TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédéric HUTMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Ghislaine CHAUVET LECA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03976 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UBU

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. TEMPLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C1525

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 8]

comparant en personne assisté de M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03976 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UBU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 juin 1991 à effet au 1er juillet 1991, la société SCI [Adresse 14] a consenti à M. [S] [F] un bail d’habitation d’une durée de six ans sur des locaux non meublés situés au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2017, la société SCI [Adresse 14] a fait délivrer à M. [S] [F] un congé pour motif légitime à effet au 30 juin 2018 à minuit aux fins de rénovation complète du bâtiment C.

M. [S] [F] n’a pas libéré les lieux.

Le 28 juillet 2021 la société SCI [Adresse 14] a vendu à la société [17] TEMPLE l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] auquel appartient le bâtiment C.

Par ordonnance de référé du 6 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société SNC TEMPLE, a notamment dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande d’expulsion de M. [S] [F] sur le fondement de l’absence de bail et sur le fondement de la validation du congé pour motif réel et sérieux et au titre de la demande en nullité du congé ; condamné M. [S] [F] à laisser l’accès au logement pour la réalisation des travaux dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance ; ordonné le relogement de M. [S] [F] par la SNC TEMPLE dans le logement situé [Adresse 9] dans le cadre d’une convention d’occupation précaire, pour une durée de 24 mois à compter du démarrage effectif des travaux.

M. [S] [F] a emménagé dans le logement situé [Adresse 9].

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 la société SNC TEMPLE a assigné M. [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment qu’il soit dit que le bail lui est inopposable et d’expulsion de M. [S] [F].

A l’audience du 2 octobre 2025 la société SNC TEMPLE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— DECLARER la SNC TEMPLE recevable et bien fondée en ses demandes,

— DECLARER M. [F] irrecevable et quoi qu’il en soit infondé en toutes ses demandes, fins et prétentions. L’en DEBOUTER.

En conséquence :

A TITRE PRINCIPAL :

— DECLARER inopposable à la SNC TEMPLE, le bail d’habitation consenti à M. [F] par la SCI 104 TEMPLE portant sur le logement situé [Adresse 2],

— CONSTATER, en conséquence, que M. [F] est occupant sans droit ni titre du logement,

A TITRE SUBSIDIAIRE si le Tribunal considère que le bail précité est opposable à la SNC TEMPLE :

— CONSTATER que par l’effet du congé délivré le 28 décembre 2017, il a été mis fin au bail consenti à M. [F] le 30 juin 2018,

— CONSTATER depuis le 1er juillet 2018, M. [F] est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués et est donc occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3],

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE, si besoin :

— VALIDER le congé délivré le 28 décembre 2017, pour le 30 juin 2018,

— CONSTATER depuis le 1er juillet 2018, M. [F] est déchu de tout titre d’occupation des lieux loués et est donc occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3],

DANS TOUS LES CAS :

— ORDONNER l’expulsion de M. [F] et celle de tous occupants de son chef, de cet appartement, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— AUTORISER la séquestration aux frais, risques et périls de M. [F] des meubles laissés dans les lieux,

— FIXER au montant du loyer conventionnel indexé, majoré de 10%, charges et accessoires en sus, l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F] à compter de l’assignation et jusqu’à la complète libération des locaux, et condamner M. [F] à lui payer cette indemnité d’occupation,

— CONDAMNER M. [F] à payer à la SNC TEMPLE la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER M. [F] aux dépens comprenant, notamment le coût de l’assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

M. [S] [F], assisté de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire l’action en validité du congé signifié le 28 décembre 2017 à la requête de la SNC 104 TEMPLE aux droits de laquelle se trouve la [17] TEMPLE, prescrite,

— Subsidiairement, dire nul et de nul effet le congé signifié le 28 décembre 2017,

— Plus subsidiairement, dire que la SNC TEMPLE a renoncé à se prévaloir de ce congé, et dire que le bail du 24 juin 1991 s’est renouvelé tacitement jusqu’au 30 juin 2027,

— Dire que la SNC TEMPLE prendra également à sa charge exclusive les frais de

déménagement du [Adresse 11], pour la réintégration du logement le [Adresse 6] [Localité 12] [Adresse 16], une fois les travaux terminés,

— Dire qu’une fois que les travaux de réhabilitation de l’immeuble du [Adresse 7], et de l’appartement dont il est locataire, seront terminés, il réintégrera l’appartement sis [Adresse 6] [Localité 13], et ce sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la date à laquelle lui sera notifiée la fin des travaux,

— Ordonner à la SNC TEMPLE de lui notifier la fin des travaux sous astreinte de 200 euros par jour à compter de leur achèvement, ·

— Ordonner à la SNC TEMPLE de communiquer sous astreinte de 200,00 euros à compter de 1a signification du jugement à intervenir une convention d’occupation précaire portant sur l’appartement situé [Adresse 10], d’une superficie de 30,79 m² précisant les modalités d’occupation de cet appartement, mentionnant que le loyer ne sera pas supérieur à 587,47 euros par mois, charges en plus,

— Condamner la SNC TEMPLE au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— Condamner la SNC TEMPLE au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 1743 du code civil si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

De jurisprudence constante, même si le bail n’a pas acquis date certaine conformément à l’article 1377 du code civil, il est opposable à l’acquéreur de l’immeuble qui a connu et ac-cepté, lors de son acquisition, l’existence du bail en cours. (Cass. 3e civ., 12 juill. 1976).

En l’espèce, la société SNC TEMPLE soutient en substance, au visa de l’article 1743 du code civil, que M. [S] [F] occupe les lieux sans droit ni titre au motif que le bail ne lui a pas été transféré lors de la vente en raison de l’absence de bail en cours au jour de la vente compte tenu de la délivrance antérieure du congé et dans tous les cas d’absence de bail authentique ou avec date certaine telle que définie par l’article 1328 du code civil et qui lui serait opposable.

M. [S] [F] soutient que la société SNC TEMPLE dans son assignation en référé a mentionné expressément qu’il était titulaire d’un bail dont elle n’a pas contesté l’existence et a demandé la validation du congé. Il fait par ailleurs valoir que la société SNC TEMPLE a perçu les loyers, que l’acte de vente mentionne que le vendeur a remis à l’acquéreur les baux en cours de sorte que la société SNC TEMPLE avait connaissance du bail antérieurement à la vente, que les mentions de l’acte de vente ne lui sont pas opposables.

Il est exact comme le relève M. [S] [F] que l’acte de vente mentionne p. 23 et 24 que le vendeur a remis à l’acquéreur l’original du bail d’habitation au profit de M. [S] [F].

Néanmoins, comme le fait valoir la société SNC TEMPLE, l’acte de vente du 28 juillet 2021 stipule : p. 24 et 25 : " le vendeur déclare qu’il a communiqué à l’acquéreur les informations et documents en sa possession relatifs à la situation locative (…). Le vendeur déclare et garantir avoir remboursé toutes sommes dues aux locataires [N] [G] [O] ET [P] [H], qu’il n’y a pas de nouveaux échanges ou qu’il n’a pas été signé de nouveau bail avec le locataire [F] (…) ; p. 34 et 35 " DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE (…) l’ACQUEREUR s’engageant à proroger les baux d’habitation actuellement en cours pour une durée de six ans à compter de la conclusion de la vente. La liste des locataires dont le bail est prorogé est la suivante : [locataires du bâtiment A]. L’ACQUEREUR déclare ne pas souhaiter maintenir dans les lieux le locataire [F] conformément au congé que le VENDEUR lui a délivré pour motif légitime et sérieux par exploit d’huissier en date du 28 décembre 2017. "

En effet par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2017, la société SCI [Adresse 14] avait fait délivrer à M. [S] [F] un congé pour motif légitime à effet au 30 juin 2018 à minuit aux fins de rénovation complète du bâtiment C comportant une restructuration lourde de l’ensemble des logements et des parties communes nécessitant la libération des lieux.

Il s’ensuit qu’à la date de la vente ce congé – qui n’avait jamais été contesté par le locataire – a été considéré comme ayant produit effet même si le locataire occupait toujours les lieux. Bien que désigné en qualité de « locataire » il apparait que M. [S] [F] a été expressément exclu du champ des baux en cours et que le vendeur a clairement indiqué ne pas avoir conclu de nouveau bail avec lui, ainsi que cela ressort de l’acte authentique de vente.

La société SNC TEMPLE reconnait pleinement qu’un bail a été conclu entre la société SCI [Adresse 14] et M. [S] [F] de sorte que cette indication dans son assignation en référé est sans effet. Au surplus le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé au titre de la demande d’expulsion de M. [S] [F] sur le fondement de l’absence de bail et sur le fondement de la validation du congé pour motif réel et sérieux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société SNC TEMPLE n’avait pas connaissance à la date de l’acquisition de l’immeuble de l’existence d’un bail en cours au bénéfice de M. [S] [F], sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner la validité du congé. En effet, même à considérer qu’il n’avait pas été valablement délivré et que le contrat s’était poursuivi, ce bail n’était en toute hypothèse pas opposable à l’acquéreur, la société SNC TEMPLE, ce qui constitue la prétention principale de la demanderesse.

Cette dernière est en conséquence bien fondée à solliciter la libération des lieux par M. [S] [F] et à défaut son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef selon les modalités précisées au présent dispositif.

M. [S] [F] sera en conséquence débouté de la fin de non-recevoir tirée de la prescription, de sa demande aux fins de nullité du congé, de sa demande tendant au constat du renouvellement du bail jusqu’au 30 juin 2027, de sa demande relative aux frais de déménagement, de sa demande aux fins de réintégratin du logement [Adresse 5] à [Localité 13] sous astreinte, de sa demande de notification de fin des travaux sous astreinte.

Sur la demande d’expulsion sans délai

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande d’expulsion sans délai, non motivée sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, il est acquis qu’en raison des travaux M. [S] [F] réside actuellement dans un autre logement. La société SNC TEMPLE ne soutient pas et a fortiori ne démontre pas que les travaux dans l’immeuble seraient achevés. L’indemnité d’occupation, d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de bail, sans majoration, sera due à compter de la date à laquelle M. [S] [F] aurait pu réintégrer les lieux et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SNC TEMPLE ou à son mandataire.

Sur le mobilier

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la demande reconventionnelle de M. [S] [F] aux fins de communication sous astreinte d’une convention d’occupation précaire portant sur l’appartement situé [Adresse 9]

En l’espèce, une convention d’occupation précaire n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 de sorte que la société SNC TEMPLE ne peut invoquer la violation de ses articles 6 et 7. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de M. [S] [F] en dommages-intérêts pour procédure abusive

Dans la mesure où il a été fait droit aux demandes de la société SNC TEMPLE, M. [S] [F] sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [S] [F], partie perdante, est tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le contrat de bail d’habitation du 24 juin 1991 à effet au 1er juillet 1991 conclu entre la société SCI [Adresse 14] d’une part et M. [S] [F] d’autre part portant sur des locaux situés [Adresse 4] et ayant fait l’objet d’un congé délivré par la bailleresse au locataire à effet au 30 juin 2018 n’est pas opposable à la société SNC TEMPLE ;

DIT que M. [S] [F] est occupant sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 4] ;

ORDONNE à M. [S] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés des locaux situés [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

REJETTE la demande d’expulsion sans délai ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à compter de la notification par la société SNC TEMPLE à M. [S] [F] de l’achèvement des travaux réalisés dans les locaux situés [Adresse 4], jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société SNC TEMPLE ou à son mandataire ;

DEBOUTE M. [S] [F] de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [S] [F] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La juge des contentieux de la protection