TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e JAMI

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05422 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 8]

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [M] [U] [H]

[Adresse 2]

[Localité 10]

défaillante

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 8]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 28 Janvier 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a assigné [M] [U] [H], propriétaire au sein de cet immeuble du lot numéroté 44 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de la voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 12.394,89 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

[M] [U] [H] n’étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 14 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2025 pour être mise en délibéré au 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 9 novembre 2021 et 7 mars 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à [M] [U] [H]

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été établi le 8 avril 2024 -, que [M] [U] [H] redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 10.589 euros ; le surplus des sommes demandées correspondant à des frais dont le bien-fondé sera examiné ci-après.

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 8]

[M] [U] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 10.589 au titre des arriérés de charges de copropriété dues à la date du 8 avril 2024.

— Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute parti-cipation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation écono-mique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 1.307,52 euros au titre des dispositions précitées.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se compose comme suit :

— frais de mise en demeure d’un montant de 42 euros le 3 février 2022,

— intérêts de retard d’un montant de 11,74 euros le 3 mars 2022,

— frais de 2ème relance d’un montant de 33 euros le 3 mars 2022,

— sommation art.19 d’un montant de 480 euros le 30 mai 2022,

— mise en demeure d’un montant de 42 euros le 3 novembre 2022,

— intérêts de retard d’un montant de 0,59 euros le 1er décembre 2022,

— frais de relance d’un montant de 33 euros le 1er décembre 2022,

— frais de mise en demeure de 44 euros le 2 février 2022,

— intérêts de retard d’un montant de 1,87 euros le 2 mars 2023,

— frais de relance d’un montant de 35 euros le 2 mars 2023,

— frais de constitution « dr [W] » d’un montant de 480 euros le 4 mai 2023,

— frais de commandement de payer d’un montant de 122,17 euros le 2 juin 2023,

Décision du 20 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05422 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 8]

— frais de constitution de dossier pour avocat d’un montant de 480 euros le 18 septembre 2023.

Au vu de ces éléments, il sera, tout d’abord, relevé que le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune pièce de l’envoi des mises en demeure et des relances ; notamment aucun bordereau d’envoi ou de réception n’est produit. Dans ces conditions, il convient de rejeter l’ensemble des frais sollicités à ce titre.

Concernant les intérêts de retard, cette fois, outre le contrat de syndic qui est joint, le syndicat des copropriétaires n’explique nullement sur quoi ils portent ou encore les modalités de calcul. Dans ces conditions, au vu des pièces versées, il convient de considérer qu’ils ne sont nullement justifiés et seront rejetés dans leur intégralité.

Quant aux frais de transmission des dossiers à l’huissier ou encore à l’avocat du syndicat des copropriétaires, ces frais correspondent à la mission courante du syndic de copropriété qui est de transmettre les éléments relatifs au copropriétaire défaillant en cas d’impayés notamment. Au surplus, ces frais seront écartés eu égard à l’équité.

En revanche, les frais de commandement de payer valant mise en demeure sont dûment justifiés, notamment par le commandement en lui-même et la facture établie par le commissaire de justice ayant opéré. Par suite, il convient de condamner [M] [U] [H] à la somme de 122,17 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A toutes fins utiles, il sera relevé que les sommes sollicitées et rejetées au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

— Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, il convient de l’ordonner dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Madame [U] [H] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [U] [H] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [U] [H] sera condamnée à payer la somme de 1.200 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [M] [U] [H] à payer la somme de 10.589 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au titre des charges de copropriété échues et dues au 8 avril 2024 ;

CONDAMNE [M] [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 122,17 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]) de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE [M] [U] [H] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ([Adresse 9]) la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [M] [U] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 20 Mars 2025.

La Greffière Le Président