TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le : 23/01/2025

à : M^e Pascal MARTIN MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01339 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35KV

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Pascal MARTIN MENARD, avocat au barreau du HAVRE,

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

Madame [L] [H], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-006589 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

FAITS ET PROCEDURE:

Par acte sous signature privé du 01/08/2017 à effet au 01/08/2017, Mme [O] [J] a donné à bail à usage d’habitation à M. [V] [S] et Mme [H] [L] un appartement situé [Adresse 4] , avec cave n° F , pour une durée de 3 ans, pour un loyer de 1400 euros et 250 euros de provision sur charges.

Par LRAR du 23/09/2022 adressée à M. [V] [S] et Mme [H] [L] , reçue le 26/09/2022 , Mme [O] [J] a adressé un congé pour reprise des lieux, en qualité de bailleresse usufruitière, à effet au 31/07/2023, pour les faire habiter par M.[O] [G], nu-propriétaire, demeurant actuellement [Adresse 2].

Par LRAR du 09/01/2023 adressée à M. [V] [S] et Mme [H] [L], reçue le 19/01/2023, Mme [O] [J] a réitéré le même congé pour reprise des lieux , en qualité de bailleresse usufruitière, à effet au 31/07/2023, pour les faire habiter par M.[O] [G], nu-propriétaire, demeurant actuellement [Adresse 2].

Mme [H] a sollicité un délai pour quitter les lieux le 23/06/2023, et encore le 06/07/2023.

Mme [O] a refusé par courrier RAR du 06/07/2023 reçu le 10/07/2023 d’accorder des délais pour quitter les lieux.

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié le 11/07/2023 pour paiement de la somme de 9848 euros en principal .

Par acte de commissaire de justice du 08/12/2023, Mme [O] [J] a assigné M. [V] [S] et Mme [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

A titre principal :

— voir valider le congé pour reprise délivré

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du mois d’août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 6348 euros sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et d plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01339 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35KV

A titre subsidiaire :

— voir constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 01/08/2017 , à la date du 11/09/2023 , pour défaut de paiement des loyers par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 6348 euros sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et d plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

A titre plus subsidiaire :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 01/08/2017 aux torts de M. [V] [S] et Mme [H] [L] pour défaut de paiement des loyers

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du jugement de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 6348 euros sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et d plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

En tout état de cause :

— voir condamner in solidum M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement et d’expulsion à venir

L’affaire a été retenue le 04/11/2024 après renvois.

Mme [O] [J] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

A titre principal :

— voir valider le congé pour reprise délivré

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du mois d’août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 9327 euros , due septembre 2024 inclus, sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et du plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

A titre subsidiaire :

— voir constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 01/08/2017 , à la date du 11/09/2023 , pour défaut de paiement des loyers par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du mois d’octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 6348 euros sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et d plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

A titre plus subsidiaire :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 01/08/2017 aux torts de M. [V] [S] et Mme [H] [L] pour défaut de paiement des loyers

— voir ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] de leur personnes et leurs biens, et de tous occupants de leur chef, à raison du congé délivré , et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle, équivalente au loyer augmentée des charges locatives de 250 euros , soit actuellement la somme de 1650 euros, à compter du jugement de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clés par M. [V] [S] et Mme [H] [L]

— voir condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 6348 euros sommes correspondant aux sommes dues en exécution de l’arriéré de loyers et charges et d plan d’apurement du 20/08/2021 ( 9848 euros) selon décompte au commandement de payer du 11/07/2023 , outre les loyers et charges d’août et septembre 2023 ( 3300 euros) après déduction des règlements reçus des locataires en août et septembre 2023 ( 3500 euros)

En tout état de cause :

— voir condamner in solidum M. [V] [S] et Mme [H] [L] à lui payer une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement et d’expulsion à venir

Sur la dette , Mme [O] [J] précise qu’elle est de 32011 euros novembre 2024 inclus , que la faute des locataires est caractérisée dans le paiement des loyers et charges , qu’elle s’oppose à des délais de paiement faute de preuve de la solvabilité des défendeurs , qui ne payent pas le loyer courant.

M. [V] [S] et Mme [H] [L] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

A titre liminaire :Voir déclarer irrecevable l’assignation pour défaut de notification dans le délai légal Voir déclarer nille et de nul effet la procédure engagée par Mme [O] [J] à l’encontre de M. [V] [S] et Mme [H] [L] A titre principal :Voir débouter Mme [O] [J] de l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions Voir accorder à M. [V] [S] et Mme [H] [L] un délai de 36 mois pour apurer l’arriéré des loyers et charge dus et ordonner la suspension dela résiliation du bail conclu entre les parties , pendant le cours des délais accordés en disant qu’en cas de respect de ces délais et d’apurement de la dette locative, la résiliation du bail sera réputée navoir jamais été acquise Voir débouter Mme [O] [J] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile Voir laisser les dépens à la charge de Mme [O] [J] Voir écarter l’exécution provisoire de droit

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant l’audience.

Mme [O] [J] a justifié de la dénonciation de l’assignation au Préfet le 11/12/2023 , soit six semaines avant l’audience initiale du 03/04/2024 . Elle est recevable à agir.

Sur la validité du congé :

En application de l’article 15 I de la loi du 06/07/89, le bailleur peut donner congé au preneur à l’expiration du bail avec préavis de 6 mois en justifiant notamment ce congé par sa décision de reprendre le logement. A l’expiration du délai de préavis de 6 mois, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

A peine de nullité , le congé indique le motif allégué et en cas de reprise les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur , son conjoint , le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé , son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants , ses descendants ou ceux de son conjoint , de son partenaire ou de son concubin notoire, .

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le congé est délivré par LRAR ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai de 6 mois court à compter du jour de la réception de la LRAR, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en mains propres.

En cas de contestation, le juge peut même d’office vérifier la réalité du motif de congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Sur la forme :

M. [V] [S] et Mme [H] [L] soutiennent que le congé est nul et de nul effet car il n’a pas été notifié aux deux locataires, une seule LRAR étant adressée aux deux locataires et l’avis de réception n’étant signé que par l’un deux . Ils ajoutent que le lien entre bailleresse et bénéficiaire de la reprise n’est pas précisé, la qualité de nu-propriétaire étant insuffisante et non rapportée et que la notice exigée à l’article 15 n’est pas jointe au congé.

Mme [O] [J] soutient qu’en présence de locataires solidaires le congé signifié à l’un d’entre eux est valide à l’égard de tous . Elle observe que le motif de la reprise au bénéfice du nu-propriétaire est mentionné et sa qualité et que l’annexe de la notice au congé n’est pas exigée à peine de nullité , qu’elle est d’ailleurs jointe au bail.

En application de l’article 15 de la loi du 06/07/89 , le congé délivré par l’un des colocataires solidaires est inopposable à l’autre qui n’a reçu ni délivré aucun congé.

Mais lorsque le congé émane du bailleur envers des colocataires solidaires, en vertu d’une clause du bail , la notification du congé donné à l’un deux est opposable aux autres , du fait de la représentation mutuelle des codébiteurs solidaires ( Civ 3ème , 20/07/89 , ). Or le bail comprend bien une clause de solidarité en page 4.

Le congé mentionne que le bénéficiaire de la reprise est M.[O] [G] , nu-propriétaire, et son adresse figure sur le congé.

Mais l’article 15 énonce une liste limitative des bénéficiaires outre ceux de l’article 13, mais non le nu-propriétaire des lieux , qui n’est pas indivisaire des lieux au sens de l’article 13.

De plus si la reprise au bénéfice d’un conjoint, partenaire de PACS , concubin notoire depuis au moins un an , ascendant ou descendant ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire est possible, la loi du 24/03/2014 a imposé de préciser «  la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » .

Par conséquent , le congé ne donnant pas de précision sur ce lien de parenté entre la bailleresse usufruitière et le bénéficiaire , qui est seulement indiqué «  nu-propriétaire » , le congé est nul et de nul effet.

Sur la demande en acquisition de la clause résolutoire et la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et délais de paiement :

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 applicable au 11/07/2023 , l’acquisition de la clause résolutoire peut résulter de l’absence de paiement des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa signification.

Un décompte détaillé des loyers, charges ou dépôt de garantie dus doit figurer dans le commandement afin que le locataire puisse vérifier l’ensemble de la créance qui lui est réclamée.

Mme [O] [J] soutient que le commandement lui-même précise les sommes dues , et notamment les solde de mai 2023, les loyers et charges de juin et juillet 2023 , le solde par caducité du plan d’apurement entre les parties .

M. [V] [S] et Mme [H] [L] font valoir l’absence de décompte détaillé produit et notamment de la somme de 6227 euros de solde de plan d’apurement , ou du solde de 321 euros de mai 2023.

Faute de régularisation annuelle des charges , ils demandent le remboursement des provisions sur charges.

Le décompte figurant au seul commandement ne permet pas de connaître le montant du solde de mai 2023 de 321 euros, ni celui du plan d’apurement convenu entre les parties, sans décompte qui précise de manière détaillé chaque mois la ventilation du loyer, des provisions sur charges ou régularisation des charges , et les sommes réglées .

Le commandement de payer est donc nul et de nul effet .

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Mme [O] [J] soutient que la dette est importante, avec des impayés depuis de nombreux mois et sans reprise du loyer courant .

M. [V] [S] et Mme [H] [L] soutiennent avoir repris paiement des loyers courants , leur impossibilité de payer résultant d’un licenciement et non d’une mauvaise foi.

M. [V] [S] et Mme [H] [L] ne justifient pas avoir repris paiement des loyers courants, seul un ordre de virement étant justifié pour la somme de 1750 euros à titre ponctuel du 31/07/2023.

Selon le décompte produit ( p.11) par Mme [O] [J] et ses relevés bancaires afférents , entre le mois de janvier 2020, date de début de son décompte de loyers et charges , il est dû la somme de :

97350 euros de loyers et charges au mois de novembre 2024 inclus Dont à déduire un total de 61817 euros réglé par les locataires Dont à déduire un total de 1831.50 euros versé par la CAF

Le solde est de 33701.50 euros .

Cependant il n’est pas justifié des régularisations annuelles de charges qui doivent être opérées en application de l’article 23 de la loi du 06/07/89.

Des appels de charges de copropriété sont produits mais seulement un récapitulatif de 2022 , sans décompte de régularisation des charges récupérables auprès des locataires pour les années 2020 , 2021 et 2023, ou même 2022 .Or si pendant l’instance le bailleur peut apporter les justificatifs des charges, les documents produits non triés, et sans élément de calcul de régularisation, n’apportent pas les preuves légalement exigibles.

Il sera donc déduit la somme de 250 euros depuis janvier 2020 et jusqu’au mois de décembre 2023 , les provisions étant exigibles pour l’année 2024 en cours, soit 250 x 48 = 12000 euros.

Il reste donc dû la somme de 21701.50 euros , novembre 2024 inclus.

Le manquement à l’obligation de l’article 7a de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

Il ne peut être en effet fait droit à la demande de délais de paiement de M. [V] [S] et Mme [H] [L], leurs revenus étant insuffisants par rapport à leurs charges courantes pour permettre d’apurer la dette . Le compte de résultat de leur activité démontre entre mai 2023 et juin 2024 un résultat d’exploitation négatif de 20763 euros et l’avis d’imposition 2024 sur revenus 2023 des revenus de 10099 euros sur l’année. Si le licenciement de Mme [H] est démontré par les allocations Pole Emploi entre février et juillet 2024, ainsi que la demande de logement social du 26/11/2014 renouvelée le 14/04/2024, les revenus du ménage ne permettent pas de faire face au montant du loyer de ce logement .

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [V] [S] et Mme [H] [L], pour impayés de loyers et charges, à compter de l’assignation .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L] et de tout occupant de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [V] [S] et Mme [H] [L] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] au paiement de la somme de 21701.50 euros , novembre 2024 inclus, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit. Les circonstances du litige ne permettent pas de l’écarter, sans motif particulier .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] aux dépens et en équité de limiter leur condamnation à la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE nul et de nul effet le congé pour reprise de Mme [O] [J] en date du 26/09/2022 pour le 31/07/2023

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer du 11/07/2023 visant la clause résolutoire du bail

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail pour les lieux situés [Adresse 4] , avec cave n° F , aux torts de M. [V] [S] et Mme [H] [L] pour impayés de loyers et charges, à compter de l’assignation

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés est égale au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à payer à Mme [O] [J] la somme de 21701.50 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 04/11/2024 , novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [O] [J] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [V] [S] et Mme [H] [L], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] aux dépens

CONDAMNE solidairement M. [V] [S] et Mme [H] [L] à payer à Mme [O] [J] la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE JUGE