TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

2 Expéditions exécutoires

— M^e RUBINSOHN

— M^e LEMONNIER

délivrées le :

+ 1 Copie dossier

■

5ème chambre

2ème section

N° RG 22/12478

N° Portalis 352J-W-B7G-CX64X

N° MINUTE :

DEBOUTE

Assignation du :

12 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [N], né le 26 Octobre 1970 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Mickaël RUBINSOHN, avocat au barreau deParis, vestiaire #G0586, avocat postulant et par Maître Fabienne REGOURD, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant.

DÉFENDERESSE

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, société par actions simplifiées au capital de 20.000.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 824 541 148 dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président, Monsieur [X] [G], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0516.

Décision du 18 Septembre 2025

5ème chambre 2ème section

N° RG 22/12478 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX64X

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Antoine DE MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint,

Monsieur Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint,

Madame Christine BOILLOT, Vice-Présidente,

assistés de Madame Solène BREARD-MELLIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Antoine DE MAUPEOU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

______________________

Monsieur [K] [N] a sollicité plusieurs organismes de financement, dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES, afin de financer un projet de rénovation immobilière à [Localité 3] dans le cadre du programme ACTION CŒUR DE VILLE.

Il a obtenu de la société ACTION LOGEMENT SERVICES une subvention de 106.140 euros et un prêt de 247.660 euros accordés suivant contrats du 27 novembre 2019.

En juillet 2019, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a signalé un surfinancement du projet et a demandé une réduction du prêt bancaire.

Elle a débloqué 75 % du prêt et 50 % de la subvention, totalisant 238.815 euros, et, le 20 novembre 2020, elle a exigé des justificatifs supplémentaires concernant le financement des travaux. Le 17 janvier 2021, Monsieur [K] [N] a fourni un plan de financement.

En juillet 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a estimé qu''il subsistait un problème de surfinancement et exigé le remboursement des sommes versées.

Par exploit du 12 octobre 2022, Monsieur [K] [N] a assigné la société ACTION LOGEMENT SERVICES devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir le versement des reliquats du prêt et de la subvention.

Monsieur [K] [N], dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, demande au tribunal de :

— Rejeter l’ensemble des demandes adverses ;

A titre principal,

— Enjoindre la société ACTION LOGEMENT SERVICES à lui verser les sommes suivantes :

—  61.915 euros au titre du reliquat du prêt octroyé,

—  53.070 euros au titre du reliquat de la subvention octroyée, dans un délai de quinze jours à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Se réserver le droit de liquider l’astreinte ;

— Condamner cette dernière à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral causé par ses agissements ;

— Déclarer non fondée la demande d’exigibilité anticipée du prêt et la demande de remboursement de la subvention partiellement versée ;

A titre subsidiaire,

— Constater le manquement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à une obligation de conseil ;

Par conséquent,

— La condamner à lui verser les sommes suivantes :

—  353.800 euros au titre de son préjudice financier ;

—  10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— Condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A titre principal, Monsieur [N] dénonce une violation des engagements contractuels de la part de la société ACTION LOGEMENT SERVICES consistant à ne pas débloquer les fonds restants et à exiger le remboursement anticipé des sommes versés. Sur le fondement de l’article L.212-1 du code de la consommation, il argue de ce que la clause d’exigibilité anticipée des sommes dues en cas de déclaration inexacte de l’emprunteur est abusive car elle crée un déséquilibre significatif en faveur de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, le prêteur étant seul juge de l’importance de l’inexactitude, et de ce que le code de la consommation lui est applicable en tant que personne physique non-professionnelle.

Il ajoute qu’il n’a commis aucun dol, au sens de l’article 1137 du code civil, et affirme avoir fourni toutes les informations nécessaires sur la situation financière du projet à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, notamment sur l’existence de deux prêts contractés auprès du CREDIT LYONNAIS et LCL. Il précise que les coûts supplémentaires étaient justifiés par des dépenses imprévues et des surcoûts de travaux, et considère que la société ne rapporte pas la preuve d’une dissimulation intentionnelle.

A titre subsidiaire, il dénonce un manquement à l’obligation de conseil de la part de la défenderesse qui ne l’aurait pas clairement informé sur les conditions et les risques associés au financement, à savoir le remboursement anticipé des sommes empruntées auprès du LCL. Il rappelle qu’il a communiqué l’ensemble des informations et documents lors de la constitution du dossier, en juillet 2019, puis en septembre et décembre 2019. Il réclame, ainsi, la réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral. Il précise, en effet, que, du fait de la tardivité du déblocage des fonds, il a été mis en difficulté pour finaliser son projet et a été l’objet de fausses allégations par la société prêteuse.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 mars 2024, demande au tribunal de :

— Débouter Monsieur [K] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— La déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes ;

— Constater que la définition du budget global et l’absence de surfinancement ont été érigés comme étant des éléments déterminants de son consentement ;

— Juger que Monsieur [K] [N] a usé de manœuvres et, à tout le moins, a fait montre de réticence dolosive dans le cadre des conventions conclues ;

En conséquence,

— Annuler l’ensemble des conventions conclues entre ACTION LOGEMENT SERVICES et Monsieur [K] [N] ;

Subsidiairement,

— La déclarer recevable et bien fondée à invoquer l’exigibilité anticipée des sommes prêtées et versées à titre de subvention en raison des fausses déclarations faites par le demandeur ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [N] à lui restituer la somme de 238.815 euros ;

— Le condamner à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

— Le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle qu’elle a, dès l’origine, le 16 juillet 2021, signalait un problème de surfinancement considérable et que les factures de travaux fournies sont inférieures au financement obtenu. Elle précise que le coût du projet s’élève à 1.145.423 euros alors que le financement a été de 1.499.627 euros, soit un surfinancement de 354.204 euros.

Dès lors, elle réclame l’annulation des contrats pour dol commis par Monsieur [K] [N] et ainsi, la restitution des sommes versées. Elle soutient que ce dernier a obtenu les financements par des manœuvres dolosives en fournissant des informations inexactes et en dissimulant des faits déterminants, comme le financement de logements locatifs dans les villes de taille moyenne.

Elle rappelle que les contrats de prêt et de subvention prévoient des clauses d’exigibilité anticipée en cas de déclarations inexactes et réclame le remboursement des sommes qu’elle a versées. Elle argue de ce que le demandeur a violé les termes du contrat en ne respectant pas les conditions de financement et en fournissant des informations mensongères et invoque l’absence de caractère abusif des clauses d’exigibilité anticipées. Elle affirme que Monsieur [K] [N] est présenté comme un investisseur aguerri et professionnel ayant réalisé trois opérations immobilières d’envergure, et qu’il est, dès lors, mal fondé à invoquer les règles du code de la consommation. Elle précise que l’emprunteur a la possibilité de produire des arguments en cas de mise en œuvre de la clause d’exigibilité anticipée, que l’emprunteur ne peut arbitrairement mettre en œuvre cette clause et que cette stipulation ne s’applique que si la déclaration inexacte porte sur un élément déterminant.

Elle sollicite l’indemnisation du préjudice subi en raison des manœuvres dolosives de Monsieur [K] [N].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé plus complet de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience à juge rapporteur du 2 juillet 2025. Elle a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS,

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Selon l’article 1131 du même code, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1137, le dol est le fait, pour un cocontractant, d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres et des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La victime d’un dol peut agir en responsabilité contre l’auteur de ce dernier sur le fondement de l’article 1240 du code civil selon lequel tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au moment de conclure les contrats de prêts et de subvention, Monsieur [K] [N], qui bénéficiait de deux prêts du CREDIT LYONNAIS d’un montant respectif de 243.000 euros et de 712.884 euros, s’est mis d’accord avec la défenderesse pour réduire ce concours financier à 302.868 euros.

Or, il s’est avéré que ce concours est resté inchangé. Cela résulte du tableau de financement mis à jour que Monsieur [K] [N] a communiqué le 17 janvier 2021 à la défenderesse, soit un an et deux mois après la conclusion des contrats de prêt et de subvention.

Le financement obtenu était donc de 1.499.627 euros au total, si l’on ajoute une subvention ANAH de 100.500 euros et une autre subvention de 91.952 euros, alors que les trois appartements achetés par le demandeur, dans le cadre de l’opération immobilière, lui ont coûté 200.000 euros, selon l’acte de vente qu’il produit en pièce numéro 38, et que les travaux réalisés lui ont coûté au total 884.503 euros, selon un décompte qu’il a communiqué à la partie défenderesse et que celle-ci verse en pièce numéro 24, ce qui établit à 1.084.503 euros le coût total de l’opération.

Il en résulte un surfinancement de 415.124 euros.

Le prêt de 247.660 euros et la subvention de 106.140 euros accordés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES se sont ainsi avérés, au moins en partie, inutiles.

En cachant le fait qu’il bénéficiait toujours des deux prêts de 243.000 euros et de 7.125.884 euros du CREDIT LYONNAIS, Monsieur [K] [N] s’est rendu coupable d’une réticence dolosive portant sur un élément déterminant pour la société défenderesse. En effet, si cette dernière avait su que Monsieur [K] [N] avait conservé les deux emprunts de 243.000 euros et de 712.884 euros, elle ne lui aurait pas accordé la subvention ni le prêt qu’elle lui a octroyés, en tout cas pas dans les proportions dans lesquelles ils ont été accordés.

Monsieur [K] [N] s’est donc rendu coupable d’un dol qui entraîne la nullité des contrats de prêt et de subvention qu’il a conclu avec la défenderesse. Il sera, de ce fait, débouté de ses demandes fondées sur ces deux conventions.

Monsieur [K] [N] n’est fondé à invoquer aucun manquement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES au devoir d’information et de conseil portant sur les clauses de remboursement anticipé des contrats, dans la mesure où il pouvait parfaitement prendre connaissance de ces clauses en lisant ces conventions.

La nullité des contrats de subvention et de prêt replaçant les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant leur conclusions, Monsieur [K] [N] devra reverser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 185.745 euros qu’elle lui a versée au titre du prêt et la somme de 53.070 euros qu’elle lui a versée au titre de la subvention, soit la somme totale de 238.815 euros.

La manœuvre dolosive de Monsieur [K] [N] a causé un préjudice à la défenderesse qui a décaissé des sommes importantes et dont les employés ont été mobilisés de manière significative sur cette affaire. En conséquence, Monsieur [K] [N] sera condamné à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens. En conséquence, Monsieur [K] [N] sera condamné à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Monsieur [K] [N] sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce la nullité pour dol des conventions de prêt et de subvention conclues le 27 novembre 2019 entre Monsieur [K] [N] et la société ACTION LOGEMENT SERVICE,

Déboute Monsieur [K] [N] de l’ensemble de ses demandes,

Le condamne à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES :

— La somme de 238.815 euros représentant les sommes qu’elle lui a indûment versées en exécution des contrats de prêt et de subvention,

— La somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— La somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 18 Septembre 2025.

La Greffière, Le Président,

Solène BREARD-MELLIN Antoine DE MAUPEOU