Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

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Minute :

N° RG 25/00759 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HMQ

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[N] [X] épouse [V]

C/

[S] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

Jugement rendu le 15 Janvier 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [N] [X] épouse [V]

née le 25 Mai 1936 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Représentée par M. [V] [W], son fils, dûment muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

M. [S] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant

DÉBATS : 13 novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00759 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HMQ et plaidée à l’audience publique du 13 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2015, Mme [N] [V] née [X] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [R] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 1er du mois de 340,00 euros, d’une provision pour charges de 60,00 euros et d’un dépôt de garantie de 340,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1740,00 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [S] [R] le 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mai 2025, Mme [N] [V] née [X] a ensuite assigné M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ;

— dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion du défendeur de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

— être autorisée à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme en principal de 2610,00 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 26 mai 2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (article 1153 du code civil) ;

— fixer et condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter du 26 mai 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le défendeur en tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mai 2025. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

Par mail reçu au greffe le 30 septembre 2025, M. [S] [R] a sollicité le renvoi de l’audience.

À l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2025.

Par mail reçu au greffe le 10 novembre 2025, M. [S] [R] a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler la somme de 200,00 euros par mois pour apurer sa dette.

À l’audience du 13 novembre 2025, Mme [N] [V] née [X], représentée par son fils, M. [W] [V], dument muni d’un pouvoir sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Mme [N] [V] née [X] déclare que le locataire a quitté le logement le 30 juin 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande :

Mme [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant les dispositions légales a été signifié au locataire le 21 mars 2025 et visait un délai de six semaines.

Au regard, des éléments précédents, il convient de considérer que M. [S] [R] avait deux mois pour apurer les causes du commandement de payer et non six semaines, comme mentionné dans le commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 mars 2025 et visait un délai de six semaines. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1740,00 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Toutefois, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de M. [R], celui-ci ayant quitté le logement le 31 mai 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 435 euros, du 22 mai 2025 et jusqu’au 31 mai 2025, date de la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [V] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 26 mai 2025, M. [R] lui devait la somme de 2610,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, échéance de mai incluse.

M. [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer en deniers ou en quittances cette somme de 2610,00 euros à la bailleresse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement :

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [R] a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler la somme mensuelle de 200 euros pour apurer sa dette.

La bailleresse étant d’accord pour l’octroi de tels délais, il sera fait droit à la demande de M. [R] suivant les modalités ci-après précisées.

À défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150,00 euros à la demande de Mme [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 29 mai 2015 entre Mme [N] [V] née [X] (bailleresse), d’une part, et M. [S] [R] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 22 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à Mme [N] [V] née [X] une indemnité d’occupation d’un montant de 435 euros (quatre cent trente-cinq euros) à compter du 22 mai 2025 et jusqu’à la date du 31 mai 2025, date de son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [R] à payer en deniers ou en quittances à Mme [N] [V] née [X] la somme de 2610,00 euros (deux mille six cent dix euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 31 mai 2025, échéance de mai incluse ;

AUTORISE M. [S] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion de M. [S] [R] ;

CONDAMNE M. [S] [R] à payer à Mme [N] [V] née [X] la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 27 mai 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,