TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [V] [K], M^e Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02768 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KUV

N° MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 février 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [V] [K], domicilié : chez Feue Madame [J] [V] [K], [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Q] [V] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 février 2026 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 18 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02768 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KUV

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [J] [V] [K] décédée le 27 mars 2021 était titulaire d’un contrat de bail auprès de l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH portant sur un appartement de 5 pièces et une cave situés [Adresse 2].

L’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [P] [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal par acte de commissaire de justice signifié le 28 février 2025.

Madame [Q] [V] [K] est intervenue volontairement à l’instance lors de l’audience du 18 novembre 2025.

L’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite du juge à l’audience, modifiant son acte introductif d’instance, de :

— constater la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [P] [V] [K] et Madame [Q] [V] [K],

— ordonner l’expulsion de Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] et de tous occupants de leur chef, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et séquestration du mobilier,

— condamner in solidum Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] à lui payer à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au dernier loyer indexé majoré de 30% et aux charges, et la somme de 22100,14 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû au 11 juillet 2024, terme de juin inclus,

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’entretien du logement,

— condamner in solidum Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [Q] [V] [K] demande de son côté :

— le bénéfice du transfert du droit au bail de sa mère,

— des délais de paiement de 30 mois, après un moratoire de 6 mois, et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— le rejet des demandes au titre des dépens et frais irrépétibles,

— le rejet de l’exécution provisoire pour les chefs du jugement prononcés à son encontre.

Monsieur [P] [V] [K] assigné à étude n’a pas comparu.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à l’acte introductif d’instance et aux conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de transfert du droit au bail

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, la déclaration des impôts de l’année 2020, faite en 2021, et l’avis d’imposition pour l’année 2019 (après déclaration effectuée en 2020) au nom de Madame [Q] [V] [K] qui comportent bien l’adresse du logement objet du litige sont insuffisants, faute d’être corroborés par d’autres pièces, à établir la communauté de vie de celle-ci avec Madame [J] [V] [K] depuis au moins un an lors de son décès.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de transfert du droit au bail.

Le bail ayant été résilié par l’effet du décès de Madame [J] [V] [K], Madame [Q] [V] [K] est ainsi occupante sans droit ni titre des locaux, de même que Monsieur [P] [V] [K] dont la présence a été constatée par le commissaire de justice le 2 décembre 2024, et il y a lieu dès lors de faire droit à la demande d’expulsion dans les conditions du dispositif à défaut de libération volontaire des lieux.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie en revanche que le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il sera donc rappelé que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est sans objet, étant relevé que le demandeur ne présentait pas de demande d’acquisition de la clause résolutoire mais de prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre qui prive le bailleur de la valeur locative et de la jouissance de son bien constitue une faute civile qui justifie son indemnisation.

Il y a donc lieu de mettre à la charge de Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K], une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K], coresponsables du préjudice causé au bailleur par l’occupation des lieux, seront condamnés à ce paiement in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, l’indemnité d’occupation restant à la seule charge de l’occupant effectif en cas de départ de l’un d’eux.

Le décompte produit au débat fait ressortir une dette au 31 octobre 2025 de 34044,70 euros frais déduits, entièrement constituée après le décès de Madame [J] [V] [K].

Monsieur [P] [V] [K] et Madame [Q] [V] [K] seront donc condamnés in solidum à ce paiement outre à l’indemnité d’occupation fixée ci avant à compter du 1er novembre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

Cette demande se fonde sur l’article 1343-5 du Code civil faute de transfert du droit au bail.

Elle doit être rejetée, Madame [Q] [V] [K] ne démontrant pas être en capacité financière de régler tant l’indemnité d’occupation courante qu’une somme supplémentaire pour régler l’arriéré.

Sur les demandes accessoires

Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie en revanche de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Madame [Q] [V] [K] de transfert du droit au bail bénéficiant initialement à Madame [J] [V] [K], et constate la résiliation du bail par l’effet du décès de Madame [J] [V] [K] au 27 mars 2021,

CONSTATE que Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] occupent les lieux initialement donnés à bail à Madame [J] [V] [K] sans droit ni titre,

ORDONNE leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ce à défaut de libération volontaire des lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 34044,70 euros due du 31 octobre 2025 terme d’octobre inclus, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation,

CONDAMNE Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux, qui sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront tous deux dans les lieux et sera supportée exclusivement et intégralement par celui occupant les lieux en cas de départ de l’un seulement d’eux,

REJETTE la demande de délais de paiement,

REJETTE toutes les autres demandes,

REJETTE la demande de l’établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [P] [V] [K] in solidum aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an, susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection