TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric BAUBE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09213 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57M7

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [L] épouse [K] [M] demeurant [Adresse 1]

représentée par la SELARL Cabinet BAUBE en la personne de Maître Frédéric BAUBE, avocat au barreau de Compiègne

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09213 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57M7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2014, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 584,48 euros et d’une provision pour charges de 143 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5875,46 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Z] le 28 mars 2024.

Par assignation du 17 septembre 2024, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Z], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

5875,46 euros, en derniers ou quittance, au titre de l’arriéré locatif du au 26 mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, outre les sommes de 763.59 euros au titre du loyer du mois d’avril 2024 et 652.72 euros au titre du loyer du mois de mai 2024 jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, une indemnité mensuelle d’occupation de 25,81 euros par jour, à compter de la résiliation du bail en date du 27 mai 2024 et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 30 avril 2025, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] indique que la dette a été entièrement soldée et se désiste donc de sa demande en paiement mais maintient ses autres demandes notamment aux fins de constater que la clause résolutoire est acquise ou de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle expose qu’il ne règle que très irrégulièrement son loyer et que certains virements sont faits par une holding qu’il a immatriculée à son domicile sans l’accord de la propriétaire.

M. [J] [Z] admet qu’il a été irrégulier dans le paiement des loyers et que sa dette a été soldée en partie par sa société. Il indique être désormais en mesure de régler chaque échéance de loyer à son terme, précisant percevoir environ 2 000 euros par mois. Il demande ainsi à pouvoir se maintenir dans le logement, moyennant si nécessaire, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu à compter du 22 juillet 2014 pour une durée de trois ans renouvelable, de sorte qu’il a été reconduit pour la dernière fois le 22 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur des dispositions susvisées.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois tel que prévu par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 avant cette dernière modification législative et de constater que M. [J] [Z] n’a pas intégralement réglé la somme de 5875,46 euros visée au commandement de payer en date du 26 mars 2024 dans le délai de deux mois suivant la singification de cet acte.

La bailleresse est donc, en principe, bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Toutefois, le paiement total de la dette avant la décision judiciaire, comme c’est le cas en espèce, rend sans objet le pouvoir du juge d’accorder même d’office des délais de paiement en application l’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ne saurait entraîner en l’espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l’a pas réglée, même s’il l’a fait à l’aide de virements émanant de tiers.

En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Par ailleurs, il est constant que l’examen d’une demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations excède les pouvoirs du juge de l’évidence qu’est le juge des référés et qu’il tire des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Non-lieu à référé sera ainsi prononcé sur cette demande.

Le bail n’étant pas résilié, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] sera déboutée de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle.

2. Sur les demandes accessoires

L’instance ayant été rendue nécessaire par la situation d’impayés, les dépens seront mis à la charge de M. [J] [Z] en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Mme [Y] [L], épouse [K] [M] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Mme [Y] [L], épouse [K] [M] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [Y] [L], épouse [K] [M] tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail et renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond,

DÉBOUTE, par conséquent, Mme [Y] [L], épouse [K] [M] de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnités d’occupation,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [J] [Z] à payer à Mme [Y] [L], épouse [K] [M] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [Z] aux dépens.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge