TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15074 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6RFR

N° MINUTE : 4

Assignation du :

18 Octobre 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

M^e SAHAL et M^e BENHAMOUKNELER

CCC à Mme [X] et Mme [D]

Expert:

[Y] [X][2]

[2]

[Adresse 2]

01.84.25.04.10

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. CAFE SIRENE FRANCE

[Adresse 11]

[Localité 9] FRANCE

représentée par M^e Amandine SAHAL, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1011

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MISTIGRI

[Adresse 7]

[Localité 8] FRANCE

représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0188

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 février 2015, la S.A.R.L. MISTIGRI a consenti à la S.A.S. CAFé SIRÈNE FRANCE le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 16] pour une durée de neuf ans à compter du 15 février 2014 et pour un loyer annuel HT et HC de 140 000 € indexé.

Par acte extrajudiciaire du 03 avril 2023, la bailleresse a délivré congé pour le 30 septembre 2023 à minuit avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 pour un loyer annuel en principal de 159 548 €.

La locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 23 juillet 2024 sollicitant :

— la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 96 000 € HT et HC par an,

— subsidiairement, la désignation d’un expert pour donner avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er avril 2023,

— dans ce cas, la fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 96 000 € HT et HC par an,

En toute hypothèse,

— de dire que les intérêts au taux légal ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû,

— la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 5000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, et ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui pourra être désigné.

Par acte du 18 octobre 2024, la locataire a assigné la bailleresse devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, en réitérant ses demandes.

Dans son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2025, la bailleresse sollicite :

À titre principal :

— de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 159 548 € par an, hors taxes et hors charges, et ce, à compter du 1er octobre 2023,

À titre subsidiaire :

— de désigner un expert pour donner son avis sur le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023,

— de fixer le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer applicable au 1er trimestre 2023, soit à la somme de 152 786,56 €,

En tout état de cause,

— de condamner la locataire à lui payer les intérêts au taux légal qui courent sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté par cette dernière à compter du 1er octobre 2023 et le loyer renouvelé tel qu’il sera fixé judiciairement et qui sera dû à compter de la date du renouvellement du bail,

— de condamner la locataire à lui payer une somme de 6000 € au titre de ses frais irrépétibles, et aux entiers dépens, et ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire qui pourrait être désigné.

L’affaire est venue à l’audience du 03 avril 2025 et a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Chacune d’elle fonde ses prétentions sur un rapport d’expertise non judiciaire, la locataire sur un rapport d’expertise réalisée par madame [Y] [E] le 26 mars 2021 concluant à une valeur locative de 96 000 € hors charges et hors taxes par an, la bailleresse sur une expertise réalisée par monsieur [Z] [I] le 20 novembre 2024 proposant de retenir une valeur de 165 000 € à 170 000 € hors charges et hors taxes par an.

La locataire ne formule aucune observation sur l’expertise précitée, et fonde sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 96 000 euros hors charges et hors taxes sur un rapport d’expertise réalisée par Mme [Y] [E] le 26 mars 2021, experte qu’elle a mandatée.

Le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu de ces rapports divergents et établis non contradictoirement, par des techniciens mandatés et rémunérés par l’une ou l’autre des parties.

Il constate néanmoins qu’il est opportun d’ordonner pour ce faire une expertise confiée à un technicien indépendant des parties, travaillant dans le respect du contradictoire et après avoir visité les lieux.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise judiciaire.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la locataire, qui sollicite subsidiairement cette mesure et a un intérêt certain à sa réalisation.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 16] à compter du 1er octobre 2023 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[Y] [X]

01 84 25 04 10 / 06 24 30 52 67

[Adresse 3]

[Localité 10]

[Courriel 13]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 16] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 août 2026,

Fixe à la somme de 6 000 (six-mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S CAFÉ SIRÈNE FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 10 août 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 septembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

[H] [D]

[Adresse 5]

[Localité 12]

01 47 06 23 77

[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 15] le 05 Juin 2025

La Greffière La Présidente

C. BERGER L. FONTANELLA