TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/57449 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HGE

N° : 8

Assignation du :

09 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 05 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 9] représentée par madame la Maire de [Localité 9], Madame [W] [T]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEUR

Monsieur [K] [I]

né le 22/01/1970 à [Localité 8] (38)

c/o Mme [Z], [Adresse 3]

[Localité 6]

et encore

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Eva CHOURAQUI de la SELEURL EVA CHOURAQUI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #X1

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [I] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2], constituant le lot n°19 de la copropriété.

Par acte du 9 juillet 2024, la ville de Paris a assigné M. [K] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code de tourisme, afin de voir :

Condamner M. [I] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamner M. [I] à une amende de 5.000 euros pour absence de déclaration entre septembre 2021 et le 12 mai 2022 ;

Condamner M. [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de renvoi du 5 mai 2025, la ville de [Localité 9] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [K] [I] demande au président du tribunal judiciaire de :

Vu l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces communiquées

Débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal constaterait qu’une infraction a été commise,

Constater qu’elle n’a été commise que pour une période de mai 2022 à juillet 2024,

Constater que Monsieur [I] était de bonne foi et que son logement est occupé à titre de résidence principale depuis juillet 2024,

Dans ces conditions, limiter une éventuelle condamnation à la somme de 1 euro,

En tout état de cause,

Condamner la Mairie de [Localité 9], à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner, aux entiers dépens.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 12] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 9], et notamment du constat de location meublée touristique du 17 mai 2024, que M. [I] a mis son appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 11] en location via la plateforme numérique Airbnb.

Ce logement n’est pas sa résidence principale puisque que M. [I] a déclaré fiscalement le logement en tant que résidence secondaire et qu’il réside au [Adresse 3] à [Localité 10].

Cet appartement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration de location meublée le 12 mai 2022 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 du 16 octobre 1970 qui précise que Mme [H] [R] est locataire depuis 1949 et paie un loyer au 1er janvier 1970 de 2095 Frs. La fiche porte mention du lot 19 et du nom de la propriétaire Mme [L] [V] née [M].

La présence de Mme [H] veuve [R] de 1963 à 1972 est également confirmée par le calepin des propriétés bâties. Les annuaires téléphoniques de 1969 et de 1971 portent mention de Mme [R] à cette adresse et confirme également sa présence au 1er janvier 1970.

Enfin, l’état hypothécaire indique que le local constituant le lot 19 a fait l’objet d’une donation-partage en 1978 par Mme [L] [V] propriétaire au 1er janvier 1970 à Mme [G] [V]. La liste des actes hypothécaires permet de faire le lien avec le propriétaire actuel du local, M. [I] qui l’a acquis en 2021.

Dès lors, l’ensemble des éléments produits permettent d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il s’ensuit que M. [I] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué 324 nuitées en 2023 et 177 nuitées louées en 2022, soit sur une période de 16 mois. Le montant moyen de la nuitée était d’environ 200 euros.

La ville de [Localité 9] estime le montant total des gains illicites à la somme de 180.360 euros.

La ville de [Localité 9] estime que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 15.544 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 170.100 euros.

Le défendeur conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant qu’il a acquis ce bien pour l’occuper à titre de résidence principal, qu’il a finalement aménagé chez sa compagne et a donc, pour se mettre en règle, procédé à une nouvelle déclaration pour indiquer que cet appartement devenait résidence secondaire que lorsqu’il a modifié sa déclaration pour indiquer que l’appartement devenait sa résidence secondaire, aucun avertissement très voyant ne l’a empêché de se mettre en infraction, ce qu’il n’aurait évidemment pas fait s’il avait été correctement averti.

Il convient néanmoins de rappeler que l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi, nul n’étant censé ignorer la loi.

Il sera en revanche porté à son crédit qu’à la date du 09/04/2024, l’annonce n’est plus active et qu’il a donc cessé les locations lorsqu’il a reçu le courrier recommandé de la Ville de [Localité 9].

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, de la bonne foi démontrée par M. [I] et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à 25.000 euros.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L 324-1-1 II du code du tourisme

Il est précisé à l’article L 324-1-1 du code du tourisme :

« II. Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III. Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. […]

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros. […]

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l’amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le conseil de [Localité 9] a soumis à une déclaration préalable auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

En conséquence, toute location d’un local meublé situé sur la commune de [Localité 9], consentie pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, l’infraction à cette obligation étant sanctionnée d’une amende d’un montant maximum de 5.000 euros.

En l’espèce, il résulte du constat d’infraction établi le 17 mai 2024 par un agent assermenté que l’appartement litigieux situé [Adresse 2] a été mis en location pour de courtes durées via la plate-forme Airbnb dès septembre 2021.

Or, aucune déclaration n’a été faite avant le 12 mai 2022.

La demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est donc fondée.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [I] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 9] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [I] au paiement d’une amende civile de 25.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Condamne M. [I] à payer à la Ville de [Localité 9] une amende de 5.000 euros pour absence de déclaration et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [I] aux dépens ;

Condamne M. [I] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette les autres demandes fondées sur ces dispositions ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 05 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON