Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 17 mars 2025, n° 24/58174

TJ Paris 17 mars 2025

Arguments

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Accepté
Mise en place sauvage de la canalisation
La cour a constaté que la canalisation a été mise en place de manière illicite et qu'elle engendre des infiltrations et dégradations dans les parties communes, justifiant ainsi la demande de dépôt.
Accepté
Nécessité d'une astreinte pour assurer l'exécution de la décision
La cour a jugé que l'astreinte est nécessaire pour assurer la bonne exécution de la décision, compte tenu de la nature des désordres causés.
Accepté
Condamnation aux dépens en cas de succombance
La cour a condamné la société AEK Invest aux dépens, conformément aux règles de droit en matière de succombance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais irrépétibles engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 17 mars 2025, n° 24/58174
Numéro(s) :	24/58174
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent TRICOT
Parties :	son syndic, Le Syndicat des Copropriétaires du [ Adresse 4 ] c/ La société A.E.K. INVEST S.C.I., société civile immobilière

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/58174 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J5I

N° : 7

Assignation du :

26 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le cabinet SPGI, Administrateur de biens, SARL

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Laurent TRICOT, avocat au barreau de PARIS – #G0449

DEFENDERESSE

La société A.E.K. INVEST S.C.I.

société civile immobilière

[Adresse 6]

[Localité 8]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 17 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 11], est composé de quatre corps de bâtiments tenant les uns aux autres avec au centre une cour, lesdits bâtiments étant élevés sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième mansardé. Ces différents corps de bâtiments sont desservis par quatre escaliers menant jusqu’aux chambres mansardées du 6 ème étage, numérotés A à D.

Il résulte de l’état descriptif de division que le lot 53 correspond à la chambre de bonne n°63, de l’escalier A, appartient à la société AEK Invest.

Elle ne disposait pas de point d’eau ou de water-closet initialement selon le règlement de copropriété mais uniquement des water-closets et des postes d’eau communs, installés dans les couloirs du 6ème étage.

Des travaux ont été entrepris par la société AEK Invest dans son lot, courant début d’année 2024. Aucune autorisation n’a été demandée à la copropriété pour ces travaux.

Cette chambre est manifestement louée ou occupée mais le syndicat des copropriétaires n’avait pas été avisé de l’identité desdits occupants ou locataires.

Courant mars 2024, des infiltrations sont apparues au droit des appartements situés en dessous de la chambre 63, appartenant à M. [V] (au 5ème étage), et à Mme [K] (2ème étage).

Des écoulements permanents en façade et en provenance de la chambre n°63, ont été constatés au droit du mur extérieur à droite de la fenêtre de cette même cuisine du 5 ème étage.

Mandatée par le syndic, la société Laumonier, intervenue le 12 juin 2024 pour une recherche de fuite en provenance de la chambre de la société AEK Invest, a constaté que :

«l’écoulement en façade provient d’une évacuation d’eau usé et eau vanne sortant en contrebas du brisis en ardoise.

Il s’agit d’une évacuation pirate.

Cette dernière engendre des usures et perforation sévère au niveau du zinc dans le chéneau dû au déversement de divers produit attaquant le zinc.

Il est nécessaire de procéder à une modification de ce réseau d’évacuation et le relié à un réseau prévu à cet effet de l’immeuble».

Le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 10] a été informé de la situation par correspondance du 25 juin 2024. Mais il a décliné cette réquisition, renvoyant au syndicat la mission de faire cesser le trouble.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice a été dressé le 2 août 2024, Maître [G], clerc habilité au constat au sein de l’étude [Y], commissaires de justice associés à [Localité 10], est venu faire les constats suivants :

Par exploit de commissaire de justice délivré le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à Paris 9ème, pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet SPGI, a assigné la société AEK Invest, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

« Vu les articles 834, subsidiairement 835 du code de procédure civile,

Vu l’extrait du règlement de copropriété du 12 janvier 1955

Vu la facture de la société Laumonier,

Vu le constat d’huissier du 8 août 2024,

Déclarer le syndicat de copropriété du [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes.

Rejeter les demandes, fins et prétentions contraires de la SCI AEK Invest

Condamner la société AEK Invest à déposer la canalisation servant d’évacuation se déversant dans le chéneau de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner la société AEK Invest à verser à chacun au demandeur la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société AEK Invest aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût d’intervention de la société Laumonier et le procès-verbal de constat de l’étude [Y]».

A l’audience du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] à [Localité 11] maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude, la société AEK Invest n’a pas comparu à l’audience ni constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de dépose de la canalisation

Au soutien de sa demande de condamnation de la société AEK Invest à déposer la canalisation servant d’évacuation se déversant dans le chéneau de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires soutient que :

— la présence de cette canalisation d’évacuation extérieure desservant la chambre de service de la société AEK Invest mise en place de manière sauvage et sans autorisation de la copropriété, puisqu’elle a traversé l’ardoise du brisis, partie commune, pour se déverser dans le chéneau, engendre par ailleurs des désordres et dégradations importantes tant à ce même chéneau, qu’aux façades sur rue et balcons, parties communes.

— elle gène par ailleurs les travaux de ravalement à venir, en nécessitant d’abord le remplacement de ce même chéneau ou sa remise en état, qui ne pourra être pérenne que si la cause de ces désordres est définitivement supprimée.

***

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Dans tous les cas, l’intervention du juge des référés suppose, en application de cette disposition, de démontrer l’urgence ; celle-ci relève de l’appréciation souveraine du juge des référés et s’apprécie à la date à laquelle il statue.

Il appartient au requérant de démontrer qu’il se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Aux termes de l’article 835, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Aux termes de l’article 1 « Parties communes » du règlement de copropriété du 12 janvier 1955 produit aux débats : « Les parties communes de l’immeuble comprendront :

La totalité du sol, c’est-à-dire les cour, courette, entrée, cochère, passage, voûte ou vestibules d’entrée et le sol des parties construites.

Les fondations, les gros murs de façades sur rue, et sur cour, les pignons, les mitoyennetés, les murs de refend, les coffres, gaines et têtes de cheminées y compris leur couverture et couronnement, les poutres et solives soutenant les planchers, le hourdis et plus généralement le gros œuvre des planchers et des voûtes, les ornements de façade, balcons en pierre, (mais non compris les fenêtres les garde-corps métalliques des balcons et fenêtres, persiennes ou volets et leurs accessoires qui sont propriété privée).

Les charpentes et les toitures, (à l’exception des châssis vitrés et lucarnes disposées directement sur les parties de l’immeuble appartenant en propre et exclusivement aux co-propriétaires et dont l’entretien restera à la charge exclusive de chacun des propriétaires de ces fractions).

Le branchement d’égout, les canalisations, les tuyaux du tout à l’égout et des eaux pluviales et ménagères, les colonnes montantes et descendantes de distribution d’eau, de gaz et d’électricité, (sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements et locaux et affectés à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci) ».

En l’espèce, le requérant fonde sa demande à titre principal sur l’urgence et à titre subsidiaire sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Il explique que la canalisation qui se déverse dans le chéneau a été mise en place de manière sauvage et sans autorisation de la copropriété, et que les infiltrations en résultant dégradent ce même chéneau, les façades sur rue et balcons, parties communes.

Il attribue l’origine des désordres d’infiltrations qu’il subit dans les parties communes de l’immeuble, tant au chéneau lui-même, qu’aux façades sur rue et balcons, au raccord sauvage et sans autorisation de la copropriété d’une canalisation d’évacuation extérieure desservant la chambre de service de la société AEK Invest, qui a traversé l’ardoise du brisis pour se déverser dans le chéneau.

Il produit notamment au soutien de sa demande :

— l’extrait du règlement de copropriété du 12 janvier 1955,

— le plan des lots des 5ème et 6ème étage,

— la mise en demeure de son conseil adressée le 15 mars 2024 à la société AEK Invest (pli avisé non réclamé),

— la facture et rapport d’intervention de l’entreprise Laumonier du 12 juin 2024 concernant la recherche de fuites,

— le procès-verbal de constat de l’étude [Y] en date du 2 août 2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2024.

Le rapport d’intervention de l’entreprise Laumonier du 12 juin 2024 concernant la recherche de fuites indique

« Nous constatons que l’écoulement en façade provient d’une évacuation d’eau usé et eau vanne sortant en contrebas du brisis en ardoise.

Il s’agit d’une évacuation pirate.

Cette dernière engendre des usures et perforation sévère au niveau du zinc dans le chéneau dû au déversement de divers produit attaquant le zinc.

Il est nécessaire de procéder à une modification de ce réseau d’évacuation et le relié à un réseau prévu à cet effet de l’immeuble » (pièce n°4 du requérant).

Le procès-verbal de commissaire de justice dressé le 2 août 2024 constate les ruissellements d’infiltrations en résultant.

Si les désordres d’infiltrations invoqués sont de nature à dégrader les parties communes, rien ne permet d’établir qu’ils mettraient en péril immédiat ou que les désordres lui seraient préjudiciables de façon presque irréparable.

En revanche, les éléments versés aux débats établissant que la société AEK Invest a procédé à un raccord sauvage et fait sans autorisation de la copropriété de la canalisation litigieuse desservant sa chambre de service, raccord qui engendre des désordres récurrents d’infiltrations d’eau en parties communes s’analyse en un trouble manifestement illicite.

En outre, la société AEK Invest, qui n’a pas comparu, ne fait valoir aucune contestation sérieuse pour s’opposer à la demande.

En conséquence, la société AEK Invest sera condamnée à déposer la canalisation servant d’évacuation se déversant dans le chéneau de l’immeuble.

L’astreinte apparait nécessaire pour assurer la bonne exécution de la présente décision. Une astreinte sera donc prononcée dans les termes du dispositif.

Le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

La société AEK Invest, qui succombe sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût d’intervention de la société Laumonier du 12 juin 2024 et le procès-verbal de constat de l’étude [Y] du 2 août 2024 qui constituent des frais irrépétibles et non des dépens.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12].

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONDAMNONS la société AEK Invest à déposer la canalisation servant d’évacuation se déversant dans le chéneau de l’immeuble, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que passé ce délai, la société AEK Invest sera redevable d’une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;

CONDAMNONS la société AEK Invest aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la société AEK Invest à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 12] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût d’intervention de la société Laumonier du 12 juin 2024 et celui du procès-verbal de constat de l’étude [Y] du 2 août 2024 qui constituent des frais irrépétibles ;

REJETONS toutes autres demandes, plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 9] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 10] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON