RÉFÉRÉ

Min N° 26/00017

N° RG 25/00910 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEPC

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jean-Charles NEGREVERGNE, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [F] épouse [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne et assistée de Maître Jessica JIMENEZ, avocat au Barreau de Meaux

Monsieur [B] [G]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Jessica JIMENEZ, avocat au Barreau de Meaux

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2024 avec prise d’effet le 23 mars 2024, M. [P] [I] a donné à bail à Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] un logement situé au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1520 euros outre 25 euros de provisions sur charges mensuelles.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025, M. [P] [I] a fait signifier à Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] un commandement de payer la somme principale de 6 180 euros au titre des loyers et charges impayés, se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2025, M. [P] [I] a fait assigner Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à lui payer la somme de 6 180 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ;condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ; condamner in solidum Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;condamner in solidum Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 18 juillet 2025.

Appelée à l’audience du 28 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil des défendeurs, venant d’être désigné à l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 25 novembre 2025, M. [P] [I], représenté par son conseil, a indiqué que le montant de la dette arrêté au 25 novembre 2025, échéance de novembre incluse, était toujours de 6 180 euros. Il a accepté l’octroi aux défendeurs de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, précisant que le versement du loyer courant était repris.

Mme [Z] [F] épouse [G], assistée par son conseil, et M. [B] [G], représenté par le même conseil, n’ont pas contesté ni l’existence ni le montant de la dette. Ils ont sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Ils ont proposé ainsi de s’acquitter de la somme mensuelle de 170 euros en plus du loyer courant. Ils ont précisé que l’arriéré locatif ne correspondait qu’à trois ou quatre mois de loyers et qu’ils avaient repris le versement du loyer.

S’agissant de leurs revenus, ils ont expliqué que Mme [Z] [F] épouse [G] percevait l’allocation spécifique de solidarité à hauteur de 579 euros par mois et que M. [B] [G] percevait environ 4 300 euros de revenus au titre de son emploi en qualité de fonctionnaire en Irlande.

1/6

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l’audience, le 19 septembre 2025, ainsi que du rapport social de l’UDAF de la Seine et Marne daté du 25 octobre 2025 saisi d’une mesure d’accompagnement social liée au logement.

Selon ces documents, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] ont trois enfants dont deux en études supérieures qui vivent avec Mme [Z] [F], son conjoint habitant quant à lui quotidiennement en Irlande, où il travaille, mais envoyant de l’argent régulièrement pour le foyer. Mme [Z] [F] a fait l’objet d’un licenciement économique en décembre 2023 et cherche du travail. Les revenus de M. [B] [G] sont de 4 314 euros mensuels, les ressources de Mme [Z] [F] étant évaluées à 579 euros. Toutefois, le couple a des charges importantes et doit faire face à un endettement global de 11 373,53 euros, dette locative comprise, constitué également de crédits à la consommation. Il bénéficie ainsi d’une mesure d’accompagnement social lié au logement et tente d’obtenir l’aide du fond de solidarité pour le logement. Au terme du rapport social, il est indiqué que le loyer courant est repris et que les locataires sollicitent des délais de paiement sur 36 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, M. [P] [I] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 mars 2024 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 18 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.Selon ce dernier décompte, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] restent devoir à M. [P] [I] la somme de 6 180 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

Ce montant n’est pas contesté par les défendeurs.

Par ailleurs, il est expressément prévu au contrat de bail la solidarité entre les co-locataires (page 2).

2/6

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à payer à M. [P] [I], à titre provisionnel, la somme de 6 180 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance du mois de novembre incluse.

Comme demandé, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] seront condamné à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, M. [P] [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai, qui constitue un minimum légal institué en protection du locataire, et peut contractuellement être allongé par les parties.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, M. [P] [I] justifie avoir régulièrement signifié le 18 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 6 180 euros.

Il y a lieu de préciser que si ce commandement, qui rappelle les dispositions en vigueur, enjoint aux locataires de procéder aux règlements de ces sommes dans un délai de six semaines, il convient d’appliquer le délai prévu au contrat et accepté par les parties.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

3/6

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 170 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Il résulte des éléments communiqués que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de mai 2025, étant précisé que la dette locative correspond à l’absence de paiement du loyer pendant quatre mois, le montant de celui-ci étant de 1 545 euros charges comprises.

Par ailleurs, les locataires ont, par l’intermédiaire de leur conseil, justifié de leur situation financière en produisant l’attestation de versement de l’allocation de solidarité spécifique de Mme [Z] [F] et les bulletins de salaire de M. [B] [G] entre autres documents. Figure en outre au dossier le diagnostic social et financier établi ainsi qu’un rapport du conseiller saisi de la mesure d’accompagnement social lié au logement dont ils bénéficient. La reprise du loyer courant depuis plusieurs mois atteste en outre de leur capacité à faire face à leurs engagements.

Par ailleurs, M. [P] [I] accepte l’octroi de délais au bénéfice des locataires.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de faire droit à la demande et d’autoriser les défendeurs à s’acquitter de la dette moyennant le versement de la somme de 170 euros par mois pendant une durée de 36 mois, la dernière mensualité soldant la dette. Il convient également de suspendre la résiliation du bail au respect de ce plan d’apurement.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 19 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

4/6

Ils seront en outre condamnés à payer à M. [P] [I] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de M. [P] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 mars 2024 entre M. [P] [I] d’une part, et Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], sont réunies à la date du 19 juin 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à payer, à titre provisionnel, à M. [P] [I] la somme de 6 180 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2025 ;

AUTORISONS Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à s’acquitter de cette somme en 36 fois, en procédant à 35 versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [F] épouse [G] et de M. [B] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5/6

CONDAMNONS solidairement Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à payer à titre provisionnel à M. [P] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Z] [F] épouse [G] et M. [B] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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