Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ram jcp fond, 8 avril 2025, n° 24/00135

TJ Versailles 8 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers dans le délai de deux mois suivant le commandement.
Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a décidé de suspendre les effets de la clause résolutoire en raison de la reprise du paiement des loyers par la locataire.
Accepté
Montant des arriérés locatifs
La cour a constaté que la locataire devait effectivement la somme réclamée, qui a été reconnue par celle-ci.
Autre
Indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais
La cour a précisé que l'indemnité d'occupation serait due en cas de non-respect des délais de paiement accordés.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé que la locataire, partie perdante, devait rembourser les frais engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ram jcp fond, 8 avr. 2025, n° 24/00135
Numéro(s) :	24/00135
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien MENDES GIL
Parties :	Société AXIMO c/ S.A. immatriculée au RCS de [ Localité 7 ] sous le

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 5]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00135 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKFS

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Avril 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société AXIMO

DEFENDEUR(S) :

[S] [B]

expédition exécutoire

délivrée le

copies délivrées le

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société AXIMO

S.A. immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 602 049 199, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Sébastien MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [S] [B]

demeurant [Adresse 2],

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de sous seing privé du 21 septembre 2009, la SA d’H.L.M. AXIMO a donné en location à M. et Mme [N] [K] [J] un pavillon situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 679,60 € ainsi qu’un garage pour un loyer mensuel de 38,39 €.

Selon avenant du 13 septembre 2021, le bail a été rétabli après avoir été résilié par jugement du tribunal d’instance de RAMBOUILLET du 20 mai 2014, et s’est poursuivi au seul nom de Mme [P] [S] [B].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’H.L.M. AXIMO a fait délivrer à Mme [P] [S] [B], par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 1 876,37 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, signifié à domicile, la SA d’H.L.M. AXIMO a ensuite assigné Mme [P] [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1225 et 1227, 1713 et 1728 du code civil, aux fins de voir :

Déclarer la SA d’H.L.M. AXIMO recevable et bien fondée en ses prétentions ;

Par conséquent,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à effet au 7 juillet 2024, pour défaut de paiement des loyers et des charges par le locataire dans le délai de deux mois suivant le commandement du 7 mai 2024 ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [P] [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la [Localité 6] publique, des lieux donnés à bail, à savoir du logement sis au [Adresse 3] ;

— Autoriser la SA d’H.L.M. AXIMO à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques du défendeur ;

— Condamner Mme [P] [S] [B] au paiement de la somme provisionnelle totale de 1 953,17 € correspondant au solde des loyers et charges du logement, arrêtée au 10 juillet 2024, à parfaire lors de l’audience ;

— Condamner Mme [P] [S] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation courant à compter du lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire et égale au montant du loyer et des charges appelés jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Condamner Mme [P] [S] [B] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit

— Condamner Mme [P] [S] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 11 février 2025, la SA d’H.LM. AXIMO représentée par Maître CEPRIKA substituant Maître MENDES GIL, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élevait le 5 février 2025 à la somme de 1 719,99 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais, le paiement des loyers courant ayant repris.

Mme [P] [S] [B] conteste le montant de la dette qui s’élève, selon elle, à 1 069,99 € car elle a réglé la somme de 650 € le 5 février 2025. Elle expose sa situation personnelle et sollicite des délais de paiement en proposant de régler 152 € sur dix mois en plus du loyer et des charges courants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il a été donné lecture de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025.

En cours de délibéré et sur autorisation du juge, la SA d’H.L.M. AXIMO a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé qui fait apparaitre le règlement de 650 € effectuée par la locataire le 5 février 2025 et un solde débiteur de 1 069,99 €.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 9 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

Par ailleurs, la SA d’H.L.M. AXIMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 21 septembre 2009 contient une clause résolutoire à l’article 11.2 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 1 876,37 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juillet 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

La SA d’H.L.M. AXIMO produit un décompte démontrant que Mme [P] [S] [B] reste lui devoir la somme de 1 069,99 € à la date du 5 février 2025.

Mme [P] [S] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qui correspond d’ailleurs à ce qu’elle a reconnu à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la SA d’H.L.M. AXIMO cette somme de 1 069,99 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la demanderesse et ses déclarations à l’audience que Mme [P] [S] [B] a repris le règlement des loyers et charges et qu’elle paye même une somme de l’ordre de 130 € en plus tous les mois. Elle a par ailleurs exposé qu’elle percevait un salaire de l’ordre de 1 200 € par mois et bénéficiait d’aides pour environ 700 €.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, il y a lieu de constater que les conditions posées par l’article 24 V précité sont remplie.

Mme [P] [S] [B] sera doncautorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités relatives à l’apurement de la dette locative d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [P] [S] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

De plus, en cas de manquement de la locataire à l’une de ces deux conditions, la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le bail sera automatiquement résilié avec effet rétroactif à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [P] [S] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’H.L.M. AXIMO, Mme [P] [S] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2009 entre la SA d’H.L.M. AXIMO d’une part et M. et Mme [N] [K] [J] d’autre part, qui s’est poursuivi au nom de Mme [P] [S] [B] seule à compter du 13 septembre 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ;

Condamne Mme [P] [S] [B] à verser à la SA d’H.L.M. AXIMO la somme de 1 069,99 € (décompte arrêté au 5 février 2025, incluant le loyer et les provisions sur charges pour le mois de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Mme [P] [S] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 105 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Precise que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [P] [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’H.L.M. AXIMO puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [P] [S] [B] soit condamnée à verser à la SA d’H.L.M. AXIMO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Condamne Mme [P] [S] [B] à verser à la SA d’H.L.M. AXIMO une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [S] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN