TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 9] [Localité 2] [Adresse 12]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00455 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3V4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 21 MAI 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 8] inscrite au RCS de SAINT-QUENRIN sous le numéro 585 980 022

, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [M] [C]

né le 05 Janvier 1976 à [Localité 10]

, demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 04 Avril 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 13], (Aisne), présidée par Margot MARTINS, assistée de Mégane ROUSSEEUW, ;

Margot MARTINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Mégane ROUSSEEUW

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2017, la MAISON DU CIL devenue [Adresse 11], a donné à bail à Monsieur [M] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5]) moyennant un loyer dont le montant s’élève à 231,34 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, en visant la clause résolutoire du bail, la S.A. D’HLM CLESENCE a fait délivrer à Monsieur [M] [C] un commandement de payer la somme de 255,32 euros correspondant au montant des loyers impayés avec frais, ainsi qu’une sommation de justifier de l’occupation du local d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, la S.A. [Adresse 7] a fait assigner en référé Monsieur [M] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail entre les parties, acquise par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires, et de tout occupant de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [M] [C] à titre provisionnel, à payer à la S.A. D’HLM CLESENCE la somme de 855,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024 ;

— condamner Monsieur [M] [C] à titre provisionnel au paiement des intérêts à taux légal ;

— condamner Monsieur [M] [C] à titre provisionnel à payer à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation au montant du loyer augmenté des charges ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [M] [C] à la somme de 500 euros au titre de l’article 1231-7 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner Monsieur [M] [C] à titre provisionnel à payer à la S.A. [Adresse 7] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, outre les dépens à l’instance

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 avril 2025, pendant laquelle la S.A. D’HLM CLESENCE, représentée par son conseil, s’oppose aux délais.

Monsieur [M] [C], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni comparant, ni représenté.

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur les conséquences de la non-comparution du défendeur

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En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, Monsieur [M] [C] – ni comparant, ni représenté- ayant été cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile la présente affaire étant susceptible d’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-I de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail sous seing privé entre les parties est produit à l’appui de la demande et stipule une clause résolutoire en son article “e) retard de paiement – résiliation”.

Un commandement de payer la somme de 255,32 euros, représentant le montant des loyers et charges arrêtés au 4 septembre 2024, a été délivré le 16 septembre 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

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La S.A. [Adresse 7] justifie avoir saisi la CCAPEX le 17 septembre 2024.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation a été signifiée le 9 décembre 2024, soit deux mois après la saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 décembre 2024, soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023.

Il résulte du décompte produit que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de deux mois du commandement, délai supérieur au nouveau délai légal mais figurant sur le commandement de payer.

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La demande est recevable et il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 novembre 2024.

Dès lors depuis cette date, Monsieur [M] [C] est devenu sans droit ni titre à occuper le logement.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clefs au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de condamner, en tant que de besoin, Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er mars 2025 – la condamnation à paiement incluant le terme du mois de février 2025- et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que Monsieur [M] [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due au mois de février 2025, le mois de février étant inclus, la somme de 1 628 euros ; les sommes concernant le commandement de payer, la notification de la CCAPEX, l’assignation, la notification à la préfecture et le constat d’abandon devant être retranchées de la condamnation en paiement.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [M] COULISà payer à la S.A. [Adresse 7] la somme de 1 627,98 euros à titre de provision sur les arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, le mois de février étant inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la Loi n 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] ne sollicite pas de délais de paiement, et leur bailleur s’y oppose. En outre, il ressort des éléments du dossier que Monsieur [M] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Il ne peut donc lui être accordé d’office des délais de paiement.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et l’article 1231-6 du même code dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est en outre constant que le simple fait de résister à un paiement en exécution à un contrat ne constitue pas une résistance abusive.

La S.A. d’HLM CLESENCE, ne démontrant pas en quoi la résistance de Monsieur [M] [C] est abusive, sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M] [C], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte-tenu des sommes dues par Monsieur [M] [C], de la vocation de bailleur social de la S.A d’HLM CLESENCE, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition du greffe et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1] à la date du 17 novembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés à la S.A. d'[Adresse 8] l’expulsion de Monsieur [M] [C] et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide d’un serrurier et de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [M] [C], en tant que de besoin, à payer à la S.A. d’HLM CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges normalement exigible, et ce à compter du 1er mars 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts au taux légal ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [M] [C] à payer à la S.A. d'[Adresse 8] la somme de 1 627,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois de février 2025, le mois de février étant inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à des délais de paiement ;

DEBOUTE la S.A. d’HLM CLESENCE de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DÉBOUTE la S.A. d'[Adresse 8] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE à titre de provision Monsieur [M] [C] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe, le 21 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE