 5 mètres, d’un linéaire de façade de plus de 10 mètres et d’un bel éclairage, qu’à l’aune de ces considérations, il convient ainsi de conclure à une surface pondérée arrondie à 58 m²P,

— Sur les valeurs de référence : que la position du preneur est paradoxale dès lors qu’il fonde son mémoire sur les conclusions du rapport d’expertise amiable dont les mesures sont plus élevées que celles du rapport judiciaire ; qu’aucune disposition légale impose de prendre en compte, dans la corrections des valeurs de comparaison, le taux d’effort ; que les contraintes inhérentes à l’activité du preneur ont bien été envisagées dans l’évaluation de la valeur de référence ; qu’il convient de considérer la situation géographique stratégique des locaux pour déterminer cette dernière ; que seules les dernières valeurs dégagées par l’expert judiciaire sont pertinentes dès lors qu’elles sont récentes,

— Sur les abattements: que le transfert au preneur du paiement de la taxe foncière et des charges de copropriété est habituel ; que les valeurs de référence prennent déjà en compte ces correctifs.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens objet du litige, il est expressément renvoyé aux derniers mémoires en demande et défense.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2024 et mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail et de ses termes

Sur le renouvellement

En vertu du jugement du 18 décembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties pour neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2023, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur les termes du bail : la réactualisation du dépôt de garantie

En vertu de l’article R.145-23 du code de commerce, « les constatations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace […]. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire […] ». L’interprétation jurisprudentielle de ces dispositions est, de façon constante, particulièrement restrictive, limitant les compétences du juge des loyers à la fixation du prix d’un bail révisé ou renouvelé.

En l’espèce, la société Le Grenier à [Localité 8] demande au juge des loyers commerciaux de réactualiser le dépôt de garantie pour qu’il corresponde à trois mois de loyer. Cette demande ne porte pas sur la fixation du prix du bail renouvelé.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de réactualisation du dépôt de garantie formée par la société Le Grenier à [Localité 8], celle-ci ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

Sur la détermination de la valeur locative

Sur la valeur locative de base

En vertu L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après 1° les caractéristiques du local considéré 2° la destination des lieux 3° les obligations respectives des parties 4° les facteurs locaux de commercialité 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments ».

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce.

En l’espèce, les parties ne contestent pas les constatations des experts sur les caractéristiques des lieux loués et sur leurs facteurs de commercialité.

L’expert relève que les locaux loués à usage de Boulangerie/Pâtisserie sont situés :

— dans la partie Sud-Est du [Localité 23] (proche des voies ferrées des trains grandes lignes qui constituent une barrière naturelle en direction du [Localité 22]).

— dans les derniers numéros de la [Adresse 17], à peu de distance de la [Adresse 11] formé par le carrefour avec la [Adresse 15], la [Adresse 12] et la [Adresse 16], en retrait d’environ 30 mètres de ladite place.

Il ressort du rapport d’expertise que la [Adresse 18] demeure l’axe le plus passant et le plus animé du secteur car dans le prolongement de la [Adresse 14], alors que la [Adresse 17] apparait plus secondaire et de moindre animation.

Le quartier est décrit comme offrant une grande densité d’habitants (en témoigne les importants ensembles immobiliers collectifs alentour) avec toutes les commodités à proximité immédiate, ainsi que quelques immeubles de bureaux ([Adresse 7] [Adresse 10] sur laquelle abouti la [Adresse 17])

L’expert observe dans la limite de 500 mètres des locaux loués, cinq boulangeries/pâtisseries concurrentes.

M. [U] conclut que bien que localisés dans une voie secondaire et concurrencés par les boulangeries-pâtisseries voisines, ils se trouvent dans un quartier résidentiel partiellement tertiaire dont la grande densité populationnelle en fait une zone de chalandise primaire à fort potentiel de clientèle et de bonne commercialité de proximité.

Les locaux litigieux dépendent d’un immeuble ancien de belle facture et bien entretenu, ont une bonne visibilité du fait de leur important linéaire de façade de plus de 10 mètres et un bon effet d’enseigne du fait de leur profondeur d’environ 5 mètres et de leur bon état d’usage.

Les locaux loués occupent 2 niveaux reliés – rez-de-chaussée et sous-sol – ainsi distribués :

— au rez-de-chaussée :

* une boutique à droite de l’entrée commune, avec :

— une zone de vente en façade, commandée par la vitrine gauche, sol carrelé, faux plafond avec éclairage intégré, profondeur de 4,81 m.

— Au fond : un monte-plats en emprise et une issue de secours en contre haut de deux marches

* une arrière-boutique/fournil attenant, éclairé en façade sur rue (correspondant aux deux autres vitrines), sol et murs carrelés, profondeur depuis la façade de 4,99 m.

Emprise de l’escalier conduisant au sous-sol, un local poubelle au fond.

— au sous-sol :

Niveau interdit à la clientèle, relié par un escalier intérieur métallique (0,70 cm de large) et par un monte-plats :

* un laboratoire Pâtisserie/Chambres froides, en contrebas d’une marche, sol et murs carrelés, faux plafond avec éclairage intégré.

* un dégagement desservant Vestiaire et Sanitaire (lavabo, wc), sol carrelé, faux plafond.

* un local préparation à l’arrière, en contre haut de trois marches, sol et murs carrelés.

M. [U] conclut sa description en indiquant que les locaux totalisent deux niveaux d’ampleur superficielle limitée (un peu plus de 96 m²) avec :

— une boutique bénéficiant d’un bon effet d’enseigne, avec une profondeur comprise depuis la façade entre 4,81 m et 4,99 m, divisée en petite aire de vente et fournil, et une hauteur de 2,76 m,

— un sous-sol relié par escalier sans ampleur (0,70 cm), sol avec dénivelé, et hauteur sous plafond comprise entre 2,10 m et 2,44 m.

L’ensemble étant en bon état d’usage.

L’expert estime la surface réelle des locaux à 95,60 m² (41,10 m² pour le rez de chaussée et 54,50 m² pour le sous-sol relié) et la surface pondérée à 47,95 m².

Les parties sont en désaccord sur la valeur de la surface réelle et pondérée ainsi que sur celle de référence.

S’agissant de la surface réelle, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] verse au débat les mesures réalisées le 22 février 2024 par la S.A.S AB6 Géomètre Expert qu’elle a mandatée et à partir desquelles ont été élaborées les conclusions de l’expert judiciaire.

Si la superficie du sous-sol – qu’elle estime à 55,3 m² – diverge de celle évaluée par la société susmentionnée à 54,5 m², le bailleur reprend toutefois ces mesures et conclut à une surface réelle totale de 96,4 m².

La S.A.R.L Le Grenier à Pain [Localité 20] fonde quant à elle son mémoire sur les évaluations de l’expertise amiable non contradictoire établie par la S.A.S [W] Expertises sans pour autant les reprendre intégralement, le preneur estimant la surface réelle totale à 95,6 m² pour 96,6 m² pour l’expertise amiable.

Eu égard, d’une part, à l’évaluation non étayée, par le bailleur, de la surface réelle du sous-sol et à la remise en cause non justifiée, par le preneur, des valeurs établies par le S.A.S AB6 Géomètre Expert, et d’autre part, au manque de précision et légitimité de l’expertise amiable dont les mesures ont été relevées, sans faire de distinction entre le fournil et le local poubelle, à partir des plans réalisés le 13 janvier 2021 par la S.A.R.L Cedim Cabinet D’Expertises et Diagnostics Immobiliers « sous réserve de leur contrôle par un géomètre-expert DPLG », il convient de retenir l’ensemble des mesures dégagées par la S.A.S AB6 Géomètre Expert et reprise par l’expertise judiciaire, soit une surface réelle de la zone de vente, du local poubelle, du fournil et du sous-sol respectivement de 17,5, 1,6, 22 et 54,5 m².

S’agissant de la surface pondérée, la S.C.I B.D.G. [Localité 21] allègue que le déplacement du fournil ne répond qu’à un choix commercial et a été entrepris sans l’autorisation préalable du bailleur. Elle prétend ainsi que l’entièreté de la surface du rez-de-chaussée doit être considérée comme une zone de vente et être, de ce fait, pondéré par un coefficient de 1.

Elle indique également que le sous-sol est une annexe indispensable et essentielle pour l’activité du preneur et doit par conséquent être pondérée par un coefficient de 0,3.

La S.A.R.L Le Grenier à Pain [Localité 20] conteste le bien-fondé de ces allégations en faisant valoir que le déplacement du fournil répond à des obligations légales de sécurité et ne résulte pas d’un choix commercial. Elle demande ainsi de pondérer le local à 0,4. Le preneur indique par ailleurs que la configuration du sous-sol étant irrégulière et exiguë, celui-ci doit voir sa surface pondérée à 0,2.

S’il est constant que la détermination des coefficients de pondération repose sur la considération des autorisations contractuelles et administratives mais non sur les choix d’affectation des locaux par le preneur et si le bail litigieux stipule que le rez-de-chaussée est composé d’une boutique et d’une arrière-boutique sans faire aucune autre distinction, lesdits coefficients doivent toutefois prendre en compte les caractéristiques inhérentes aux différentes zones. Or, il résulte des plans versés au débat que le « local poubelle » est situé derrière le fournil dans un emplacement non accessible au public d’une profondeur de 1,39 mètre et d’une largeur de 0,79 mètre. Ledit local est par ailleurs sans fenêtre et éloigné de la vitrine de façade dont bénéficie le fournil. Par conséquent, il convient, d’une part, de ne pas suivre les conclusions de l’expertise amiable de M. [W] en distinguant le fournil du local poubelle, et d’autre part, d’appréhender ce dernier comme un local technique dont la surface sera pondérée par un coefficient de 0,2.

L’expert judiciaire indique par ailleurs que le déplacement du fournil au rez-de-chaussée caractérise un « avantage indéniable » dès lors que celui-ci occupe maintenant une « localisation stratégique » face à la vitrine et répond à la « tendance » consistant à montrer au client que le pain est « fait maison ». Le preneur ne rapporte en rien la preuve d’avoir été contraint par une obligation légale ou réglementaire lui imposant un tel déplacement, l’attestation de M. [Y] n’étant pas probante et celle de la médecine du travail affirmant seulement que ce dernier « facilite le travail, […] limite grandement de nombreux risques professionnels […], limite le risque d’allergie à la farine […] et évite les risques de chute » sans pour autant édicter une quelconque obligation. Toutefois, l’expert judiciaire constate, à juste titre, que le fournil est une zone interdite à la clientèle et ne peut, de ce fait, être considéré comme une véritable zone de vente. Il convient, par conséquent, d’appliquer à la surface dudit fournil un coefficient de pondération intermédiaire entre une zone de vente et une arrière-boutique de 0,75.

En troisième lieu, l’expert judiciaire affirme à juste titre qu’il n’est pas possible d’appliquer un coefficient de 0,3 à un local non accessible au public. Si le sous-sol n’accueille pas les clients, son importance superficielle et matérielle au sein de l’activité du preneur ainsi que son aménagement permettant de palier à son exiguïté justifient une pondération intermédiaire de 0,25.

Sous le bénéfice de ces trois considérations, il convient de retenir la surface pondérée totale telle qu’estimée par l’expertise judiciaire de 47,95 m²P.

S’agissant des valeurs de référence, l’expert judiciaire retient une fourchette de prix, allant de 425 euros à 613 euros, relative aux nouvelles locations, aux renouvellements amiables et à ceux judiciaires pour conclure – par application d’un correctif prenant en compte que les activités de comparaison considérées disposent d’une « bien meilleure commercialité » et plus grande surface – à une valeur de comparaison de 550 euros par m²P.

L’expert amiable établit, quant à lui, une double appréciation – en examinant les locations sur la [Adresse 13] et celles hors de cette zone de très bonne commercialité – pour en déduire une fourchette de prix allant de 301 euros à 723 euros et, in fine, une valeur de référence de 500 euros par m²P.

Si le preneur suit l’appréciation de l’expert amiable, le bailleur appréhende à la hausse la valeur de l’expertise judiciaire, la fixant à 650 euros par m²P dès lors qu’il considère que les locaux litigieux se situent dans une zone stratégique. Toutefois, les expertises nuancent cette considération en relevant à juste titre que ceux-ci sont localisés dans une voie secondaire et de moindre passage. Il convient par conséquent de retenir la valeur de référence établie pas l’expertise judiciaire de 550 euros par m²P.

Sous le bénéfice de ces considérations, le tribunal retiendra la valeur locative annuelle brute estimée par l’expert judiciaire de 26.372 euros.

Sur la valeur locative après abattement

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». L’impôt foncier et les travaux de mise en conformité mis à la charge des preneurs par le bail sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

En l’espèce, le bail litigieux met à la charge du preneur le paiement de la taxe foncière, des travaux de mise en conformité aux normes de l’administration et des charges de copropriété.

Supportées en principe par le bailleur, ces clauses de transfert constituent indéniablement des clauses exorbitantes du droit commun, ce que l’expertise judiciaire et amiable constatent toutes deux à juste titre. Elles justifient de ce fait l’application d’abattement sur la valeur locative. Les travaux de déplacement du fournil n’étant pas réalisés en réponse à une obligation légale, ils ne peuvent cependant permettre l’application d’un correctif supérieur à 3%.

Par conséquent, le tribunal suivra les conclusions de l’expertise judiciaire en ce qu’il fixera la valeur locative à 24.286 euros suite à la soustraction de la taxe foncière et à l’application d’un abattement de 3% au titre des clauses de transfert du paiement des travaux de mise en conformité aux normes administratives et des charges de copropriété au preneur.

Sur le déplafonnement du loyer

Selon les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices.

En l’espèce, le loyer actuel est de 43.356,48 euros et celui plafond s’élève à 42.174,05 euros. La valeur locative est fixée ci-dessus à 24.286 euros, soit à un montant bien inférieur aux loyers susmentionnés.

En outre, si seul le preneur fait valoir explicitement, dans ses moyens, que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, les parties s’accordent, en exposant leur calcul de cette dernière, à fixer le loyer du bail renouvelé à ladite valeur locative.

Par conséquent, le tribunal fixera le montant du loyer en renouvellement à la valeur locative de 24.286 euros à compter du 1er janvier 2023.

Sur le différentiel des loyers et les intérêts

L’article 1231-7 du code civil énonce « qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ». L’article 1343-2 du même code dispose quant à lui que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le bail litigieux a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023. Or, si le preneur ne rapporte pas la preuve que le bailleur n’a pas exécuté le jugement du 18 décembre 2023 en appliquant, à compter de la date de renouvellement, le loyer provisionnel de 32.500 euros, la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative de 24.286 euros à partir du 1er janvier 2023 engendre un trop-perçu.

Ainsi, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 21 juin 2023, date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux – tels que fixés par l’article R-145-23 du code de commerce susmentionné – de condamner le bailleur à payer au preneur la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement, ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison du partage des dépens, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 24.286 euros hors taxes hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 6] donnés à bail par la S.C.I B.D.G. [Localité 21] à la société Le Grenier à [Localité 8],

Déclare le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel de loyers dû à compter du 21 juin 2023 les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation des intérêts,

Dit que le juge des loyers commerciaux est sans pouvoir pour condamner la S.C.I B.D.G. [Localité 21] à payer la société Le Grenier à Pain [Localité 20] un trop perçu,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9], le 21 janvier 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. GUILLARME