TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle DONNET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Oz Rahsan VARGUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00087 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WXB

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 03 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES,

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Oz Rahsan VARGUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 2072

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025000264 du 10/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00087 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WXB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2004, Madame [K] [R], aux droits de laquelle vient M. [Y] [R] [J], a donné à bail à Monsieur [T] [I] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Monsieur [Y] [R] [J] a fait assigner Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts du locataire,

— expulsion de Monsieur [T] [I] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autorisation, le cas échéant, de la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais des expulsés,

— condamnation de Monsieur [T] [I] au paiement de la somme de 2400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

Le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 4] le 18 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience, Monsieur [Y] [R] [J], représenté par son conseil, maintient les termes de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Y] [R] [J] invoque les manquements du locataire à son obligation d’user paisiblement des locaux loués. Il évoque les troubles du voisinage dont M. [T] [I] serait à l’origine et qui seraient selon lui caractérisés par des hurlements la nuit, le jet d’excréments par sa fenêtre, le fait de laisser ses robinets couler sans arrêt ou encore, le fait d’être descendu par la fenêtre du 3étage en s’agrippant à la gouttière. Il soutient que les troubles psychologiques dont M. [T] [I] serait atteint constitue un danger pour les autres habitants de l’immeuble, rappelant qu’en tant que bailleur, il lui appartient de veiller au respect par son locataire de son obligation de jouissance paisible.

A l’audience, Monsieur [T] [I], assisté de son conseil, demande au juge, de :

— à titre principal, rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [Y] [R] [J] ;

— à titre subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de la présente décision s’il était fait droit aux demandes de Monsieur [Y] [R] [J],

— en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [R] [J] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [I] invoque l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989, considérant que le motif invoqué par le bailleur pour demander la résiliation judiciaire du bail est discriminatoire en ce qu’il est fondé sur les troubles psychiques dont il souffre. Il considère par ailleurs que Monsieur [Y] [R] [J] ne rapporte pas la preuve de la violation de son obligation d’usage paisible des locaux loués, observant que celui-ci ne produit que deux attestations de témoin, dans un immeuble qui compte quinze occupants.

Au soutien de sa demande fondée sur la procédure abusive, Monsieur [U] [I] affirme que le bailleur, qui a acquis le bien récemment, lui a délivré un congé pour reprise, ce dont il déduit que M. [Y] [R] [J] utilise la présente procédure pour obtenir son expulsion.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

L’article 6-1 précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] [J] soutient que M. [T] [I] serait l’auteur de troubles anormaux du voisinage, et produit, au soutien de ses déclarations, deux attestations de témoin. Dans la première, datée du 18 mars 2024, Mme [G] [H], voisine du dessous de Monsieur [T] [I], déclare être confrontée à des nuisances sonores importantes dues au mode de vie nocturne de ce dernier qui, par ailleurs, générerait volontairement du bruit en déplaçant son mobilier. Elle ajoute avoir subi différents dégâts des eaux par la faute de ce dernier qui, selon elle, laisserait l’eau s’écouler continuellement. Elle explique enfin que le déménagement de plusieurs habitants de l’immeuble par les « réactions imprévisibles » de M. [T] [I].

Monsieur [V] [X], père de l’une des habitantes de l’immeuble, déclare avoir assisté, le 1er avril 2024, à l’intervention de la police et des pompiers en raison de la présence d’une personne dans l’immeuble qui se trouvait sur le rebord de la fenêtre, voulait se jeter dans le vide et tenait des propos incohérents. Il déclare que sa fille serait inquiète à l’idée de croiser son voisin, et de ses réactions imprévisibles.

Le bailleur ne produit que ces seules attestations, dont il sera observé qu’elles ne sont qu’au nombre de deux, ne décrivent pas de faits précis et concordants, étant précisé que M. [V] [X] ne réside pas dans l’immeuble et ne décrit qu’un unique épisode, dans lequel le nom de M. [T] [I] n’est pas mentionné. Quant à Mme [G] [H], elle décrit des dégâts des eaux dont il est, en l’état des éléments versés aux débats, impossible de vérifier l’existence, l’origine et l’intensité, et qu’il est en tout état de cause impossible d’imputer à M. [T] [I]. Quant aux bruits nocturnes, générés par le déplacement de mobilier, aucun élément ne permet d’en apprécier la fréquence ou l’intensité de sorte que leur gravité n’est pas établie. Elle ne fournit par ailleurs aucun exemple concret des "réactions imprévisibles” de M. [T] [I], expression également employée par M. [V] [X], qui ne les illustre pas plus avant.

A l’audience, Monsieur [T] [I] explique, s’agissant de l’intervention des secours dans l’immeuble, décrit par M. [V] [X], avoir dû descendre par la gouttière car il s’était enfermé et n’avait d’autres moyens que celui-ci pour sortir de chez lui. Il reconnaît par ailleurs avoir pu occasionner du bruit en écoutant de la musique, mais affirme désormais le faire par l’intermédiaire d’un casque audio. Enfin, il explique avoir en effet fait couler de l’eau dans sa douche, pour faire sa lessive à la main. Surtout, il produit un certificat médical daté du 28 janvier 2025 attestant de son suivi psychiatrique auprès du CMP des Hôpitaux de [Localité 5] dont il résulte qu’ « il a, dans les années récentes, interrompu son suivi, ce qui peut expliquer les troubles du comportement signalés par le voisinage », mais qu’il a depuis été hospitalisé, a repris son suivi avec sérieux et ne présente plus, depuis plusieurs mois, de troubles du comportement.

Les manquements graves de M. [T] [I] à ses obligations de jouissance paisible étant insuffisamment démontrés au jour où le juge statue, la demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [T] [I]

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, la circonstance que la demande de M. [Y] [R] [J] soit rejetée ne suffit pas à caractériser la faute du demandeur dans l’introduction de l’instance qui a légitimement pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Si Monsieur [T] [I] invoque par ailleurs le détournement de la présente procédure par son bailleur pour obtenir son expulsion en soulignant que celui-ci lui a délivré un congé pour reprise, ce seul élément est insuffisant à étayer le caractère abusif de la procédure.

Il convient toutefois d’observer que Monsieur [Y] [R] [J] ne justifie d’aucune mise en demeure de M. [T] [I] d’avoir à cesser les troubles de voisinage dénoncés devant le tribunal, pourtant exigée à l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que l’introduction d’une instance aux fins d’expulsion sur ce fondement peut être qualifiée d’abusive, en ce qu’elle a privé le locataire de la possibilité de s’expliquer auprès de son bailleur et, si besoin était, de modifier son comportement, aux fins précisément d’éviter une assignation en justice.

Cette assignation hâtive a nécessairement causé au locataire de l’inquiétude et l’a contraint à engager des démarches aux fins de faire valoir ses moyens de défense, et a donc généré un préjudice moral qu’il est équitable de réparer par l’octroi de dommages-intérêts qu’il convient de fixer à 500 euros.

En conséquence, Monsieur [Y] [R] [J] sera condamné à payer à Monsieur [T] [I] une somme de 500 euros pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [R] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande de Monsieur [Y] [R] [J], condamné aux dépens, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera en conséquence rejetée.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat formée par Monsieur [Y] [R] [J] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] [J] à payer à Monsieur [T] [I] la somme de 500 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] [J] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge