Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 16 MAI 2025

N° RG 24/04646 – N° Portalis DB22-W-B7I-R73N

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [Z] [D] [W], né le 25 mai 1962 à [Localité 8], sans

profession, de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Stéphane SELEGNY, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

Madame [U] [A], épouse [W], née le 9 novembre 1962 à [Localité 6], sans profession, de nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, M^e Stéphane SELEGNY, avocat au barreau de ROUEN, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [X], né le 31 décembre 1990 à [Localité 5], de nationalité française, pâtissier, demeurant [Adresse 3],

défaillant

Madame [S] [T], épouse [X], née le 6 mai 1991 à [Localité 7], de nationalité française, vendeuse, demeurant [Adresse 3],

défaillant

ACTE INITIAL du 23 Mai 2024 reçu au greffe le 05 Août 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Mars 2025, Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 4 mai 2023, Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W] (ci-après les époux [W]) ont consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X] (ci-après les époux [X]) portant sur un bien leur appartenant sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour un prix total de 498.750 euros, dont 491.250 euros correspondant au prix de vente principal de l’immeuble.

Les parties ont convenu de la fixation d’une indemnité d’immobilisation d’un montant forfaitaire de 49.875 euros sur laquelle une somme de 5.000 euros a été consignée sur le compte du notaire des bénéficiaires de la promesse.

La promesse de vente a été conclue notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Les époux [W], considérant que la condition suspensive de prêt ayant défaillie du fait des époux [X], ont fait assigner ces derniers, par actes de commissaire de justice du 23 mai 2024, devant le tribunal judiciaire de Versailles auquel ils demandent :

Vu les articles L.313-40 du code de la consommation,

Les articles 1103 et 1304-3 du code civil,

Les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

CONDAMNER Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X], à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W], la somme de 49.875 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2023,

CONDAMNER Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X], à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W], la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER Monsieur [I] [Y] et Madame [S] [T] épouse [X], à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W], la somme de 5.000 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Les époux [X], bien que régulièrement assignés à étude, n’ont pas constitués avocat. Le jugement sera réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence à l’acte introductif d’instance quant à l’exposé détaillé des prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025. L’affaire a été plaidée le 11 mars 2025 et mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Les époux [W] font valoir que les époux [X], ont commis plusieurs fautes dans l’exécution des termes de la promesse de vente ayant consisté à ne pas avoir effectué de demande de prêt et à leur avoir tu cette situation pendant plus de 5 mois pendant lesquels ils sont restés dans l’expectative.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’accord des parties était le paiement d’une indemnité d’immobilisation, sauf le jeu de la condition suspensive, et que dès lors que les acquéreurs n’ont pas respecté les conditions de celle-ci, ils sont redevables de l’indemnité convenue.

***

Suivant l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La promesse de vente signée entre les parties comporte une clause «INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE » qui prévoit que la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains du notaire «sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE (…) d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de (…) (44.875 euros) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

L’acte rappelle : « La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la PARTIE qui y avait intérêt et ce aux aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.»

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 4 août 2023.

La promesse de vente signée entre les parties comporte une clause « Condition suspensive d’obtention de prêt » ainsi rédigée :

Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :(…)

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 4juillet 2023. (souligné et en gras dans le texte)

(…)

L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus,devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire.

(…)

Refus de prêt -justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. ››

***

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un mail de leur notaire en date du 5 septembre 2023 les informant de la transmission par les époux [X] d’un refus de prêt qu’il indique joindre à son envoi mais qui n’a pas été communiqué. Il sera relevé que, dans ce même mail, le notaire ajoute que ce refus de prêt est intervenu postérieurement aux dates indiquées dans la promesse de vente.

Les défendeurs, à qui incombe la charge de la preuve, n’ont pas contesté pas la tardiveté de la communication par eux du refus de prêt, cette communication étant intervenue après la date de présentation des offres de prêt fixée au plus tard au 4 juillet 2023 et, en tout état de cause, après la date butoir de réalisation de la vente du 4 août 2023. Il s’avère, en outre et à titre surabondant, que cette communication n’apparaît pas conforme aux exigences contractuelles dès lors que les époux [X] étaient tenus en cas de non obtention du financement de justifier de deux refus de prêt.

Il en découle que la condition d’obtention de prêt stipulée dans l’intérêt des défendeurs doit être réputée accomplie puisqu’ils en ont empêché la réalisation.

Le défaut de réalisation de la vente étant du seul fait des époux [X], ces derniers sont redevables de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente.

Il est constant que la somme de 5.000 euros a été versée entre les mains du notaire des époux [X], s’agissant de Maître [E] [V], notaire de la SELARL [E] [V].

Il convient de condamner les époux [X], qui ne prétendent pas s’en être acquittés, à payer aux époux [W] la somme de 44.875 euros représentant le surplus de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de délivrance de l’assignation en l’absence de tout acte antérieur valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil.

Il n’est en effet justifié pour aucun des courriers produits de leur envoi en recommandé avec accusé réception.

Le tribunal devant tirer toutes conséquences de ses propres constatations, il convient par ailleurs d’autoriser la libération au profit des époux [W] de la somme de 5.000 euros séquestrée entre les mains de Maître [E] [V], notaire de la SELARL [E] [V].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Les époux [W] considèrent que la résistance à payer qui leur a été opposé par les époux [X] leur cause un préjudice supplémentaire qu’il convient de réparer.

***

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, outre le fait que la mauvaise foi des époux [X] n’est nullement démontrée, leur défaut de représentation dans le cadre de la présente procédure ne suffisant pas à l’établir, les époux [W] ne justifient pas du préjudice allégué par eux.

Ils seront déboutés de ce chef de prétention.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux [X] succombant à la présente instance, ils seront condamnés au paiement des dépens en application e l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à payer aux époux [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il sera rappelé que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décisions rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X] à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W] la somme de 44.875 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024,

AUTORISE la libération au profit de Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W] de la somme de 5.000 euros par Maître [E] [V], notaire de la SELARL [E] [V],

DEBOUTE Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W] de leur demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X] au paiement des dépens,

CONDAMNE Monsieur [I] [X] et Madame [S] [T] épouse [X] à payer à Monsieur [J] [W] et Madame [U] [A] épouse [W] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 16 MAI 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT