TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02418 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H32

N° MINUTE :

12

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A. d'[Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [L] [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02418 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H32

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21 avril 2017 à effet à la même date, France HABITATION, aux droits de laquelle vient la SA [Adresse 4], a donné à bail à Madame [L] [K] et Monsieur [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], pour un loyer initial mensuel de 887,56 euros, outre 229,60 euros de provisions sur charges.

Suite au congé donné par Monsieur [X], un avenant en date du 23 août 2024 a été établi actant le bénéfice de la seule titularité du bail à Madame [K].

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [L] [K] le 9 décembre 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2611,56 euros en principal, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Madame [L] [K] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer, ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— voir ordonner l’expulsion de Madame [L] [K] ainsi que tous occupants de son chef,

— voir condamner solidairement Madame [L] [K] au paiement d’une somme de 2833,79 euros, échéance du mois de février 2024 incluse, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— voir condamner Madame [L] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, tous deux révisables, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— voir condamner Madame [L] [K] au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

A l’audience du 10 avril 2025, le conseil du bailleur a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3446,69 euros, échéance de mars 2025 incluse. En précisant que le versement du loyer courant avait repris avant l’audience, celui-ci a déclaré qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement convoquée, Madame [L] [K] a comparu personnellement et a présenté ses observations. Elle a souligné que la dette locative était née d’un problème avec son avis d’imposition et que cela avait engendré du retard pour le versement des allocations de la CAF. Ayant deux enfants à charge, elle a en outre avoué une fragilité financière depuis le départ de Monsieur [X] et a déclarée disposer de 1500 euros de revenus mensuels en moyenne. En déclarant la régularisation prochaine des aides sociales et qu’une demande de FLS avait été déposée en décembre 2024, elle a sollicité la suspension des effets de la clause réoslutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pendant 36 mois.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe avant l’audience.

la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 25 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A [Adresse 4] justifie avoir saisi la CAF de [Localité 6] le 6 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 décembre 2024 pour la somme en principal de 2611,56 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

La locataire n’ayant effectué aucun règlement pendant le délai imparti, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 février 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Madame [L] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte actualisé produit que Madame [L] [K] est redevable de la somme de 3300,38 euros (hors frais de contentieux de 146, 31 euros imputés en décembre 2024), échéance du mois de mars 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et aux charges impayés.

Il en résulte que Madame [L] [K] sera condamnée à payer la somme de 3300,38 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2611,56 euros à compter de la date du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur, ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, en précisant que le bailleur a accepté des délais de paiement et ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire, et alors que la locataire semble en situation de régler la dette locative (FSL en attente, reprise des aides sociales), celle-ci sera autorisée à se libérer de la dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, au regard des éléments produits et des débats à l’audience établissant que la condition de reprise du loyer avant l’audience a été respectée, la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée lui sera accordée.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [L] [K].

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, taxes et charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [K] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Madame [L] [K] aux dépens incluant notamment les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la SA [Adresse 4] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA D’HLM SEQENS d’une part, et Madame [L] [K] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 7], sont réunies à la date du 9 février 2025 à minuit,

CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à la SA [Adresse 4], la somme de 3300,38 euros au titre des loyers et charges dus, mars 2025 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2611,56 euros à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision,

RAPPELE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, Madame [L] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [L] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA D’HLM SEQENS puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [L] [K] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, taxes et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision,

DEBOUTE la SA D’HLM SEQENS de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT