TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [E]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07965 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WV6

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07965 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WV6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 30/07/2018, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à [W] [E] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], esc E, 3ème étage, porte 68, et une cave, pour un loyer mensuel initial de 250,31 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 08/03/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 8541,51 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 29/07/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de [W] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner [W] [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 10125,45 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois 08/07/2024, juin inclus, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamner [W] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé augmenté des charges courantes, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamner [W] [E] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 30/07/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 13/01/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 11877,17 euros. Il maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

[W] [E], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 14/03/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, VIII, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. (…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer délivré le 08/03/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit la décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] du 28/11/2023 entrant en application le 31/05/2022, octroyant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette locative était incluse à hauteur de 1904,87 euros.

Il ressort du décompte produit que le débiteur n’a pas réglé l’ensemble de ses loyers et charges courants entre le 31/05/2022 et le 31/05/2024, de sorte qu’il ne pouvait bénéficier de la protection prévue par l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 5] HABITAT OPH a donc régulièrement fait signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire le 08/03/2024.

[W] [E] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08/05/2024 à minuit, soit à compter du 09/05/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [W] [E] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [E] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[W] [E] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du décompte produit qu'[W] [E] reste devoir une somme de 11557,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 01/01/2025, mois de novembre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [W] [E] au paiement provisionnel de cette somme arrêtée au 01/01/2025, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu des frais nécessairement engagés par le demandeur et en équité, il y a lieu de prononcer la condamnation de [W] [E] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [W] [E] aux dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 08/03/2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 09/05/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], porte 68, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [W] [E], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par [W] [E] à [Localité 5] HABITAT OPH à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [W] [E] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 11557,67 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 01/01/2025, terme de novembre 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

AUTORISE [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [W] [E] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [W] [E] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [W] [E] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 08/03/2024 et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection