TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Géraldine GAUVIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C5Y

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 15 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [G] [M] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Géraldine GAUVIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0708

DÉFENDERESSE

Madame [W] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 15 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C5Y

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 01/03/1996 à effet au 01/04/1996 M et Mme [P] [H] ont donné à bail à usage d’habitation Mme [W] [W] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer de 2500 francs et 200 francs de provision sur charges , outre droit au bail. Il est noté conclu pour 3 ans. Le bail porte sur un appartement comprenant : une entrée, une salle d’eau, un WC, une cuisine et deux pièces principales .

Par acte notarié du 29/11/2009 , M et Mme [P] [H] ont fait donation des lieux loués à Mme [W] [W].

M. [P] [H] est décédé le 21/10/2017 et Mme [P] née [B] [M] est décédée le 04/12/2021.

Par acte de commissaire de justice du 21/09/2022, Mme [P] [X] a signifié un congé pour vendre à Mme [W] [W] à effet au 31/03/2023 à minuit, avec offre de vente au prix de 300000 euros , payable comptant.

Mme [W] [W] s’est maintenue dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/09/2024 , Mme [P] [X] a assigné Mme [W] [W] sur le fondement de l’article 15 II la loi du 06/07/89, aux fins de :

voir valider le congé pour vente délivré à Mme [W] [W] le 21/09/2022 à effet au 31/03/2023 pour les lieux loués , que le bail a ainsi expiré à cette datevoir juger que Mme [W] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/04/2023voir ordonner la libération immédiate et sans délai des lieux occupés , sous astreinte de 30 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement voir ordonner l’expulsion de Mme [W] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu voir ordonner la suppression du délai de l’article 62 de la loi du 09/07/1991voir fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros voir condamner Mme [W] [W] à payer à Mme [P] [X] une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens voir ordonner l’exécution provisoire L’affaire a été retenue le 17/03/2025.

Mme [P] [X] maintient l’ensemble de ses demandes telles que formées par assignation. Elle soutient produire les justificatifs de sa qualité à agir, et des motifs de la vente, en raison de frais de ravalement de l’immeuble, des démarches de mise en vente. Elle ajoute avoir plus de 65 ans.

Elle s’en remet sur la demande de délais pour quitter les lieux .

Mme [W] [W] a été représentée. Elle soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

voir déclarer Mme [P] [X] irrecevable en ses demandes et la débouter de l’intégralité de ses demandes Voir déclarer Mme [W] [W] recevable et bien fondée en toutes ses demandes Voir prononcer la nullité du congé délivré le 21/09/2022A titre subsidiaire , voir accorder un délai d’un an à Mme [W] [W] pour quitter les lieuxVoir juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS

Sur la validité en la forme du congé :

Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail.

Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre.

Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité.

L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Enfin il doit contenir la notice d’information relatives aux obligations du bailleur et voie de recours et d’indemnisation du locataire, dont le contenu est applicable pour tous les congés postérieurs au 01/01/2018, selon l’arrêté du 13/12/2017.

Le congé a été délivré par acte de commissaire de justice du 21/09/2022 à effet au 31/03/2023, donc au moins 6 mois avant l’expiration du bail, en exposant les termes de la vente des lieux loués, avec la consistance de ceux-ci et le prix proposé de 300000 euros net vendeur. Il reproduit les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06/07/89. Il inclut la notice d’information.

Sur la validité au fond du congé :

En application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89, le congé pour vendre confère au locataire un droit de préemption, avec obligation d’offre de vente du bailleur au bénéfice du locataire pour la consistance exacte des lieux loués à un prix non dissuasif.

L’intention de vente doit exister au moment du congé. Si l’intention de vente doit exister à ce moment, le bailleur n’a pas d’obligation de parvenir à une vente des lieux, alors qu’il exerce un droit de donner congé sous certaines conditions .

L’appréciation du caractère réel et sérieux du motif de vente est à faire au moment du congé, tandis que des éléments postérieurs peuvent seulement corroborer ces éléments contemporains du congé .

Mme [P] [X] soutient que le congé est fondé sur la nécessité de vente pour des frais de ravalement de l’immeuble imposés par décision de la Ville de [Localité 5] par arrêté du 22/01/2020 et de frais de droits de succession. Elle indique produire un mandat de vente donné le 26/08/2024 et des annonces immobilières .

Mme [W] [W] fait valoir que Mme [P] [X] ne justifie pas des règlements de ses impôts de l’année 2022, et expose que la demande de ravalement est postérieure au congé , date d’appréciation de sa validité, ajoute que le montant des travaux de ravalement est ignoré. Elle soutient qu’un seul mandat de vente est produit, qu’aucune visite n’a été réalisée. Elle soutient que Mme [P] [X] possède trois corps de bâtiments à cette adresse, que ce seul congé a été donné, que le congé a été donné pour faire échec à la protection du locataire âgé , car elle avait 63 ans au moment du congé.

Mme [P] [X] produit un arrêté du 22/01/2020 pour report de l’arrêté du 20/06/2019 au 01/10/2021 pour injonction de ravalement. Elle produit un courrier reçu le 11/10/2022, constatant que les travaux ne sont pas réalisés, et prescrivant ces travaux.

Elle produit un mandat exclusif de vente du 26/08/2024 et une annonce de 2024 pour ce bien , outre annonces pour d’autres biens. Il est joint une attestation du 14/03/2025 de LOCA GESTION ayant un mandat de vente pour trois locataires de Mme [P] [X] pour des lots situés au [Adresse 3], et avoir reçu de Mme [P] [X] demande de donner congé pour vente.

Il résulte de ces éléments que la preuve de la volonté de vendre les lieux loués est établie, alors que lors du congé , des frais de ravalement étaient à engager par Mme [P] [X] , selon l’arrêté précité, nécessairement importants.

Par ailleurs , l’intention de vendre doit être caractérisée , mais le contrôle du caractère réel et sérieux du motif de vente n’est pas un contrôle de l’opportunité du congé délivré selon les biens, propriété du bailleur. Au cas présent , il est néanmoins justifié de mandats de vente pour trois lots dans l’immeuble.

Mme [W] [W] était âgée de 62 ans au moment de l’échéance du bail et ne pouvait bénéficier de la protection de l’article 15 III de la loi du 06/07/89.

Le congé du 21/09/2022 à effet au 31/03/2023 à minuit est donc valide et régulier .

Sur les conséquences de la validité du congé :

Mme [W] [W] est donc déchue de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 01/04/2023.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par Mme [W] [W]. L’astreinte sollicitée n’est pas nécessaire, Mme [W] [W] devant se reloger dans les délais légaux.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [W] [W] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est.

La demande de suppression du délai suivant commandement de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution n’est pas justifiée.

Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 01/04/2023 jusqu’au jugement au montant du loyer indexé et des charges révisées qui aurait été payés si le bail n’avait pas pris fin et depuis le jugement jusqu’au départ effectif de Mme [W] [W] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées qui aurait été payés si le bail n’avait pas pris fin et de condamner Mme [W] [W] au paiement de celle-ci.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux de Mme [W] [W] :

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dispose qu’il peut être accordé un délai pour quitter les lieux selon les critères tenant à la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, la santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, les diligences de l’occupant faites en vue de relogement.

En vertu de l’article L412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les délais sont de 1 mois à 1 an .

Mme [W] [W] sollicite un an de délais pour quitter les lieux , en faisant valoir sa demande de logement social déposée le 11/04/2022, renouvelée le 01/02/2025, de ses revenus de RSA justifié en octobre 2024, de son mariage le 25/10/2024,avec M. [R] qui a des revenus de 909 euros de retraite.

Mme [P] [X] s’en remet.

Des délais de faits se sont écoulés depuis le 01/04/2023 , qui ne justifient pas d’accorder de nouveaux délais pour quitter les lieux.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [W] [W] aux dépens incluant le coût de l’assignation , de la signification de la décision , et du congé et en équité de débouter Mme [P] [X] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DIT que le congé pour vente du 21/09/2022 pour les lieux situés au [Adresse 4], à effet au 31/03/2023 est valide et régulier

DIT que Mme [W] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 01/04/2023

FIXE l’indemnité d’occupation due depuis le 01/04/2023 au montant du loyer indexé et des charges révisées qui aurait été payés si le bail n’avait pas pris fin à compter du 01/04/2023 et jusqu’au départ effectif de Mme [W] [W] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion

CONDAMNE Mme [W] [W] à payer à Mme [P] [X] cette indemnité d’occupation

ORDONNE à Mme [W] [W] de libérer les lieux sans astreinte

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [P] [X] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [W] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures civiles d’Exécution,

DEBOUTE Mme [P] [X] de sa demande de suppression du délai pour quitter les lieux

DEBOUTE Mme [W] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE Mme [W] [W] aux dépens de l’instance incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision , du congé

DEBOUTE Mme [P] [X] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION