TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [X] [O]

Monsieur [G] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Monsieur [H] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09310 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AAF

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 20 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 20 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09310 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AAF

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, Monsieur [J] a donné en location à Monsieur [X] [O] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 430 euros par mois.

Un acte de caution dont une copie incomplète est produite, a été établi.

Monsieur [X] [O] [D] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [J] lui a fait délivrer un commandement de payer le 04 avril 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4230 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice des 02 et 09 septembre 2024, Monsieur [J] a fait assigner Monsieur [X] [O] [D] et Monsieur [W] désigné en qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du contrat de location par l’effet de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, constater la résiliation du contrat de location pour inexécution des obligations contractuelles,

▸ prononcer la résolution du bail portant sur le logement du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans ledit bail,

▸ condamner solidairement Monsieur [X] [O] [D] et Monsieur [W] au paiement de la somme de 6070 euros correspondant au montant des loyers et charges dus au mois de juillet 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers,

▸ condamner solidairement Monsieur [X] [O] [D] et Monsieur [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer principal mensuel en vigueur à la date de la résiliation, augmentée des charges locatives, outre indexation, et ce jusqu’à libération effective du local d’habitation,

▸ prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [O] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier des lieux loués,

▸ voir statuer sur le sort des biens garnissant le local et voir ordonner la mise sous séquestre aux frais du locataire,

▸ condamner solidairement Monsieur [X] [O] [D] et Monsieur [W] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts,

▸ condamner solidairement Monsieur [X] [O] [D] et Monsieur [W] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de sa notification à la Préfecture, ainsi que le commandement de payer et la dénonciation à la caution signifiée le 15 avril 2024.

La dénonciation au préfet est intervenue le 10 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024.

A cette date, Monsieur [J] a comparu en personne et maintenu les termes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 8370 euros.

En défense, Monsieur [X] [O] [D], également désigné [X] [P] [D] dans le cadre de la présente procédure, a exposé sa situation personnelle et financière et proposé de régler la dette par mensualités de 800 euros, sollicitant par ailleurs son maintien dans les lieux.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la caution :

Il convient de constater que l’acte de caution solidaire n’est pas produit dans son intégralité, la page 1 étant manquante et l’identité de la caution étant donc totalement inconnue.

L’ensemble des demandes concernant la caution seront donc rejetées.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 10 septembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 13 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Au surplus, Monsieur [J] justifie avoir saisi la CCAPEX le 05 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 02 et 09 septembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du 04 avril 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [X] [O] [D], locataire d’un logement situé [Adresse 2] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 05 juin 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [X] [O] [D] restait devoir la somme de 8370 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024.

Monsieur [X] [O] [D], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera en conséquence condamné à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de prendre en compte l’accord du bailleur à l’audience à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l’octroi de délais de paiement, pour autoriser le débiteur à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 800 euros par mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Monsieur [X] [O] [D] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant concernant le logement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [X] [O] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [O] [D] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

La demande d’indemnisation de 1000 euros n’ayant strictement aucun fondement juridique, et n’étant pas développée, elle sera en l’état rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [X] [O] [D] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et sa dénonciation, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes formulées à l’égard de Monsieur [W] ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 05 juin 2024, du bail consenti par Monsieur [J] à Monsieur [X] [O] [D] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

En suspend toutefois les effets ;

Condamne Monsieur [X] [O] [D] à payer à Monsieur [J] la somme provisionnelle de 8370 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [X] [O] [D] à s’acquitter de la dette en 09 fractions mensuelles minimum de 800 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 10e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Monsieur [X] [O] [D] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

Dit en revanche que tout défaut de paiement par Monsieur [X] [O] [D] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

▸que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

▸qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [J] pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

▸que Monsieur [X] [O] [D] sera condamné à verser à Monsieur [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [O] [D] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de sa dénonciation, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.