TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GZS

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT-MAURICE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0188

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître DE LASTEYRIE, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GZS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 1987, Mme [N] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [E] et sa compagne sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4]. Ce bail, dont M. [O] [E] est depuis plusieurs années le seul titulaire, a été renouvelé à plusieurs reprises. Le dernier contrat de renouvellement est daté du 28 septembre 2007.

Par acte notarié en date du 20 avril 2021, l’appartement objet du bail a été vendu à la SCI SAINT MAURICE.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5209,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un nouveau commandement de payer, pour la somme principale de 7529,83 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [E] le 29 novembre 2023.

Par assignation du 8 février 2024, la SCI SAINT MAURICE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner le transport et la séquestration des meubles, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [E] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, en excluant tout délai de paiement sauf à prévoir une clause de déchéance du terme:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit la somme de 1248,56 euros, indexée sur l’indice de référence des loyer, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,9498,95 euros au titre de l’arriéré locatif au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 sur la somme de 7529,83 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,1500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ne comprenant pas le coût du commandement de payer du 5 août 2022.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 mai 2024, a fait l’objet d’un renvoi compte tenu de la demande d’aide juridictionnelle du défendeur. L’affaire a fait l’objet d’un second renvoi à l’audience du 10 septembre 2024, à la demande du conseil de M. [O] [E].

A l’audience du 31 octobre 2024, la demande de renvoi présentée par le défendeur a été rejetée, le dossier étant considéré comme étant en état d’être jugé.

À cette audience, la SCI SAINT MAURICE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en actualisant la dette locative à la somme de 16340,06 euros, mois d’octobre 2024 inclus.

A l’appui de ses prétentions, elle verse un décompte actualisé, justifie les écritures contestées par le défendeur, et précise que les régularisations de charges pour les années 2022 et 2023 ont été faites et prises en compte, celle de l’année 2021 devant intervenir prochainement. Elle ajoute ne pas être tenue des régularisation antérieures au mois d’avril 2021 alors qu’elle n’était pas propriétaire, et dont il n’est pas prouvé qu’elles n’ont pas été faites. Elle s’oppose à tout délai de paiement. S’agissant des demandes reconventionnelles de M. [O] [E], elle souligne n’avoir été informée des désordres de l’appartement que tardivement, le 29 novembre 2023, qu’il n’est pas démontré qu’elle en est responsable, et que les travaux pour y remédier viennent de s’achever malgré les résistances de M. [O] [E] pour permettre leur mise en oeuvre. Il est estimé que ce dernier ne démontre pas la réalité de ses préjudices. Enfin, s’agissant des quittances de loyers, il est estimé que seules les quittances postérieures au mois d’avril 2021 peuvent lui être demandées, M. [O] [E] devant en outre préciser sa demande au regard de ses paiements irréguliers. Il est ainsi sollicité qu’il soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

M.[O] [E], représenté par son conseil à l’audience, demande que la SCI SAINT MAURICE soit:

déboutée de l’ensemble de ses demandes,condamnée à produire les quittances de loyers et charges depuis l’origine du bail sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la présente décision,condamnée à lui verser la somme de 27540 euros au titre des provisions de charges encaissées et non régularisées depuis le début du bail,condamnée à faire réaliser les travaux demandés par le Service Technique de l’Habitat de la Direction du Logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 3] à la bailleresse aux termes de son courrier en date du 30 avril 2024, sous astreinte de 200 euros par jour,condamnée à verser à M.[O] [E] la somme de 22474,08 euros à parfaire au jour de la fin des travaux à intervenir en réparation de son préjudice de jouissance, et à la somme de 3000 euros au titre de son préjudice moral,condamnée à assurer son relogement temporaire pendant la durée des travaux si nécessaire, et à suspendre l’obligation de loyer à compter du jugement et jusqu’à la réalisation des travaux,condamnée à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux dépens.

A titre subsidiaire s’agissant de la dette locative, M.[O] [E] sollicite l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il est également demandé à ce que l’exécution provisoire soit écartée pour les chefs de jugement prononcés contre .M.[O] [E].

A l’appui de ses prétentions, M.[O] [E] explique contester le montant de la dette locative au regard de plusieurs écritures comptables erronées. Il assure en outre qu’aucune régularisation de charges n’a été opérée depuis son entrée dans les lieux. Par ailleurs, il indique solliciter en vain des travaux depuis plusieurs années au regard de l’indécence de l’appartement qu’il loue, ce qui empêche selon lui toute attribution de dommages et intérêts à la bailleresse. Il précise que devant l’inaction de cette dernière, il a été contraint de solliciter l’Agence départementale d’information sur le logement qui a confirmé le bien fondé de ses réclamations et la nécessité d’engager des travaux. S’agissant des délais de paiement demandés à titre subsidiaire, il propose de payer la somme de 10 euros durant neuf mois compte tenu de ses faibles ressources, puis de régler sa dette en vingt-sept mensualités, ses droits à la retraite devant être ouverts en mars 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI SAINT MAURICE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 28 novembre 2023.

Le locataire conteste le montant du commandement de payer et il convient de reprendre tous les points de contestation afin d’établir si la clause résolutoire est ou non acquise:

s’agissant de la somme de 2400 euros au titre d’une reprise de solde du 31 décembre 2021, il apparaît tout d’abord qu’une partie de cette somme a été recréditée le 7 mars 2022, mais également que rien n’indique que cette dette était due à l’ancien propriétaire et non au nouveau tel que l’affirme le locataire,s’agissant de la retenue sur le dépôt de garantie, la ligne comptable est vide et n’a ainsi pas d’incidence sur le solde,s’agissant des frais d’huissier, ils ne sont pas inclus dans la demande de la bailleresse au principal au jour du commandement de payer et figurent au décompte postérieurement à cette date de telle sorte qu’il est établi qu’ils ne sont pas inclus dans la somme de 7529,83 à apurer dans les deux mois du commandement de payer,s’agissant de sommes antérieures à l’année 2021 et qui seraient prescrites, le commandement de payer n’en vise aucune au regard du décompte produit, les sommes payées s’imputant en outre toujours sur la dette la plus ancienne.

La clause résolutoire visant l’absence de paiement des loyers et charges aux termes prévus, la question de la régularisation des charges touche au montant de la dette et à une éventuelle répétition de l’indû et sera envisagée ci-après.

D’après l’historique des versements, la somme de 7529,83 euros n’a pas été réglée par M.[O] [E] dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Au regard de ces éléments, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Selon l’article 7-1 de cette loi, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la SCI SAINT MAURICE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 octobre 2024, M.[O] [E] lui devait la somme de 16340,06 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [E] conteste le montant de cette dette. Certaines de ses contestations ont précédemment été évoquées.

S’agissant de l’absence de régularisation des charges depuis 1987, il est constant que la SCI SAINT MAURICE n’est propriétaire du bien concerné que depuis le mois d’avril 2021. Or, toute action en répétion de l’indû doit être dirigée contre celui qui se serait enrichi, en l’espèce l’ancien propriétaire. En outre, M. [O] [E] qui prétend que les charges n’ont jamais été régularisées depuis 1987 n’en apporte pas la preuve, et cela d’autant moins qu’il indique dans un courrier en date du 29 avril 2023 adressé au nouveau gestionnaire ne recevoir aucun document concernant les charges depuis leur reprise de gestion, au contraire de leur prédécesseur, ce qui tend à démontrer que les régularisations antérieures à l’année 2021 ont été effectuées.

S’agissant des régularisations des charges des années 2022 et 2023, il apparaît qu’elles ont été faites récemment et figurent au dernier décompte versé aux débats. Des sommes ont à ce titre été portées au crédit du locataire.

S’agissant de la régularisation des charges de l’année 2021, elle n’a en effet pas été faite et cela est reconnu par la bailleresse. Si la régularisation des charges doit être faite dans l’année, aucune sanction n’est posée à l’absence de régularisation, de telle sorte que le bailleur conserve le droit d’effectuer une régularisation dans un délai de trois ans. Ce délai n’est en l’espèce pas écoulé. La demande du locataire apparaît à ce titre prématurée, une régularisation des charges pouvant encore intervenir et une action étant ouverte au locataire si cette régularisation n’était pas faite.

M. [O] [E] sera ainsi condamné à payer à la SCI SAINT MAURICE la somme de 16340, 06 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues à la date du 28 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7529,83, à compter de l’assignation sur la somme de 1969,12 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite, l’échéance du mois d’octobre ayant été payée. S’agissant des capacités de paiement de M .[O] [E], les ressources de ce dernier sont peu justifiées, seul l’avis d’imposition de l’année 2021 étant versé en procédure. Rien ne permet d’établir avec certitude qu’il bénéficiera d’une retraite à compter du mois de mars 2025, cet élément étant purement déclaratif, tout comme son montant. Toutefois, au regard de la durée du bail, de la reprise du paiement du loyer, et de l’absence de tout élément sur la situation financière de la bailleresse, des délais de paiement seront accordés au locataire, d’une durée de trente-six mois. M. [O] [E] devra payer durant quatre mois la somme de dix euros, en plus du loyer courant et des charges, rien ne justifiant que cette première période d’apurement dure neuf mois au regard des ressources dont le locataire dit pouvoir bénéficier dès le mois de mars prochain, et vingt-sept mensualités de cinq-cents euros.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 29 janvier 2024, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI SAINT MAURICE ou à son mandataire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par la bailleresse

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrive à le réparer.

En l’espèce, la SCI SAINT MAURICE n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes de travaux sous astreinte, de relogement, et d’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 20-1 du code civil, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…). Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

En l’espèce, il ressort des courriers de la Direction du logement et de l’habitat d’avril 2024 que plusieurs désordres ont été constatés dans le logement loué par M. [O] [E] suite à la visite d’un inspecteur de salubrité, à savoir une importante humidité en raison d’une aération permanente insuffisante, des détériorations dues à des infiltrations, et une absence de mise en sécurité de l’alimentation électrique. Il a été demandé à la bailleresse de faire exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale et permanente dans le logement ; rechercher les causes des infiltrations conjointement avec le syndic et y remédier durablement, puis exécuter les travaux nécessaires de remise en état, et enfin assurer la sécurité des installations électriques générales et particulières.

Il ressort toutefois de l’ensemble des éléments versés en procédure et notamment des écrits du locataire en date des 29 novembre 2023, 8 janvier 2024, 27 mai 2024, 6 juillet 2024 et 10 septembre 2024, et ceux du gérant de l’appartement en date des 15 janvier 2024, 8 février 2024, 18 mars 2024, 30 août 2024, 2 septembre 2024 et 5 septembre 2024, que M. [O] [E] a signalé les désordres dans son appartement le 29 novembre 2023. Le gérant de l’appartement a réagi sur ce point le 15 janvier 2024 en proposant de venir constater ces désordres. Les échanges de courriers ou de mails postérieurs n’établissent une carence ni du locataire ni du gestionnaire. Si chacun a écrit des courriers de relance, le contenu des écrits ne démontre aucunement du côté du locataire le fait de ne pas avoir donné accès à l’appartement en vue des constatations et des travaux, ni du côté du gérant de ne pas vouloir y procéder. Chaque partie a régulièrement écrit à l’autre sans qu’il soit permis de comprendre ce qui a pu faire difficulté pour que ces constats et travaux ne se déroulent pas avant le mois de juin pour les constatations et de septembre 2024 pour les travaux. Il ne ressort par ailleurs d’aucune pièce que la SCI SAINT MAURICE était informée des désordres de l’appartement avant le courrier du locataire du 29 novembre 2023, seul ce dernier l’affirmant, sans étayer ses dires. Il n’est aucunement démontré non plus que la propriétaire n’a pas été favorable à l’exécution des travaux. Plusieurs écrits de la bailleresse montre au contraire qu’elle souhaite les réaliser. La SCI SAINT MAURICE verse aux débats un devis et une facture concernant une partie des travaux. Dès lors, il apparaît que la demande s’agissant des travaux n’est pas justifiée, aucun litige n’existant sur ce point, certains ayant en outre déjà été réalisés. Il n’y a ainsi pas lieu de condamner la bailleresse à faire réaliser des travaux. Si ceux concernant l’aération n’ont pas été prévus, il conviendra que les parties s’entendent sur leur réalisation hors toute intervention judiciaire à ce stade, ces travaux ayant été demandés par la Direction du logement et de l’habitat.

Concernant la demande de relogement, il ressort de la procédure que la majorité des travaux a d’ores et déjà été réalisée de telle sorte que cette demande est sans objet. En outre, aucun élément ne permet d’établir qu’un relogement était nécessaire durant le temps des travaux.

S’agissant enfin de la suspension du paiement des loyers, il apparaît que la bailleresse a réagi à la déclaration de désordres de M. [O] [E] dès le 15 janvier 2024, bien avant le courrier de la Direction du logement et de l’habitat. Il est ainsi inexact d’affirmer que c’est l’intervention de cette dernière qui a conduit la bailleresse à intervenir. Rien ne justifie la suspension des loyers demandée par le locataire, les travaux ayant déjà en outre été réalisés.

Sur la demande de dommages et intérêts sollicitée par le locataire

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…). Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

L’indemnisation du preneur pour troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à la mise en demeure du bailleur.

En l’espèce, si la bailleresse a réagi suite à l’information de désordres, cela n’est pas de nature à exclure d’indemniser le locataire pour le trouble de jouissance subi.

M. [O] [E] affirme avoir avisé la bailleresse de ces désordres dès 2021 et avoir à plusieurs reprises sollicité des travaux. Aucune pièce ne vient toutefois étayer ses dires. Il est constant que les désordres existaient déjà en novembre 2023 puisque le locataire décrit dans son courrier du 29 novembre 2023 notamment que le parquet de sa cuisine est en train de s’effondrer. Ses propos sont corroborés par les constatations de la Direction du logement et de l’habitat. Cela n’est en outre pas contesté par la bailleresse. Il n’est par contre pas possible de déterminer avec précision quand ils ont commencé, le locataire précisant dans le même courrier ne pas avoir habité les lieux pendant un certain temps, et en tout état de cause de les faire remonter à l’année 2021 comme le demande M. [O] [E].

En conséquence, il sera retenu un préjudice de jouissance de novembre 2023 jusqu’au début des travaux en septembre 2024, soit une période de onze mois. Il sera à ce titre accordé à M. [O] [E] la moitié du loyer mensuel sur cette période, soit un total de 6867,08 euros.

S’agissant du préjudice moral, le défendeur argue du fait qu’il a déploré l’état de son appartement durant plusieurs années, effectué d’incessantes diligences envers la bailleresse sans succès, et souligne l’inertie infondée et injustifiée de cette dernière, révélateurs d’une absence totale de considération. Or, et comme il a déjà été dit, aucun élément ne permet d’établir que M.[O] [E] a signalé les désordres affectant son appartement avant le 29 novembre 2023. Aucune inertie de la bailleresse n’est par ailleurs par la suite démontrée. L’existence d’un préjudice moral, distinct du trouble de jouissance, n’est pas établie et M. [O] [E] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la production des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges (…) Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, il n’appartient pas à la SCI SAINT MAURICE de transmettre à M. [O] [E] les quittances antérieures au mois d’avril 2021. Il lui appartient par contre de lui communiquer les quittances à compter de cette date. Le fait que les paiements du locataire soient irréguliers ne peuvent pas conduire à ne pas répondre à cette obligation. Il sera donc enjoint à la bailleresse de communiquer les quittances ou reçus à compter du mois de mai 2021. Aucune astreinte ne sera ordonnée, aucun élément ne permettant d’estimer que le locataire ait déjà formulé cette demande à la bailleresse en vain et qu’il faille l’y contraindre par le prononcé d’une astreinte.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Selon l’article 37 de la loi 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

En l’espèce, il apparaît équitable que chaque partie conserve ses dépens ainsi que ses frais d’avocat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat renouvelé le 28 septembre 2007 entre Mme [P] aux droits de laquelle vient la SCI SAINT MAURICE, d’une part, et M. [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à PARIS (75005) est résilié depuis le 29 janvier 2024,

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à la SCI SAINT MAURICE la somme de 16340,03 euros (seize mille trois cent quarante euros et trois centimes), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7529,83, à compter de l’assignation sur la somme de 1969,12 euros, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

AUTORISE M. [O] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 (dix) euros, puis pendant 27 mois la somme minimale de 500 (cinq cents) euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M.[O] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et qu’il n’y a pas lieu de réduire ou supprimer ce délai,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M.[O] [E] sera condamné à verser à la SCI SAINT MAURICE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SCI SAINT MAURICE de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

DEBOUTE M.[O] [E] de sa demande de condamnation sous astreinte de faire réaliser les travaux demandés par le Service Technique de l’Habitat de la Direction du Logement et de l’Habitat de la ville de [Localité 3] aux termes de son courrier du 30 avril 2024,

DEBOUTE M.[O] [E] de sa demande de relogement temporaire pendant la réalisation des dits travaux,

DEBOUTE M.[O] [E] de sa demande de suspension du paiement des loyers et des charges dans l’attente de la réalisation des travaux,

CONDAMNE la SCI SAINT MAURICE à verser à M. [O] [E] la somme 6867,08 euros (six mille huit cent soixante sept euros et huit centimes) au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [O] [E] de sa demande au titre du préjudice moral,

ENJOINT à la SCI SAINT MAURICE de transmettre à M. [O] [E] les quittances de loyers et de charges depuis le mois d’avril 2021,

DEBOUTE M. [O] [E] de sa demande de transmission des quittances des loyers et charges antérieures au mois d’avril 2021,

DEBOUTE M. [O] [E] de sa demande d’astreinte au titre de la transmission des quittances de loyers et de charges,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SCI SAINT MAURICE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [O] [E] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi 10 juillet 1991,

DIT que chaque partie conservera ses dépens,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge