TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions exécutoires

— M^e OVADIA

— M^e RONZEAU

— Me [Localité 2]

— M^e VIDAL DE [Localité 3]

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 21/14091

N° Portalis 352J-W-B7F-CVRK2

N° MINUTE :

IRRECEVABILITE

Assignations du :

17 Septembre 2018

02 Octobre 2018

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [Z] [Y] [J], née le 07 Février 1959, de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

représentée par Maître Simon OVADIA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1007.

DÉFENDERESSES

La société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES, étude de notaires au capital de 1.234.296 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 784 349 946, dont le siège social est situé [Adresse 2] à Paris (75008), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0499.

Décision du 19 Mars 2026

5ème chambre 2ème section

N° RG 21/14091 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVRK2

La société ZURICH INSURANCE EUROPE AG, société de droit allemand immatriculée en Allemagne sous le numéro HRB 133359, dont le siège social est situé [Adresse 3] (Allemagne) et dont la succursale française, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 484 373 295, est situé [Adresse 4] à Paris (75017), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

La société FINANCIERE SAINT REMY, société à responsabilité limitée au capital social de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d’Avignon sous le numéro 434 052 502, dont le siège social est situé [Adresse 5] à Avignon (84000), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentées par Maître Anne-Sophie PIA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E0964.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme au capital de 1.331.400.718,80 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé à [Adresse 6] à Paris (75001), prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Patrick VIDAL DE VERNEIX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1331.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint, Juge rapporteur,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Mars 2026 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

______________________

La société FINANCIERE SAINT REMY a pour activité le conseil en gestion de patrimoine.

Suite au décès de son époux dans un accident de la route le 8 juin 2001, Madame [Z] [Y] [J] a perçu, au titre d’un capital décès, la somme globale de 690.000 euros.

Sur les recommandations de son oncle, expert-comptable, elle s’est adressée à la société FINANCIERE SAINT REMY, en vue de la conseiller sur la gestion de son patrimoine, notamment de la somme reçue au titre du capital décès. Elle explique qu’elle a donné comme consigne à la société de « sécuriser les indemnités du capital décès » qu’elle devait recevoir afin d’effectuer « des placements en vue d’une part, de sauvegarder les capitaux qu’elle allait recevoir autant pour elle-même que pour ses enfants de 13, 15 et 17 ans, jusqu’à ce qu’ils soient en âge de se loger, d’autre part, de proposer, pour chacun d’eux, les investissements opportuns en conséquence ».

Elle fait valoir que Monsieur [P] [K] [G], son oncle et expert-comptable, aurait précisé par une attestation du 3 mai 2015 " avoir informé M. [V] [F] (l’associé de la société FINANCIERE SAINT REMY qui l’a prise en charge) de la santé morale très fragile de Mme [J], et de sa méconnaissance de tout ce qui concerne la gestion financière sous toutes ses formes, patrimoniale, mobilière et immobilière, fiscale etc…".

Elle prétend qu’après avoir établi le 20 novembre 2001 un « constat patrimonial », la société FINANCIERE SAINT REMY aurait orienté le placement du capital reçu dans trois contrats d’assurance-vie pour un total de 640.285,86 euros, décomposé comme suit :

— Un contrat souscrit le 5 décembre 2001 auprès de la société MONDIALE AG2R, d’un montant de 213.428,62 euros versés, à effet au 20 novembre 2001 ;

— Un contrat souscrit le 29 novembre 2001 auprès de la société GE CAPITAL – VIE PLUS d’un montant de 213.428,62 euros versés ;

— Un contrat souscrit le 23 novembre 2001 auprès de la société AXA – CIE AGIPI d’un montant de 213.428,62 euros versés.

Elle indique par ailleurs que la société FINANCIERE SAINT REMY aurait choisi de placer la somme subsistante, de l’ordre de 50.000 euros, sur un livret AXA (Livret AXA n° 3638 (renuméroté n°15102 par AXA en 2003), sur lequel a été effectué le versement initial du capital-décès.

La société FINANCIERE SAINT REMY et son assureur opposent, s’agissant de ces placements, qu’après consultation de son expert-comptable, elle a choisi de suivre leur recommandation.

La société FINANCIERE SAINT REMY a alors préconisé de diversifier les avoirs dans le secteur immobilier dans le cadre de plusieurs investissements locatifs loueurs meublés professionnels (LMP) dans des résidences de tourisme.

La demanderesse a été placée en arrêt maladie à compter du 1er octobre 2003, jusqu’au 29 septembre 2006, date à laquelle elle a été mise en invalidité, jusqu’à sa mise à la retraite. Elle a été diagnostiquée d’un trouble dépressif et bipolaire.

La demanderesse reproche des investissements portant sur une opération conseillée et réalisée en 2004 par la société FINANCIERE SAINT REMY à propos de la location en meublé professionnel conseillée par cette dernière.

Par acte du 15 juillet 2004, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE lui a octroyé un prêt pour l’acquisition de 4 appartements destinés à la location en meublé professionnel, d’un montant total de 611.700 euros. C’est ainsi que plusieurs actes de vente ont été signés le jour même, portant sur l’acquisition de deux appartements à [Localité 4] et d’un appartement à [Localité 5]. Puis, par acte du 27 septembre 2004 un quatrième acte de vente a été signé portant sur l’acquisition d’un appartement à [Localité 6].

L’appartement situé à [Localité 6] a été vendu à un prix de 154.100 euros.

Le premier appartement situé au sein d’un ensemble dit " [Adresse 7] " a été vendu au prix de 100.000 euros.

Le deuxième appartement situé au sein d’un ensemble dit " [Adresse 7] " a été vendu au prix de 158.300 euros.

L’appartement au sein d’un ensemble dit " [Adresse 8] – [Adresse 9]" a été vendu au prix de 284.800 euros.

Par acte du 15 juillet 2004, elle a consenti un bail portant sur les deux appartements de [Localité 4] à la société d’exploitation touristique PIERRE ET VACANCES MAEVA FRANCE pour un loyer de H.T de 10.060,06 euros, puis par acte du même jour elle a consenti un bail portant sur l’appartement de [Localité 5] pour un loyer de H.T de 11.431,41 euros, à la même société. Par acte du 27 septembre 2004, elle a consenti un bail portant sur l’appartement de [Localité 6] pour un loyer annuel H.T de 6.037,84 euros, à la même société. Les baux étaient soumis au statut des baux commerciaux et la société preneuse sous-louait les biens.

Ces investissements revêtaient une finalité de défiscalisation.

Suivant acte du 4 juin 2004, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, dispensateur du crédit, a notifié son accord pour le financement des 4 appartements, pour un montant total de 611.700 euros.

Par acte notarié du 15 juillet 2004, la société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES a authentifié l’acte de prêt souscrit par la demanderesse auprès du CREDIT FONCIER DE FRANCE pour un montant en principal de 611.700 euros, sur une durée de 20 ans, se décomposant de 10 ans de différé d’investissement – pendant lesquels le capital n’est pas remboursé – et 10 d’amortissement, pendant lesquels il est remboursé, le taux effectif global s’élevant à 4,33 % l’an.

Par correspondance du 3 janvier 2014, le CREDIT FONCIER DE FRANCE, l’a informée que le capital restant dû s’élevait à 611.700 euros au 6 décembre 2013.

Elle s’est plainte d’une augmentation des échéances du prêt qui auraient été multipliées par quatre, à partir du mois de septembre 2014. En effet, par correspondance du 17 février 2014, le CREDIT FONCIER DE FRANCE lui a indiqué « que la phase d’amortissement de 120 mois débute avec l’échéance du 06 09 2014, soit un montant mensuel de 6.012,23 euros ». Les échéances du tableau prévisionnel étaient initialement fixées à hauteur de 1.631,20 euros, néanmoins le taux étant variable, les dernières échéances précédant cette correspondance étaient d’un montant de 1.355,94 euros.

Par mail du 18 décembre 2014, la demanderesse a informé le CREDIT FONCIER DE FRANCE qu’elle donnait instruction à la société PREPAR VIE et la société GE CAPITAL en vue des rachats respectivement total et partiels des deux contrats d’assurance-vie afin de diminuer ses mensualités à 2.406 euros, par le CREDIT FONCIER DE FRANCE. C’est ainsi que, suivant correspondance du 19 décembre 2014, cette dernière lui a adressé le relevé de compte de prêt arrêté à l’échéance du 6 février 2015, pour un montant total de 589.088,54 euros.

Les autorisations de rachat ayant été établies, la demanderesse a remboursé deux sommes : 172.495,16 euros et 205.260,63 euros (soit un total de 377.755,79 euros), ce qui a permis de ramener les mensualités à 2.406 euros pour l’année 2014-2015 (et aux alentours de 2.500 euros pour les dix années à venir).

Sur les suites de l’investissement locatif, au terme des 9 premières années, la société PIERRE ET VACANCES lui a adressé, pour chaque bien, une proposition de nouveau bail, avec des loyers réduits et des travaux à la charge de la demanderesse ;

— Le 11 mars 2014, avec effet au 30 septembre 2014 pour l’appartement situé sur le site de [Localité 6] ;

— Le 16 juillet 2014 pour les appartements situés dans l’ensemble immobilier “ [Adresse 10] ” à [Localité 4] ;

— Le 16 juin 2014 avec effet au 31 décembre 2014 pour l’appartement sis à [Localité 5].

Au terme de ces renouvellements, elle prétend que le total du manque à gagner s’est élevé, pour les 4 baux, sur 10 ans, à la somme approximative de 126.192,10 euros, montant qui demeure incertain, quant aux éventuels travaux et charges à l’avenir. Elle explique que la baisse des loyers qui lui aurait été imposée lors des renouvellements de baux, aurait eu des incidences sur le paiement des mensualités de crédit, dès lors que les deux opérations étaient censées être couplées.

Le 9 juillet 2018, la demanderesse a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception aux défendeurs, afin de leur proposer une tentative de conciliation, à laquelle seule le CREDIT FONCIER DE FRANCE aurait répondu, le 3 août 2018, lequel n’a pas souhaité donner suite à cette proposition de résolution amiable du litige.

Par actes des 17 septembre et du 2 octobre 2018, Madame [Z] [Y] [J] a assigné la société FINANCIERE SAINT REMY, en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine, la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG, ès-qualités d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de cette société, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE et la société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES (notaires) devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment leur condamnation solidaire à lui verser des dommages et intérêts, sur le fondement d’un manquement à leur devoir de conseil et d’information, et à lui payer une somme de 310.564 euros en réparation du préjudice matériel qu’elle aurait subi et une somme de 100.000 euros en réparation du préjudice moral qu’elle aurait subi.

Par ordonnance en date du 29 novembre 2019, le juge de la mise en état a prononcé la radiation de l’affaire à défaut de diligences accomplies par le conseil de la demanderesse.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 3 novembre 2021, ce dernier a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle en communiquant ses conclusions et nouvelles pièces.

Les défenderesses ont soulevé une exception de péremption de l’instance devant le juge de la mise en état.

Par ordonnance en date du 31 août 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’incident et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par arrêt en date du 28 juin 2023, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, Madame [Y] [J] demande au tribunal au visa de l’ancien article 1147 ancien du code civil, devenu l’article 1231-1 du code civil, et de l’ancien article 1382 du code civil, devenu l’article 1240 du code civil, et des articles suivants, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

Sur la prescription :

— Rejeter l’irrecevabilité tirée de la prescription soulevée par les défendeurs ;

— En conséquence, déclarer son action recevable ;

Sur le fond :

— Constater les fautes commises par la société FINANCIERE SAINT REMY, du CREDIT FONCIER DE FRANCE et de la SCP THIBIERGE ET ASSOCIES ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de la société FINANCIERE SAINT REMY, du CREDIT FONCIER DE FRANCE et de la SCP THIBIERGE ET ASSOCIES ;

— Condamner solidairement ou conjointement la société FINANCIERE SAINT REMY, la société ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPAGNY FRANCE, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société FINANCIERE SAINT REMY, le cas échéant après déduction de la franchise de 2.500 euros pour elle seulement, le CREDIT FONCIER DE FRANCE ainsi que la SCP THIBIERGE ET ASSOCIES, à lui payer :

— la somme de 350.946,45 euros en réparation du préjudice matériel subi,

— la somme de 114.600 euros en réparation du préjudice moral subi ;

Le tout, avec intérêts au taux légal capitalisés, majoré le cas échéant, à compter de l’assignation, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— Condamner solidairement ou conjointement la société FINANCIERE SAINT REMY, la société ZURICH INSURANCE PUBLIC LIMITED COMPANY FRANCE, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la société FINANCIERE SAINT REMY, le CREDIT FONCIER DE FRANCE ainsi que la SCP THIBIERGE ET ASSOCIES, à lui payer la somme de 32.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens.

In limine litis

Sur la prescription

La demanderesse oppose que l’action n’est pas prescrite, ayant été introduite le 10 septembre 2018. Elle soutient, en premier lieu, que la prescription ne commence à courir qu’à la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles elle n’a pas été en mesure de faire face, soit le 6 septembre 2014. Elle fait valoir, qu’au cas présent, la période de différé d’amortissement arrivait à son terme le 6 août 2014 (la première échéance quadruplée étant prévue au 6 septembre 2014), ainsi que le CREDIT FONCIER DE FRANCE l’en a informée, par correspondance des 12 janvier et 19 juin 2014. En effet, elle indique qu’elle n’était pas, à la date du 6 septembre 2014 (date d’exigibilité de la première échéance augmentée), en mesure de faire face à l’augmentation brusque des échéances, lesquelles, passant de 1.355,94 euros en août 2014 à 6.067,97 euros en septembre 2014, avaient plus que quadruplé. En conséquence, elle avance que le point de départ du délai de prescription était le 6 septembre 2014. Elle considère que cette solution s’impose à l’égard du CREDIT FONCIER DE FRANCE, en sa qualité d’établissement de crédit, mais également à l’égard de la société FINANCIERE SAINT REMY, en sa qualité de conceptrice globale de l’opération et débitrice à cet égard des mêmes obligations que la première, c’est-à-dire une obligation d’information et de conseil, de prudence et de mise en garde, et qu’elle s’impose aussi à l’égard des Notaires, débiteurs d’une obligation de conseil, ainsi que de mise en garde, dans la mesure où auraient dû attirer son attention sur les risques de l’opération à laquelle ils devaient donner forme authentique. Elle estime en tout état de cause, que cette solution s’impose de manière identique à tous les défendeurs dès lors que l’opération globale est indivisible.

Elle oppose, aux arguments de la société FINANCIERE SAINT REMY et de son assureur, que les jurisprudences qu’elles produisent ont été abandonnées par la Cour de Cassation, ou sont antérieures, à celles qu’elle a versées aux débats.

Elle soutient, en tout état de cause qu’elle était dans l’impossibilité absolue d’agir. En effet, elle avance qu’au moment des faits, elle aurait été dans un état « d’effondrement cognitif » antérieur à la date de souscription des actes, provoqué par le décès soudain de son époux en 2001, état qui se poursuivrait encore aujourd’hui. Elle argumente qu’elle n’était pas en mesure de comprendre les actes que les professionnels lui ont soumis, et qu’elle n’était pas en état de comprendre la portée ni la finalité de ces actes, ni que l’opération qui lui a été conseillée était inadaptée à sa situation. Ainsi, elle fait valoir qu’elle n’a pu prendre connaissance du dommage qu’en février 2014, lorsque le CREDIT FONCIER DE FRANCE l’informait du quadruplement des échéances à partir du 6 septembre 2014. Dès lors, elle considère que la prescription quinquennale a été suspendue durant la période allant de 2001 à, au moins, février 2014 et n’a donc commencé à courir que postérieurement à cette date. Elle rappelle que, de jurisprudence constante, la prescription peut être suspendue indépendamment de l’instauration d’un régime de protection, dès lors qu’était établie l’existence d’un trouble mental plaçant celui qui invoque l’absence de prescription dans l’impossibilité absolue d’agir.

Sur le fond

Sur la responsabilité de la société FINANCIERE SAINT REMY

Madame [Y] [J] reproche à la société FINANCIERE SAINT REMY d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en ne l’avertissant pas des risques inhérents à l’investissement qu’elle lui a proposé. Elle lui reproche également d’avoir mal évalué son budget et de lui avoir proposer des opérations inadaptée à sa situation financière, ne prenant pas en compte qu’elle était en arrêt de travail et qu’elle venait de vivre un événement tragique. Elle reproche enfin l’absence de suivi par la société FINANCIERE SAINT REMY des opérations.

Sur la responsabilité du CREDIT FONCIER DE FRANCE

Sur l’obligation de mise en garde et de conseil en qualité de banquier

La demanderesse soutient que ce défendeur a manqué à son obligation de mise en garde et de conseil au motif qu’il ne l’aurait pas informée sur les risques du prêt, ni sur les conséquences de réaliser un montage caractérisant l’investissement en location meublé professionnel. Elle se prévaut d’une faute, tirée de l’acceptation du prêt en dépit du risque de l’impossibilité de rembourser les mensualités, et insiste sur sa qualité d’emprunteur non averti. Elle estime qu’elle n’avait ni la capacité, ni les compétences pour apprécier le contenu, la portée et les risques associés au prêt consenti par le défendeur.

Sur l’exonération de sa responsabilité tirée de son assistance par un conseiller en gestion du patrimoine, la société FINANCIERE SAINT REMY

La demanderesse oppose qu’en dépit de son accompagnement par un conseiller en gestion du patrimoine, la responsabilité de l’établissement de crédit peut être engagée. Elle soutient que l’acceptation du crédit a permis la situation litigieuse, et rappelle que la présence de plusieurs professionnels à une opération ne dispense pas l’un d’entre eux de ses propres obligations.

Sur la responsabilité de la société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES, notaires

Sur l’obligation de conseil

La demanderesse soutient que la défenderesse a manqué à son obligation d’attirer son attention sur les dangers du financement ayant servi à l’acquisition des biens immobiliers, à savoir le crédit in fine, et son caractère inadapté à sa situation, la mise en garantie des capitaux placés en assurance-vie et, le caractère élevé du risque de réalisation de ces garanties.

Sur l’argument selon lequel elle ne serait pas intervenue dans l’opération globale qui lui a été conseillée, mais serait intervenue a posteriori, après la signature des avant-contrats et la souscription du crédit auprès de l’établissement bancaire, elle oppose que la présence d’autres professionnels ne saurait la décharger de ses obligations. Elle soutient qu’ayant été appelée à donner la forme authentique aux contrats de vente des biens immobiliers acquis dans le cadre de l’opération litigieuse, elle demeurait débitrice de son devoir de conseil. Elle fait valoir en outre que si le notaire n’a pas à mettre en garde son client sur l’opportunité économique d’une opération aléatoire, il a l’obligation de l’informer sur le risque inhérent au projet. Elle prétend que les obligations du notaire s’appliquant á l’acte de prêt, de sorte qu’elles s’étendaient à toutes les ventes, et, partant, à la totalité de l’opération. De surcroît, elle oppose que les promesses signées étaient unilatérales, de sorte que, contrairement à ce que prétend cette défenderesse dans ses écritures, elle n’était pas définitivement engagée, ce dont la stipulation de l’indemnité d’immobilisation y contenue rend compte.

Elle soutient que la faute commise par le notaire a causé son préjudice de manière directe. Elle fait valoir que l’examen des clauses des promesses de vente, montrent qu’elle n’était pas liée par ces dernières. Ainsi, elle affirme que la clause 1.2 du contrat, lui octroyait la possibilité d’exprimer son intention d’acquérir au terme d’un délai de 9 mois (4 mois pour [Localité 5]), et, à défaut d’une telle expression, la promesse serait caduque et qu’au terme de la clause 1.4, à défaut de régularisation par elle, de l’acte à l’étude notariale, le promettant reprenait la libre disposition du bien.

Sur les préjudices de la demanderesse

Sur les préjudices matériels

Sur la perte de valeur

La demanderesse fait valoir une perte de valeur de son patrimoine en conséquence de l’opération critiquée. Elle propose un calcul de la perte subie, consistant à déduire du capital investi dans l’opération litigieuse, c’est-à-dire du capital dont elle disposait initialement, les sommes suivantes : d’une part, les retraits qu’elle a effectués sur les fonds déposés au titre des contrats d’assurance vie, et d’autre part, la valeur subsistant de l’opération litigieuse de location meublée professionnelle, telle que résultant des valeurs ci-dessous, elle précise qu’elle a dû vendre les quatre biens immobiliers acquis dans ce cadre. Elle se prévaut d’une perte totale de 80.389 euros. Néanmoins, elle tient compte de l’inflation depuis la dernière évaluation de son préjudice en 2020 et l’actualise à la somme de 92.125,79 euros.

Sur le manque à gagner

Elle se prévaut d’un manque à gagner correspondant au bénéfice qu’elle aurait retiré si les fonds placés dans le contrat d’assurance-vie n’avaient pas été investis dans le cadre de locations de logements en meublé. Elle évalue ce manque à gagner à la somme de 258.820,66 euros compte tenu de l’inflation.

Elle demande à ce que la franchise soit supportée par la société FINANCIERE SAINT REMY et les deux autres défendeurs.

La demanderesse précise sa méthode de calcul qui est égale à la différence entre deux évaluations : d’une part quels seraient aujourd’hui l’état et la valeur du capital décès si elle n’avait pas investi en location meublée professionnelle en 2004, c’est-à-dire s’il était demeurée investie dans les contrats d’assurance-vie, et d’autre part quelle est la valeur actuelle des actifs dont elle dispose résultant de l’investissement en location meublée professionnelle, en tenant compte des frais et des revenus perçus des 4 biens immobiliers acquis dans ce cadre depuis 2004.

Sur la preuve des difficultés de trésorerie, elle répond aux défendeurs qu’elle est exposée dans le tableau mentionnant les déficits ou les excédents de trésorerie générés par l’opération de location meublée professionnelle au titre des exercices annuels. Elle fait valoir que les loyers perçus ont été pris en compte dans ce calcul.

Sur le préjudice moral

La demanderesse se prévaut d’un préjudice moral issu du « sentiment d’abandon » par la société FINANCIERE SAINT REMY en laquelle elle avait pleine confiance, lors de la révélation du préjudice subi. Elle fait valoir que son traumatisme aurait été ravivé à maintes reprises. D’une part, par la charge symbolique des fonds, issus d’un capital décès suite à la perte brutale d’un être cher, et par la crainte de voir ces fonds disparaître. D’autre part, car son conseiller en gestion du patrimoine l’aurait redirigé vers d’autres collègues, qui lui ont demandé de leur fournir des documents qu’elle a dû rechercher dans les affaires de son défunt mari. Pour établir le préjudice, elle s’appuie sur les nombreuses attestations qu’elle produit au débat, établissant sa fragilité psychologique. Elle évalue ce préjudice à la somme de 100.000 euros, et l’a réactualisé à la somme de 114.600 euros, suite à l’inflation.

La société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES aux termes de ses conclusions en réponse, communiquées de la même manière le 12 novembre 2024, demande au tribunal, au visa des articles 2224 du code civil, 1240 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

Déclarer l’action de Madame [Y] [J] irrecevable comme prescrite ;

En tout état de cause :

— Juger qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une faute personnellement imputable à la SCP THIBIERGE ET ASSOCIES, notaires ;

— Juger qu’elle ne rapporte pas la preuve d’un préjudice actuel, certain et direct ;

En conséquence :

— La débouter de toutes ses demandes formulées à son encontre ;

— La condamner ou condamner tout succombant à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir et l’écarter en tant que de besoin.

In limine litis

Sur la prescription de l’action

A titre liminaire, la défenderesse soutient que l’assignation a été délivrée le 17 septembre 2018, soit antérieurement au décret du 11 décembre 2019 modifiant l’article 789 du code de procédure civile, et attribuant compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, de sorte que le juge du fond demeure compétent pour statuer sur la présente fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action. Il soutient que l’action introduite est prescrite. Il considère que le délai trentenaire en vigueur en 2004 a été ramené à 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, soit le 19 juin 2008. Ainsi, elle soutient que le délai de prescription a expiré le 19 juin 2013. Elle soutient que la connaissance par la demanderesse des faits lui permettant d’engager son action en 2004 est établie, notamment par les actes non équivoques qu’elle a reçu du notaire.

A titre principal, sur les reproches à l’encontre de la société SCP THIBIERGE ET ASSOCIES

Sur l’obligation d’information et de conseil

La défenderesse sollicite le rejet de ce grief et conteste qu’elle était redevable d’une obligation d’information et de conseil. Elle rappelle qu’il ne saurait lui être exigé une appréciation d’une opération à laquelle il n’a pas participé et qui a été élaborée par la société FINANCIERE SAINT REMY qui a assisté la demanderesse de 2001 à 2014. Elle oppose que l’obligation d’information et de conseil dont sont débiteurs les notaires s’inscrit dans un périmètre précis, et qu’en l’occurrence, lors de son intervention pour authentifier les actes, la demanderesse était déjà liée par des contrats « de réservation » sous seings privés antérieurs. En outre, s’agissant des contrats de vente, il fait valoir que les parties étaient déjà convenues du prix et des conditions de location à la société preneuse. Il ajoute que la demanderesse n’a pas exercé sa faculté de rétractation, de sorte qu’ils étaient devenus définitifs.

Sur la faute

La défenderesse soutient qu’elle n’a commis aucune faute et qu’elle a respecté ses obligations. Elle fait valoir que les actes qu’il a reçus, à savoir l’acte de prêt et les actes de vente, sont efficace et que leur validité n’est pas mise en cause. Elle rappelle être un tiers au contrat et n’être intervenu qu’a posteriori de la conclusion des contrats précités.

Sur le préjudice

Elle conteste l’existence d’un préjudice. Il fait valoir que si le tribunal retenait la caractérisation d’un dommage, elle ne pourrait constituer que l’assiette d’une perte de chance, qui n’est ici pas invoquée. En outre, il conteste l’existence d’un lien de causalité entre une faute alléguée et le préjudice en résultant au motif qu’elle est intervenue a posteriori de la conclusion des contrats.

Sur le préjudice financier

Elle soutient que le préjudice financier résulte de calculs incompréhensibles. Elle soutient en outre que certains postes font doublon : il en est ainsi du capital restant dû à la banque, pour lequel elle prend en compte ce montant dans le calcul des pertes à la fois au titre du remboursement du capital restant dû pour le prêt et la perte de valeur subi pour les biens revendus. Elle affirme qu’elle ne peut en effet solliciter simultanément le remboursement du capital et les pertes de valeur subies par les biens immobiliers qui ont été financés, sans produire un enrichissement sans cause. Elle fait valoir que le manquement imputé aux notaires est sans lien de causalité avec le préjudice. Elle affirme en effet que la demanderesse ne peut imputer au notaire la perte des avantages escomptés de l’opération litigieuse dès lors qu’il lui était reproché de ne pas leur avoir déconseillé cette opération. Elle ajoute que le calcul ne prend pas en compte les avantages fiscaux qu’elle a tiré du montage.

Sur le manque à gagner de 200.000 euros, elle sollicite le rejet de cette prétention au motif qu’aucune preuve ne vient au soutien de ces prétentions et qu’en outre, la demanderesse ne peut être simultanément indemnisée de la perte des avantages et d’un manque à gagner.

Sur le préjudice moral

Elle sollicite le rejet de cette demande au motif qu’elle est parfaitement injustifiée, tant en son principe, qu’en son quantum.

La société ZURICH INSURANCE EUROPE AG et la société FINANCIERE SAINT REMY, aux termes de leurs conclusions en réponse, communiquées de la même manière le 26 août 2024 demandent au tribunal, au visa des articles 1382, 1147 et 2224 du code civil, « dans leur version applicable aux faits », de :

À titre principal :

— Constater que l’action de Madame [Y] [J] est prescrite ;

En conséquence,

— Déclarer son action irrecevable à leur égard,

— La débouter de l’ensemble de ses demandes, formées à l’encontre des sociétés précitées ;

À titre subsidiaire :

— Constater que la société FINANCIERE SAINT REMY n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’encontre du demandeur ;

— Constater que les préjudices invoqués par cette dernière ne sont pas justifiés, ni dans un lien de causalité avec les fautes reprochées à la société FINANCIERE SAINT REMY ;

En conséquence,

— La débouter de l’ensemble de ses demandes, formées à leur égard ;

— Dans l’hypothèse où il serait fait droit à tout ou partie des demandes indemnitaires formées par la demanderesse à leur encontre :

— Faire application des limites de la garantie de la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG, et notamment du plafond de garantie et de la franchise contractuelle de 2.500 euros par sinistre ;

— Rejeter toute demande de condamnation solidaire à leur égard au-delà des limites contractuelles de garantie, et notamment sur le montant de la franchise contractuelle ;

— Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ou, à tout le moins, la subordonner à la constitution d’une garantie, réelle ou personnelle, suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations ;

En tout état de cause :

— La condamner à leur verser à chacun la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre principal, sur l’irrecevabilité de l’action introduite par la demanderesse

Sur le point de départ de la prescription à la date d’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008

Les défendeurs soutiennent que l’action introduite par la demanderesse est irrecevable, car prescrite. Ils rappellent à ce titre que la jurisprudence considère, dans la mesure où le manquement au devoir de conseil s’analyse en la perte de chance de n’avoir pas contracté, que celui-ci s’apprécie au jour de la signature du contrat, de sorte que le point de départ de la prescription doit être fixé à cette date. Ils considèrent que l’action est soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Ils rappellent à ce titre que les contrats de vente et l’octroi du crédit ont été conclus courant l’année 2004 et que le délai de prescription lui permettant d’agir à leur encontre a été ramené de trente à cinq années par la réforme du 17 juin 2008. Dès lors, un nouveau délai aurait donc débuté le 19 juin 2008, pour s’éteindre le 19 juin 2013. Or, elle a introduit son action le 17 septembre 2018, de sorte que l’action est prescrite.

Sur la suspension du délai de prescription

Les défendeurs s’opposent à l’application de la suspension du délai de prescription dès lors qu’il n’est pas démontré que la demanderesse se trouvait dans l’impossibilité d’agir. Ils font valoir que durant cette période, elle aurait sollicité par courriel, au mois de décembre 2014, le rachat de ses contrats d’assurance-vie en des termes parfaitement explicites et dénués d’ambiguïté. La demanderesse prétend que le courrier aurait été dicté par M. [X] [M]. Ils rétorquent qu’il lui incombe de verser aux débats la preuve qu’elle aurait sollicité son assistance. Ils ajoutent qu’elle aurait, au mois de juin 2014, sollicité auprès de son conseiller en gestion du patrimoine défendeur, des explications et des conseils sur la manière de gérer la suite de l’opération avec le CREDIT FONCIER DE FRANCE et que différentes options de suivi avec la banque avaient été évoquées. Ils versent aux débats un arrêt rendu par la cour d’appel de Douai qui avait statué qu’en l’espèce, l’état dépressif ne l’avait pas empêché d’agir durant cette période. En outre, ils avancent qu’aucun des médecins psychiatriques n’a jugé nécessaire de demander l’ouverture d’une mesure de protection et qu’elle ne semble pas davantage bénéficier d’un suivi psychiatrique individualisé auprès d’un professionnel de santé référent. Au surplus, les certificats des médecins psychiatres versés aux débats ne concluent pas expressément à l’existence d’un « trouble mental de type névrose, psychose, schizophrénie, hallucinations, délires ou troubles de la personnalité », ces seules circonstances semblant pouvoir caractériser une impossibilité absolue d’agir. En tout état de cause, ils font valoir que son placement en invalidité pour cause de troubles bipolaires ne suffit pas à caractériser l’existence d’une impossibilité absolue d’agir. Par ailleurs, ils s’interrogent sur la convergence des attestations produites aux débats. Notamment, l’attestation rédigée par M. [H] [E], informaticien, qui aurait admis avoir rédiger l’attestation à la demande des enfants de la demanderesse, tout en concédant qu’il n’aurait pas eu de ses nouvelles durant « plusieurs années ».

A titre subsidiaire, sur la responsabilité de la société FINANCIERE SAINT REMY

Sur la faute

Les défendeurs opposent que la société FINANCIERE SAINT REMY n’a pas commis de faute. Ils rappellent en premier lieu, que le conseiller en gestion de patrimoine n’est tenu qu’à une obligation de moyens, et non de résultat, et qu’il ne saurait être tenu garant de la bonne exécution de l’opération qu’il a conseillée à son client. Ils font valoir que la société conseillère en gestion du patrimoine aurait, dès 2001, toujours produit par écrit les constats patrimoniaux, les stratégies patrimoniales ainsi que les suivis patrimoniaux la concernant. Ils soutiennent que la demanderesse se plaint de l’absence de rendements espérés qui n’est pas imputable à la société FINANCIERE SAINT REMY. Ils affirment que cette société a dispensé une information claire à la demanderesse, puisque la mise en place des opérations de location en meublée professionnelle dans des résidences de tourisme a été explicitée dans son bilan de suivi patrimonial dès 2003. Ils ajoutent qu’en outre, la présentation de la société PIERRE & VACANCES comme étant l’exploitant ainsi que le mode de financement par un crédit mixte, puis amortissable figure dans ce bilan et que la demanderesse était informée que les échéances du prêt augmenteraient d’environ 1.600 euros à 6.000 euros au bout de dix ans puisque cela figurait dans le tableau d’amortissement attaché à l’offre de prêt en 2004. Enfin, ils soutiennent qu’elle était en capacité de comprendre et de contracter puisqu’elle n’a été déclarée en invalidité qu’à compter d’octobre 2006 et qu’elle était par ailleurs accompagnée par son expert-comptable en 2004.

Par ailleurs, ils prétendent que l’investissement qui lui a été proposé correspondait à ses besoins et a été efficient. En effet, la proposition d’investissement en location meublée professionnelle dans plusieurs endroits (mer, ville, montagne) correspondait à la stratégie de diversification du patrimoine, de complément de revenus par le biais de loyers et de transmission à ses héritiers souhaitée par la demanderesse. Ce prêt a en outre permis selon eux, de déduire les intérêts de l’emprunt des revenus fonciers, ce qui a eu pour effet de réduire son impôt sur le revenu, et a permis d’exclure le bien financé de l’assiette de l’ISF, ou à tout le moins, d’entraîner une réduction dudit impôt. Ils soutiennent que cet investissement a été efficace puisque le prêt a été débloqué, qu’elle a récupéré la TVA sur le prix d’acquisition des biens et qu’elle a perçu les fruits de ses investissements. Elle a ainsi touché des loyers pour environ 30.000 euros par an, soit 300.000 euros sur la première période de son prêt et ce, jusqu’à la revente de ses biens (dont certains sont valorisés avec une plus-value). Ainsi, l’appartement à [Localité 5], acquis pour un montant de 254.031,41 euros H.T, a été expertisé le 21 octobre 2016 à 330 000 euros, soit une potentielle plus-value de 80.000 euros et a été vendu, en septembre 2021, pour la somme de 355.000 euros. Il ajoute que le fait que la société preneuse ait décidé de baisser légèrement le loyer en 2014, soit dix ans après le contrat initial ne relève pas de sa responsabilité.

Par ailleurs, ils allèguent que la demanderesse n’aurait pas dû éprouver de difficultés à financer l’augmentation prévue de ses mensualités puisqu’elle pouvait s’appuyer sur la trésorerie accumulée par les gains sur les loyers perçus pendant dix ans (alors qu’elle ne payait que des intérêts sur le prêt), ainsi que sur la valorisation de ses biens et de ses contrats d’assurance-vie. Ils expliquent que sa situation financière aurait été causée par diverses dépenses tels que des stages de coaching personnel et des projets entrepreneuriaux dans des sites de rencontre ou d’événementiel) qui ont affecté sa trésorerie sans que cela ne soit en lien avec le montage.

La société FINANCIERE SAINT REMY conteste avoir cessé l’accompagnement de sa cliente en 2014. Elle précise notamment que dans sa correspondance du 13 juin 2014, la demanderesse l’a remercié pour ses explications et les conseils sur la manière de gérer la suite de l’opération avec le CREDIT FONCIER DE FRANCE. Les différentes options de suivi avec la banque ont alors été évoquées avec elle et ses enfants. Elle affirme aussi avoir fourni les valeurs liquidatives des contrats et les modèles de courriers de rachat à expédier, lorsqu’il a été décidé de racheter les contrats d’assurance-vie.

Sur le préjudice

Sur le préjudice financier

Les défendeurs considèrent que le calcul produit aux débats est incompréhensible et conduirait à un enrichissement sans cause de la demanderesse. En effet, ils estiment concernant le capital restant dû à la banque, qu’elle prend en compte dans son calcul des pertes, à la fois le remboursement du capital restant dû pour le prêt et la perte de valeurs subies par les biens revendus. Or, ces demandes font doublon puisque le crédit servait à financer les biens.

Ils rappellent qu’il lui appartient de prouver l’existence d’éléments permettant d’établir le préjudice, et qu’en l’espèce, les difficultés de trésorerie sur ses locations alléguées entre 2010 et 2017 ne sont établies que par un tableau illisible et établi par ses soins, et dépourvu de valeur probante. Ils ajoutent que le calcul ne tient pas compte des loyers qu’elle a perçus durant tout son investissement. Or, chacun de ses appartements a généré des loyers à hauteur d’environ 30.000 euros par an, soit une rentabilité d’environ 5 % par an. Enfin, ils font valoir que le calcul ne prend pas en compte les avantages fiscaux dont elle a bénéficié (après imputation des déficits fonciers sur le revenu et au titre de l’ISF).

Par ailleurs, ils soutiennent qu’elle ne s’explique pas sur l’utilisation de près de 200.000 euros originalement affectés sur le contrat d’assurance-vie AXA avant son rachat et qu’ils n’ont pas connaissance des détails des placements concernant le contrat racheté en 2015, ni si elle a pu ou non rembourser le capital au terme de l’emprunt.

Sur l’argument au titre duquel la demanderesse aurait subi un préjudice de 200.000 euros de manque à gagner si elle avait investi dans des fonds plutôt que dans une opération de location meublée professionnelle, ils soulignent qu’elle ne justifie pas de cette prétention. Ils ajoutent que le dommage résultant d’un manquement à une obligation d’information et de conseil consiste en une perte de chance de ne pas contracter et non pas en une perte de chance de bénéficier des revenus escomptés par l’investissement. L’indemnisation de la perte des gains escomptés ne saurait faire l’objet d’une indemnisation.

Sur le préjudice moral

Les défendeurs opposent que le préjudice moral allégué n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum. Ils considèrent que la somme demandée a été fixée de manière aléatoire et n’est corroborée par aucune pièce probante, et qu’enfin dans une opération d’investissement, les investisseurs sont conscients des risques potentiels de perte de capital, de sorte qu’aucune demande de préjudice moral ne peut être fondée à ce titre.

Sur le lien de causalité

Les défendeurs sollicitent, si le tribunal venait à considérer la réparation du préjudice allégué, de limiter ce dernier à la perte de chance. Ils affirment que le manquement au devoir de conseil et d’information d’un intermédiaire ne peut constituer qu’une perte de chance. Ils ajoutent que plusieurs professionnels sont intervenus dans le litige et l’information quant aux modalités et aux risques afférents à un crédit doit avant tout être transmise par la banque puisqu’elle est tenue d’éclairer son client sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle, de sorte que la demanderesse ne peut transférer la responsabilité du CREDIT FONCIER DE FRANCE ayant émis le prêt, sur son conseiller en gestion patrimoine, tiers à la relation qui s’est nouée avec l’organisme bancaire. Ils sollicitent le rejet des demandes de la demanderesse, à défaut de lien de causalité direct.

En tout état de cause, sur les limites de la garantie de la société ZURICH INSURANCE EUROPE AG

Les défendeurs entendent, si le tribunal devait les condamner, rappeler les limites de sa garantie contractuelle. En effet, la société FINANCIERE SAINT REMY a souscrit une police d’assurance n°7400026945 auprès de son assureur, comportant une franchise de 2.500 euros par sinistre et un plafond de 2.000.000 euros par année d’assurance pour ses activités de conseil en gestion de patrimoine. Ils sollicitent de rattacher la réclamation de la demanderesse en date du 9 juillet 2018 à la période d’assurance 2018. En conséquence, ils demandent qu’aucune condamnation solidaire n’intervienne pour les montants prévus au titre de la franchise et au-delà du plafond de garantie, que ce soit au principal ou au titre d’un article 700 et des dépens.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE aux termes de ses conclusions en réponse, communiquées de la même manière le 28 février 2024, demande au tribunal, au visa de l’article 2224 du code civil, de :

A titre principal :

— Déclarer l’action du demandeur, engagée le 10 septembre 2018 prescrite ;

En conséquence,

— Déclarer l’action de la demanderesse irrecevable ;

A titre subsidiaire, si le tribunal déclarait son action recevable :

— Dire et juger que la société CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a commis aucune faute de nature tant contractuelle que délictuelle de nature à engager sa responsabilité civile vis-à-vis de la demanderesse ;

En conséquence,

— La débouter de toutes ses demandes dirigées à son encontre ;

— La condamner à lui payer une somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre liminaire

Sur la prescription de l’action

La défenderesse soulève la prescription de l’action au motif que le prêt qu’il lui a consenti date du 15 juillet 2004, tandis que l’assignation date du 17 décembre 2018, elle considère que l’action était prescrite depuis le 12 juin 2013. Elle reprend l’ensemble des arguments des défendeurs et s’oppose à la prétendue connaissance des faits alléguée qui serait survenue le 6 août 2014, date à laquelle le différé d’amortissement du prêt arrive à terme, au motif d’une part que le manquement au devoir de conseil est apprécié au jour de la signature du contrat, et d’autre part, qu’elle connaissait le prix d’acquisition des biens, leur localisation et les loyers attendus pendant 9 ans, et ce, dès 2003, lorsque l’opération a été détaillée dans son bilan patrimonial.

A titre subsidiaire

Sur la faute

Elle conteste avoir commis une faute, elle rappelle qu’elle n’a pas élaboré le montage et que la demanderesse était conseillée par la société FINANCIERE SAINT REMY, et que la demanderesse a choisi l’acquisition de ces biens dont le financement lui a ensuite été demandé. Il rappelle que la jurisprudence de la Cour de Cassation qui considère que l’Etablissement de crédit n’est débiteur d’aucun devoir de conseil vis-à-vis de l’emprunteur lorsque que c’est un autre professionnel qui établit le montage et le chiffrage d’un investissement qu’il finance.

Sur le préjudice

Elle soutient que les postes de préjudices font doublons puisque la demanderesse sollicite à la fois son remboursement et les pertes de valeur subies par des biens immobiliers, de sorte qu’elle aboutit à un enrichissement sans cause.

Sur le préjudice de 200.000 euros et le préjudice moral allégués, elle s’accorde avec les autres défendeurs sur le fait qu’elle n’apporte aucun élément.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience juge rapporteur du 28 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS,

Sur la fin de non-recevoir

L’assignation ayant été délivrée avant le 1er janvier 2020, la formation de jugement du tribunal est compétente pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action intentée par Madame [Y] [J].

L’article 122 définit comme étant une fin de non-recevoir tout moyen tendant à voire déclarer une partie irrecevable en sa demande tel que le défaut d’intérêt à agir, le défaut de qualité à agir, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Les défenderesses invoquent la prescription de l’action intentée par Madame [Y] [J] au motif que, tant le contrat de prêt que les contrats de vente et de bail ont été conclus en 2004 et que le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 a expiré le 19 juin 2013.

Madame [Y] [J] répond que le point de départ du délai de prescription se situe le 6 septembre 2014, lorsqu’elle s’est rendu compte de l’augmentation des échéances du prêt qu’elle a contracté du fait du remboursement du capital à compter de cette date. Elle ajoute qu’elle a été empêchée d’agir en raison de problèmes psychiatriques liés à la disparition de son mari.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant de l’exercer.

Lorsque les faits sont antérieurs à l’entrée en vigueur de la loi numéro 2008-561 du 17 juin 2008, dont est issu le texte précité, le délai de prescription, de trente ans à l’origine est ramené à cinq an à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, c’est-à-dire à compter du 19 juin 2008, et il expire le 19 juin 2013.

Une lecture attentive du contrat de prêt permettait de comprendre que le remboursement du capital était différé sur dix ans et de prévoir que les échéances allaient nécessairement augmenter à compter de 2014 en raison de ce qu’à compter de cette année, le capital allait être remboursé alors qu’il ne l’était pas avant. C’est donc au jour de la signature du contrat de prêt que Madame [Y] [J] aurait dû se rendre compte que cette formule de financement ne lui convenait pas.

De même, c’est au jour de la signature des contrats de vente relatifs aux immeubles concernés et des contrats de bail que Madame [Y] [J] aurait dû avoir conscience de l’aléa de comporte un investissement consistant à acheter des immeubles pour les louer ensuite, étant précisé que cet aléa est connu de tous.

Par ailleurs, selon la jurisprudence, le point de départ du délai de prescription des actions intentées pour non-respect du devoir d’information et de conseil, se situe le jour de la conclusion du contrat, dans la mesure où ces actions ont pour but l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter.

Compte tenu de ces éléments, le point de départ du délai de prescription se situe, en l’espèce, au 27 septembre 2004, date du dernier contrat de vente et du dernier contrat de bail portant sur le bien immobilier situé sur la commune de [Localité 6].

Les faits donnant lieu à la présente instance étant intervenu avant l’entrée en vigueur de la loi numéro 88-651 du 17 juin 1988, le délai de prescription, de trente ans au moment où ils ont eu lieu, a été ramené à cinq ans à compter du 19 juin 2008, date d’entrée en vigueur de cette loi et il a expiré le 19 juin 2013.

Selon l’article 2234 du code civil, la prescription ne court pas, ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Selon la jurisprudence, l’état mental de la personne qui agit en justice peut être une cause de suspension du délai de prescription lorsqu’il le met hors d’état d’agir.

Madame [Y] [J] fait valoir qu’étant bipolaire et souffrant de dépression, suite au décès de son mari, elle a été empêchée d’agir.

Pour attester de cet état et de son incapacité à agir en justice, elle fournit un rapport médical d’attribution d’invalidité datant du 8 août 2006, faisant état d’un syndrome dépressif et d’un trouble affectif bipolaire. Le médecin rédacteur de ce rapport n’indique pas que ces troubles la rendent inapte à contracter et à agir en justice.

Elle verse aux débats en pièce numéro 54 un certificat du docteur [N], psychiatre, du 31 juillet 2006, indiquant qu’elle est en arrêt maladie depuis plus de trois mois. Aucune indication ne figure, sur ce document, laissant entendre qu’elle est incapable de contracter et d’agir en justice.

Les deux certificats médicaux du docteur [S], psychiatre, qu’elle produit également (pièces numéro 60 et 61 de la demanderesse) ne fournissent pas non plus cette indication, le docteur [S] se bornant à souligner sa fragilité liée à son état dépressif et anxieux. En outre, dans son certificat du 2 octobre 2017, versé par la demanderesse en pièce numéro 16, ce médecin se prononce au vu d’attestations et de diagnostics médicaux, fournis par Madame [Y] [J], qui ne sont pas des éléments objectifs. En outre le docteur [S] reconnaît n’avoir pas eu communication du diagnostic du docteur [N], médecin psychiatre ayant également suivi la demanderesse.

Dans son certificat médical du 28 septembre 2017, le docteur [O], psychiatre, indique avoir été consulté en 2015 par Madame [Y] [J] qui présentait, à l’époque un état psychique la rendant incapable de faire face aux difficultés de la vie quotidienne. Ce médecin indique avoir conseillé à Madame [Y] [J] de chercher une aide sociale et une protection juridique. Ce certificat laisse entendre que Madame [Y] [J] se trouvait, en 2015 dans un état psychique ne lui permettant pas d’agir en justice.

Elle produit également un certificat du docteur [T] en date du 16 septembre 2017, déclarant l’avoir reçue le 25 août 2014 et indiquant qu’elle présentait une grande détresse émotionnelle, un état de panique avec confusion, et un état anxieux. Ce médecin laisse aussi entendre qu’en 2014, Madame [Y] [J] était dans un état ne lui permettant pas de faire valoir ses droits.

Pour le reste, afin d’attester avoir été dans un état psychique la rendant inapte à agir en justice, Madame [Y] [J] fournit des attestations de psychologues, d’un acuponcteur, de travailleurs sociaux et d’amis ainsi qu’un certificat médical du docteur [L], généraliste, qui sont impropres à caractériser un tel état, n’émanant pas de médecins psychiatres.

Les deux seuls éléments permettant de penser que Madame [Y] [J] était empêchée d’agir en justice en raison d’un trouble psychique sont les certificats des docteurs [O] et [T]. Or, ces médecins indiquent avoir constaté l’état de la demanderesse en 2014 et 2015 après l’expiration du délai de prescription qui est intervenue le 19 juin 2013. Au surplus, l’état confusionnel diagnostiqué par le docteur [T] en 2014 n’a pas été constant puisque Madame [Y] [J] a, pour pouvoir rembourser l’emprunt, sollicité le rachat des contrats d’assurance-vie qu’elle détenait au sein des sociétés PEPAR VIE et GE CAPITAL. Ceci montre que, malgré ses problèmes psychiques, elle avait des moments de lucidité qui lui permettaient de faire valoir ses droits.

Par ailleurs, Madame [Y] [J] était entourée par son oncle expert-comptable, Monsieur [G] qui, bien que n’étant pas conseiller en patrimoine, connaissait la matière financière et pouvait éventuellement l’inciter à contester en justice la validité des conventions qu’elle avait signées.

Et les diverses attestations qu’elle verse aux débats montrent qu’elle était soutenue par des travailleurs sociaux qui pouvaient l’inciter à accomplir les démarches nécessaires pour faire valoir ses droits et l’accompagner dans ces démarches.

Il n’est, dès lors, pas établi que Madame [Y] [J] a été empêchée d’agir du fait de son état mental pendant le délai de prescription. Ce délai ne peut donc être suspendu en application de l’article 2234 du code civil.

L’action ayant été intentée le 17 septembre 2018, au plus tôt, par Madame [Y] [J], elle est irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des sociétés FINANCIERE SAINT REMY, ZURICH INSURANCE EUROPE AG, CREDIT FONCIER DE FRANCE et SCP THIBIERGE ET ASSOCIES les frais non compris dans les dépens. En, conséquence, Madame [Y] [J] sera condamnée à payer à chacune d’elles la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Madame [Z] [Y] [J] irrecevable en son action ;

La condamne à payer aux sociétés FINANCIERE SAINT REMY, CREDIT FONCIER DE FRANCE, ZURICH INSURANCE EUROPE AG et SCP THIBIERGE ET ASSOCIES la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU