TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Kenson COLLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BT

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [U], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BT

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat non daté, à effet du 24 avril 2023, M. [M] [U] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [F] et M. [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1100 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

M. [K] [R] est décédé le 27 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2543,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, le bailleur a de nouveau fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2543,84 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 23 août 2024, M. [M] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, en tous les cas ordonner l’expulsion de Mme [Z] [F] et de tous occupants des locaux et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, soit 1250 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 4014,08 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte du 129 -sic- août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

− 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, M. [M] [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2025, s’élève à 5578,85 euros. M. [M] [U] indique que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, bien que le prélèvement de l’échéance du mois de novembre 2024 ait été rejeté.

Mme [Z] [F], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement comprise entre 100 et 120 euros pendant 36 mois, le solde à la 36ème échéance.

Elle expose avoir rencontré des difficultés à régler seule le montant du loyer postérieurement au décès de son colocataire. Elle ajoute occuper un second emploi depuis le mois de novembre 2024, être dans l’attente d’une décision DALO et avoir pour projet de solliciter l’aide du Fonds de Solidarité Logement.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [M] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, deux commandements de payer impartissant chacun à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 2543,84 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui ont été signifiés les 16 avril 2024 et le 19 juin 2024.

D’après l’historique des versements, la locataire a réglé:

—  1302,49 euros le 3 mai 2024;

—  1465,99 euros le 3 juin 2024;

—  1309,27 euros le 3 juillet 2024;

—  1470,24 euros le 1 août 2024);

Elle a donc réglé les causes de chacun de ces commandements dans les délais de deux mois qui lui ont été impartis, étant rappelé qu’à défaut d’indication par la locataire, ces paiements ont vocation à être imputés prioritairement sur les dettes échues et, parmi celles-ci, sur les dettes qu’elle avait le plus d’intérêt d’acquitter, conformément à l’article 1342-10 du code civil.

Les causes des commandements ayant été réglées dans les deux mois de leur délivrance et le bailleur n’apportant aucun élément de nature à établir que la locataire aurait voulu imputer ces paiements sur d’autres dettes que celles qu’elle avait le plus intérêt à acquitter, la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire doit être rejetée.

2. Sur la demande subsidiaire de resolution judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si, en application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut constater la résiliation du bail en cas d’urgence et en l’absence de contestation sérieuse, et que, selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, il n’entre pas dans ses pouvoirs d’apprécier le bien-fondé d’une demande de resolution judiciaire, laquelle supposerait un examen, au fond, des manquements reprochés à la locataire.

En conséquence, la demande formée à titre subsidiaire excède les pouvoirs du juge des référés et le demandeur sera invité à se pourvoir au fond sur ce point.

3. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [M] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 février 2025, Mme [Z] [F] lui devait la somme de 5248,42 euros, soustraction faite des frais de délivrance de deux commandements de payer, l’un au mois d’avril 2024 et l’autre au mois de juin 2024.

Mme [Z] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnéee à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3683,65 (4014,08 – 163,50 – 166,93) euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement de la dette

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, l’article 24 de ladite loi n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, la clause résolutoire n’étant pas acquise au bailleur.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que les ressources mensuelles de Mme [Z] [F] s’élèvent 2485 euros, qu’elle a déposé un dossier DALO et entend effectuer une demande auprès du FSL, le décompte produit par le bailleur démontrant qu’elle a repris le paiement de ses loyers courants.

Les besoins du créancier sont inconnus.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [Z] [F] à se libérer de sa dette locative par des versements de 120 € par mois en plus du loyer courant pendant 24 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

La demande formée au titre des frais irrépétibles sera par ailleurs rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

REJETTE la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONSTATE que la demande de resolution judiciaire excède les pouvoirs du juge des référés,

INVITE le demandeur à mieux se pourvoir au fond s’agissant de sa demande de résolution judiciaire,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à M. [M] [U] la somme de 5248,42 euros (cinq mille deux cent quarante-huit euros et quarante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3683,65 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus.

AUTORISE Mme [Z] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 120 euros (cent-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

DÉBOUTE M. [M] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2024 et celui de l’assignation du 23 août 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge