TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04009

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXDB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine

C/

[F] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 27 Mars 2026

à L’ E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^me Véronique BOLLE, Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [F] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 janvier 2015, l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [D] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 243,32 euros et une provision sur charges mensuelle de 114,40 euros.

Le 26 mars 2025, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [F] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, L’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée,

— entendre en conséquence ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [F] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 5] publique,

— condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile alinéa 2 à payer au requérant :

* la somme provisionnelle de 1.393,05 euros, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant du loyer et charges à compter du jour ou le bail s’est trouvé résilié et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

* autoriser en cas de départ volontaire de l’occupant et d’abandon du mobilier à séquestrer les meubles se trouvant dans les lieux ou à les faire stocker en garde meubles aux frais des défendeurs,

* condamner au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* voir condamner le défendeur en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.069,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. Il se déclare en accord pour l’octroi de délai de paiement à hauteur de 106 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan d’apurement signé avant l’audience.

Monsieur [F] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Monsieur [F] [D] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 106 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il travaille en CDI depuis le mois d’août 2025 et qu’il perçoit un salaire d’environ 1.700 euros. Il précise qu’il vit en concubinage et qu’il a un enfant de 8 ans. Il indique que sa dette locative résulte de la perte de son emploi qui a duré 1 an et demi.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 janvier 2015 contient une clause résolutoire (article 4.3 « La résiliation sur initiative du bailleur » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 736,68 euros a été signifié le 26 mars 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 481,30 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT produit un décompte du 27 janvier 2026 démontrant que Monsieur [F] [D] reste devoir la somme de 1.069,49 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur [F] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.069,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte des débats que les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant Monsieur [F] [D] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en versements mensuels de 106 euros, soit 10 mensualités de 106 euros et une 11ème mensualité qui soldera la dette.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [F] [D] le bénéfice des dispositions précitées et de dire qu’il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, la demande de Monsieur [F] [D] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Monsieur [F] [D], et le locataire ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant l’expulsion de Monsieur [F] [D] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre et dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisables selon les stipulations contractuelles.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [F] [D] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous les occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L412.1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, Monsieur [F] [D] sera condamné à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2015 entre l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT et Monsieur [F] [D] concernant un appartement à usage d’habitation ([Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] à verser à L’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.069,49 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 106 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [D] soit condamné à verser à L’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS l’E.P.I.C [Localité 3] HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] à verser à L’E.P.I.C [Localité 2] MÉTROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier Le Juge