N° RG 24/10172 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2NR

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 24/10172 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2NR

Minute

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1]

C/

S.C.I. BUBBLE’S COMPANY

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 1] – BLATT ASSOCIES

la SELARL PUYBAREAU AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BOURBON PROPRIETE MANAGMENT (B.P.M.) SARL dont le siège social est à [Localité 2], [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Jean-Marie PUYBAREAU de la SELARL PUYBAREAU AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Eric SIMONNET, membre de la SELARL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,

DEFENDERESSE :

La société BUBBLE’S COMPANY

Société civile dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

N° RG 24/10172 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2NR

Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BUBBLE’S COMPANY est propriétaire du lot n° 140 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à Bordeaux (33).

Au motif que la SCI BUBBLE’S COMPANY est redevable d’un arriéré de charges de copropriété, malgré des relances amiables et l’envoi d’une mise en demeure le 14 novembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic la SARL BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT (B.P.M) a, par acte d’huissier en date du 3 décembre 2024 assigné la SCI BUBBLE’S COMPANY devant la présente juridiction afin de la voir condamnée au paiement de l’arriéré des charges et dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 octobre 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] demande au tribunal au visa des articles, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1231-6 al 3 du code civil, 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile de :

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

-11.235,72 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 16 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de la mise en demeure,

—  2500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles

— rejeter la demande de délais de paiement de la défenderesse,

— en tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des demandes de la défenderesse à l’encontre du requérant,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens ainsi qu’aux frais nécessaires exposés par le requérant à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance, imputés à la seule défenderesse au titre des charges générales d’administration,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir qu’il dispose d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de la société BUBBLE’S COMPANY au titre tant de l’arriéré des charges que des frais de recouvrement. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse au motif d’une part de l’absence de justification des difficultés financières invoquées, et d’aucune poursuite des versements partiels pour commencer à éteindre sa dette depuis le 25 juin 2025. D’autre part, le requérant expose que l’octroi de délais de paiement à la défenderesse serait particulièrement préjudiciable à la copropriété qui a besoin de récupérer de la trésorerie pour financier des travaux urgents de réhabilitation de l’immeuble et éviter un nouvel arrêté de péril. Il ajoute que les délais de paiement sont en outre de nature à bloquer l’obtention des aides de l’ANAH et de [Localité 2] Métropole pour financier lesdits travaux nécessaires pour assurer la sécurité de l’immeuble. En outre, au titre du préjudice financier supplémentaire résultant du défaut de paiement des charges, le requérant sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2500 euros de dommages et intérêts

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES conclut ensuite au rejet de la demande reconventionnelle de la SCI BUBBLE’S COMPANY au motif qu’elle n’est fondée ni en son principe ni en son montant. Il considère non prouvée le défaut entretien des jardins allégué ni la faute reprochée au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ni le lien de causalité entre le dommage et la faute alléguée

Par conclusions signifiées par RPVA le 25 juin 2025 la SCI BUBBLE’S COMPANY entend voir sur le fondement des articles 1343-5 et 1231-1 du code civil ainsi que de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

à titre principal :

— rejeter l’ensemble des demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,

— accorder à la société BUBBLE’S COMPANY les plus larges délais de paiement au titre des sommes mises à sa charge,

— l’autoriser à apurer le remboursement de sa dette à l’issue d’un délai maximum de 24 mois suivant la signification du jugement,

— suspendre les majorations d’intérêts et pénalités encourues à raison du retard durant 24 mois à compter de la signification du jugement,

à titre reconventionnel :

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au paiement d’une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut d’entretien des parties communes,

en tout état de cause :

— condamner la société BOURBON PROPRIETE MANAGEMENT à verser à la société BUBBLE’S COMPANY la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BUBBLE’S COMPANY ne conteste pas dans son principe son obligation à contribuer aux charges de copropriété et le montant de l’arriéré à hauteur de 9.373,47 euros eu égard aux acomptes déjà versés, mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois avec suspension des intérêts de retard pendant la durée du plan ou tout le moins une modulation équitable de ceux-ci. Elle fait valoir qu’elle est confrontée à des difficultés économiques importantes en ce qu’elle n’a pour tout revenu que la location de son lot d’un montant de 565 euros, dont elle a été privée pendant de long mois du fait des désordres affectant l’immeuble objet d’un arrêté de péril, aux dégradations de son lot liées à des infiltrations d’eau récurrentes imputables à un défaut d’entretien des parties communes et à la suspension des aides au logement versées par son locataire. Elle indique faire face à des charges importantes venues s’ajouter aux dépenses de remise en état de son lot suite aux infiltrations d’eau, soutenant que le règlement de l’arriéré en un seul versement la mettrait en cessation de paiement. La SCI BUBBLE’S COMPANY indique avoir toujours fait preuve de transparence quant à sa situation résultant de l’inertie du syndic face à la dégradation de l’immeuble et de bonne volonté pour éteindre sa dette en effectuant des paiements partiels .Elle s’oppose aux dommages et intérêts sollicités à son encontre invoquant l’absence de faute contractuelle et les circonstances exceptionnelles à l’origine du retard de paiement.

A titre reconventionnel et au visa de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI BUBBLE’S COMPANY expose que son lot a subi depuis 2016 des dégâts des eaux répétés ayant pour origine les gouttières défectueuses en façade de l’immeuble. Elle considère qu’en tardant à effectuer les travaux nécessaires sur ces parties communes pour faire cesser les désordres, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est responsable des pertes de loyers subies par la défenderesse liées à la suspension des aides de la CAF, des frais de remise en état laissés à sa charge ainsi que de la gêne et préjudice moral liés à la dégradation constante du bien, préjudices dont elle demande réparation à hauteur de 5000 euros.

L’ordonnance de clôture a été établie le 3 novembre 2025.

MOTIVATION :

1-SUR LE RECOUVREMENT DES CHARGES ET FRAIS

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser, à compter du 1er janvier 2017, au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote part de charges. Le co-propriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 10-1 de la même loi met également à la charge du copropriétaire concerné les frais nécessaires de relance et de recouvrement engagés par le syndicat pour recouvrer les charges impayées.

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Pour justifier de sa créance envers la SCI BUBBLE’S COMPANY le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à Bordeaux verse au débat :

— la matrice cadastrale

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 22 mai 2023, 8 avril 2024 et 7 juillet 2025 ainsi que le justificatif de leur notification à la SCI BUBBLE’S COMPANY,

— les appels de fonds afférents aux travaux votés du 1er juin 2023 au 1er septembre 2025

— les relevés de charges sur la période du 01/10/2022 au 30 septembre 2024,

— le courrier de mise en demeure du 10 octobre 2024,

— les décomptes de sa créance arrêtés au 1er octobre 2024 et 14 octobre 2025 prenant en compte l’ensemble des acomptes invoqués par la SCI BUBBLE’S COMPANY sur la période du 12 janvier 2023 au 25 septembre 2025,

Ces éléments font apparaître que la SCI BUBBLE’S COMPANY est redevable envers le SYNDICAT DE COPROPRIETE de la somme de 10.332,59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 14 octobre 2025.

En effet, il ne peut être mis à la charge de la SCI BUBBLE’S COMPANY :

— les frais “PROCEDURE” du 01/09/2023 et 01/10/2023 pour 36,60 euros chacun et de mise en demeure du 1/08/2024 à hauteur de 30 euros dont il n’est pas justifié,

— ni le coût des honoraires avocats du 26 novembre 2024 pour 924 euros qui non seulement ne sont pas justifiés mais qui au surplus n’entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais irrépétibles arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les honoraires d’huissier pour la délivrance de l’assignation à hauteur de 57,45 euros qui n’entrent pas également dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais sont pris en compte au titre des dépens de l’instance,

La SCI BUBBLE’S COMPANY sera donc condamnés à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 5] à Bordeaux la somme de 10.332,59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024, sur la somme de 10.069,73 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus.

2- SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner , dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

Il ressort des pièces produites par la SCI BUBBLE’S COMPANY que celle-ci a des charges mensuelles d’emprunt d’un montant de 317,15 euros, outre des frais d’assurance habitation spécial investisseur d’un montant de 18,12 euros, qu’elle n’a perçu aucun loyer au titre du lot n° 140 lui appartenant sur la période du 22 mars 2021 au 28 septembre 2024, période durant laquelle l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité d’urgence pour péril imminent. L’extrait du compte courant près la BANQUE POSTALE de la SCI BUBBLE’S COMPANY du mois de février 2025 démontre que le seul revenu est constitué du loyer de nouveau perçu du locataire de son lot à hauteur de 565 euros.

Au regard de ces éléments la SCI BUBBLE’S COMPANY ne dispose manifestement pas des fonds nécessaires au règlement en une seule mensualité de son arriéré de charges et frais de copropriété.

En dépit de cette situation financière délicate la SCI BUBBLE’S COMPANY justifie de sa bonne foi et de sa volonté d’apurer sa dette ayant versé des acomptes depuis janvier 2023 pour tenter d’apurer sa dette et faire face aux nouveaux appels de charges, y compris postérieurement à l’assignation soit le 23 janvier 2025 (810,63 euros), le 6 mars 2025 (900 euros + 879,26 euros), le 10 avril 2025 (300 + 450 euros), le 26 août 2025 (600 euros) et le 25 septembre 2025 (800 euros) étant rappelé que le dernier décompte en possession du tribunal a été établi en octobre 2025.

S’il est indéniable que le non-paiement des charges qui lui incombent pénalise la copropriété et peut ouvrir droit au profit de celle-ci à des dommages et intérêts, le SYNDICAT DE COPROPRIETE ne verse au débat aucun document de l’ANAH comme de [Localité 2] Métropole conditionnant les aides à la réhabilitation de l’immeuble à la régularisation immédiate des impayés de charges, ni que les travaux à venir seraient requis sous peine d’un nouvel arrêté de péril. Les comptes du SYNDICAT DE COPROPRIETE de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 2] n’étant au demeurant pas versé au débat.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande de délai de paiement de la SCI BUBBLE’S COMPANY et de l’autoriser à apurer sa dette en plus du paiement des charges courantes, sur 23 mois par 22 mensualités de 450 euros et la 23ème du solde, payables au 15 de chaque mois et pour la première fois sous réserve de la signification préalable du jugement, le 15 avril 2026.

Pendant le délai ainsi fixé et tant que l’échéancier ci-dessus et respecté, en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités en cas de retard ne sont pas encourues.

En revanche, il y a lieu de rappeler que tout défaut de paiement d’une échéance au terme fixé rendra immédiatement exigible l’intégralité du solde restant due.

3-SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS

A- la demande du SYNDICAT DE COPROPRIETE

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la mauvaise foi de la SCI BUBBLE’S COMPANY n’étant pas démontrée, le requérant sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ;

B-sur la demande reconventionnelle de la SCI BUBBLE’S COMPANY

L’article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Si la responsabilité du syndicat de copropriété est encourue sur ce fondement sans nécessité de démontrer l’existence d’une faute, elle ne peut toutefois être retenue que si celui qui s’en prévaut rapporte la preuve que le préjudice qu’il invoque a pour origine un vice de construction ou d’entretien des parties communes.

La responsabilité du SYNDICAT DE COPROPRIETE peut également être engagée par un copropriétaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240 du code civil (fait personnel), 1242 du code civil (fait d’autrui ou des choses sous la garde) et 1244 du code civil (fait de la ruine d’un bâtiment) et non sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun comme invoqué par la requérante.

.

Il incombe alors à celui qui demande réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de rapporter la preuve de la faute reprochée, de son préjudice et du lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il n’est versé au débat par la SCI BUBBLE’S COMPANY aucune pièce de nature à établir la réalité du sinistre dégât des eaux subi par son lot à compter de 2016, ni que le sinistre aurait pour origine un désordre affectant les parties communes ou une remise en état non efficace de la toiture par le SYNDICAT DE COPROPRIETE, ni la réalité et montant des frais de remise en état à sa charge.

Par conséquent en l’absence de preuve de l’imputation à une partie commune du sinistre invoqué comme de lien de causalité entre les faits reprochés au SYNDICAT DE COPROPRIETE et le sinistre allégué, les demandes indemnitaires de la SCI BUBBLE’S COMPANY à l’encontre du requérant seront rejetées.

4-SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SCI BUBBLE’S COMPANY partie condamnée supportera la charge des dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation du 3 décembre 2024.

L’équité justifie de la condamner également à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’échéancier mis en place pour l’apurement de la dette de charges justifie de ne pas écarter l’exécution provisoire dont et assortie de plein droit la présente décision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

— CONDAMNE la SCI BUBBLE’S COMPANY à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à Bordeaux, la somme de 10.332,59 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 octobre 2024, sur la somme de 10.069,73 euros due à cette date et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ACCORDE à la SCI BUBBLE’S COMPANY des délais de paiement sur 23 mois pour apurer sa dette en plus du paiement des charges courantes selon les modalités suivantes :

22 mensualités de 450 euros et la 23ème du solde des sommes restant dues, payables au 15 de chaque mois et pour la première fois, sous réserve de la signification préalable du jugement, le 15 avril 2026.

— RAPPELLE que pendant le délai ainsi fixé et tant que l’échéancier ci-dessus et respecté, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités en cas de retard ne sont pas encourues,

— RAPPELLE que tout défaut de paiement d’une échéance au terme fixé rendra immédiatement exigible l’intégralité du solde restant due,

— DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à de sa demande de dommages et intérêts complémentaires,

— CONDAMNE la SCI BUBBLE’S COMPANY à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble dénommé [Adresse 5] à Bordeaux, la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE M. La SCI BUBBLE’S COMPANY aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation du 3 décembre 2024,

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire dont est assortie de plein droit la présente décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT