TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE […] ¹
Saisies immobilières SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION SAISIES IMMOBILIERES
JUGEMENT rendu le 27 mars 2025
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3X K
N° MINUTE :
DEMANDERESSE
Madame X Y née le […] à […] (42) […] représentée par M^e Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de […], vestiaire : #D0969
Demanderesse à la tierce opposition principale
DÉFENDERESSES
S.C.I. MALVINA RCS […] 412 […] […] représentée par M^e Thierry TORDJMAN, avocat au barreau de […], vestiaire : #A0949
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] à […], représenté par son Syndic, la société CABINET […] […] Copie exécutoire et 75006 […] copie hypothécaire ayant pour conseil M^e Denis-clotaire LAURENT, avocat au délivrée à : barreau de […], vestiaire : #R0010 M^e DESCOUBES non comparant, ni représenté Copie certifiée conforme délivrée S.A.S. FONCIERE DAVID & CO à : RCS CANNES 909 561 078 M^e TORDJMAN […] M^e LAURENT IMMEUBLE LE GALION M^e BOUKRIS CANNES 06 400 M^e MAAREK ayant pour conseil M^e Emmanuel BOUKRIS, avocat au barreau M^e DEAN de […], vestiaire : #G0265 non comparante, ni représentée Le :
Page 1

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE […] […] 9 PLACE SAINT SULPICE 75006 […] non comparant, ni représenté
S.A.R.L. Z AA AB RCS GRASSE 810 […] […] ayant pour conseil M^e Michel MAAREK, avocat au barreau de […], vestiaire : #D1096 non comparante, ni représentée
S.A. BNP PARIBAS SUISSE RCS GENEVE CH 270 3000 […] 1 […] (SUISSE) représentée par M^e Clément DEAN, avocat au barreau de […], vestiaire : #R0029
JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de […].
GREFFIER : Louisa NIUOLA
DÉBATS : à l’audience du 20 Février 2025 tenue publiquement,
JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe
réputé contradictoire
susceptible d’appel
* * *
* *
*
EXPOSE DU LITIGE
Suivant un jugement d’orientation rendue le 17 mars 2022, le juge de l’exécution de céans a ordonné, à l’initiative de la société BNP Paribas Suisse, créancier poursuivant, la vente forcée des biens et droits immobiliers situés 17, Quai des grands Augustins Paris VIe, appartenant à la SCI Malvina.
À l’audience du 7 juillet 2022, la société Sophia-Fernand Léger a été déclarée adjudicataire des biens sai[…] à un prix de 2 110 000 euros.
Sur surenchère, la société Foncière David & Co a été déclarée adjudicataire des biens sai[…] au prix de 2 321 000, à l’audience du 19 octobre 2023.
Par requête du 9 septembre 2024, M^me X AC a formé tierce opposition au jugement d’orientation du 17 mars 2022.
Page 2

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 octobre 2024, puis après plusieurs renvois à leur demande, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2025.
Par conclusions soutenues à l’audience et précédemment déposées par RPVA le 5 février 2025, M^me AC demande au juge de céans de :
- la recevoir en sa tierce-opposition,
- annuler le commandement valant saisie immobilière du 22 septembre 2021, publié le 2 novembre 2021 au service de la publicité foncière de Paris 2 sous le volume 2021 S n ° 83,
- rétracter le jugement d’orientation du 17 mars 2022,
- dire n’y avoir lieu à ordonner la vente forcée des droits et biens immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière,
A titre subsidiaire,
- ordonner la substitution de M^me AC dans les droits de toute adjudicataire sur les biens et droits immobiliers formant les lots n° 24 à 29 de l’état descriptif de division […] […], cadastrée section AE n° de plan 125 d’une contenance de 3a 57 ca,
- dire que la substitution interviendra sous la condition du règlement à la SA BNP Paribas Suisse, créancier poursuivant, du règlement du prix d’adjudication et de tous les frais et charges afférents à la vente,
En tout état de cause,
- débouter la SA BNP Paribas Suisse et la société Foncière David & Co de toutes leurs demandes,
- condamner la SA BNP Paribas Suisse à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, M^me AC fait notamment valoir qu’elle est recevable à former tierce opposition, dès lors qu’elle n’a pas été partie à la procédure de saisie immobilière et qu’elle invoque des moyens personnels tenant à son droit de jouissance sur le bien saisi et à son droit de substitution. Elle ajoute que la déclaration du 9 avril 2021 constatant le caractère exécutoire en France du jugement rendu le 14 avril 2020 par le tribunal de première instance du canton de Genève, ayant servi de fondement aux poursuites de la BNP Paribas Suisse, ne lui a pas été signifié, alors qu’elle était partie à l’instance. Elle ajoute disposer d’un intérêt à agir, dès lors qu’elle dispose d’un droit de substitution et qu’elle est codébitrice des sommes dues par la SCI Malvina. M^me AC fait valoir que la saisie immobilière revêt un caractère abusif, la société BNP Paribas Suisse disposant d’un nantissement conventionnel de l’intégralité de ses parts sociales en garantie d’une créance de 1 493 032,51 euros, si bien qu’elle aurait pu exercer son nantissement et revendre le bien de la SCI, alors que la mise en oeuvre de la procédure de saisie immobilière a engendré environ 580 000 euros d’intérêts de retard. Elle ajoute que la banque a commis une faute en n’indiquant pas au juge de l’exécution l’existence du
Page 3

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
nantissement lors de l’audience d’orientation. Elle soutient disposer d’un moyen qui lui est propre en qualité de caution personnelle du prêt consenti à la SCI Malvina et de titulaires des parts de cette société données en nantissement. A titre subsidiaire, M^me AC fait valoir qu’elle n’a pas été assignée à l’audience d’orientation alors que les statuts de la SCI consacre un droit de jouissance à son profit et qu’elle est tenue au remboursement du prêt à l’origine des poursuites en vertu de l’acte notarié de prêt. Elle soutient avoir été empêchée de participer aux enchères et d’exercer son droit de substitution prévu par l’article 815-5 du code civil.
Par conclusions soutenues à l’audience et précédemment déposées par RPVA le 13 février 2025, la société BNP Paribas Suisse demande à la juridiction de céans de déclarer irrecevable M^me AC en sa tierce opposition, et à défaut l’en débouter. Elle sollicite, en outre, sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre une somme de 10 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.
Elle fait notamment valoir que la publication du jugement d’adjudication emporte la purge de tous les prétendus vices susceptibles d’affecter la saisie que M^me AC entend faire valoir. Elle ajoute qu’en qualité de gérante de la SCI Malvina, elle n’est pas tiers au jugement d’orientation et qu’en qualité d’associée elle est irrecevable pour défaut d’intérêt, dès lors qu’elle n’invoque aucun moyen qui lui est propre. Sur le fond, la société BNP Paribas Suisse rappelle que le créancier a le choix des mesures d’exécution propres à assurer l’exécution de sa créance et que la poursuite de la saisie immobilière en cause ne revêt aucun caractère disproportionné. Elle ajoute que le droit de substitution prévu par les statuts de la SCI dont se prévaut M^me AC ne concerne que la cession des parts sociales et que, s’agissant de l’immeuble, elle ne pouvait se porter enchérisseur, sauf à violer les dispositions de l’article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution. La BNP Paribas Suisse précise que les dispositions de l’article 815-15 du code civil relatives à l’indivision ne s’applique pas à M^me AC, associée gérante de la SCI, seule propriétaire du bien saisi. Elle indique, enfin, que M^me AC, qui demande l’exercice d’un droit de substitution et souhaite donc devenir propriétaire du bien en cause, fait l’objet d’une procédure de surendettement de sorte qu’elle ne pourrait pas régler le prix de vente de 2 321 000 euros, outre les frais et émoluments.
Par conclusions soutenues à l’audience et précédemment déposées par RPVA le 26 novembre 2024, la société Foncière David & Co demande au juge de l’exécution de :
- juger que le paiement intégral du prix, frais et émoluments et la publication du jugement d’adjudication purgent les vices antérieurs,
- constater que M^me AC, gérante et associée majoritaire de la SCI Malvina, ne justifie pas d’un moyen propre, ni d’un préjudice particulier,
- déclarer irrecevable sa tierce opposition,
Page 4

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
- A titre subsidiaire, rejeter les demandes de M^me AD AE,
- En toute hypothèse, la condamner pour abus du droit d’ester en justice et la condamner au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses prétentions, elle soutient que la tierce opposition est irrecevable en raison de la purge des éventuels vices de la saisie par la publication du jugement d’adjudication et en raison de la qualité d’associée et de gérante M^me AC, qui n’a pas qualité pour former tierce-opposition au jugement rendu contre la société. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’elle prétend, la demanderesse était parfaitement informée, en qualité de gérante, de la procédure de saisie immobilière et du jugement d’orientation. Elle fait encore valoir qu’elle ne démontre pas son intérêt à agir en qualité de gérante et associée, faute de préjudice ou de moyen qui lui serait propre, étant relevé que le droit de substitution statutaire invoqué se heurte à l’article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution. Subsidiairement, sur le fond, elle conteste le caractère abusif de la saisie immobilière, rappelant que le créancier a le choix des mesures d’exécution et que la saisie n’était pas disproportionnée. Elle fait enfin valoir que le droit de substitution invoqué est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article R. 322-39 et qu’il n’est prévu que pour la cession des parts sociales. Elle ajoute que le bien n’étant pas indivis, les dispositions de l’article 815-15 du code civil sont inapplicables.
Par conclusions soutenues à l’audience et précédemment déposée s par RPVA le 20 février 2025, la SCI Malvina demande au juge de céans de recevoir et faire droit à la tierce opposition formée par M^me AC et de condamner la SA BNP Paribas à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle soutient notamment qu’il n’est pas établi que la déclaration d'exequatur du 9 avril 2021 ait été signifiée à M^me AC et que le choix par la société BNP Paribas Suisse de la procédure de saisie immobilière au lieu d’un exercice du nantissement constitue un abus de voie d’exécution, puisqu’il a entraîné une augmentation artificielle de la dette, aggravée par la dévalorisation du cours de l’euro par rapport au franc suisse.
Par conclusions soutenues à l’audience et précédemment déposées pa r RPVA le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du […], créancier inscrit, a demandé au juge de l’exécution de lui donner acte de ce qu’il émet toutes réserves sur la recevabilité de la tierce-opposition et s’en rapporte à justice sur le fond. Il sollicite la condamnation de M^me AC à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait référence au contenu de leurs conclusions.
Page 5

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la tierce opposition
Aux termes de l’article 582 du code de procédure civile, La tierce opposition tend à faire rétracter ou réformer un jugement au profit du tiers qui l’attaque. Elle remet en question relativement à son auteur les points jugés qu’elle critique, pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.
Selon l’article 583 du même code, est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu’elle n’ait été ni partie ni représentée au jugement qu’elle attaque. Les créanciers et autres ayants cause d’une partie peuvent toutefois former tierce opposition au jugement rendu en fraude de leurs droits ou s’ils invoquent des moyens qui leur sont propres. La tierce opposition est une voie de recours ouverte aux tiers, c’est à dire aux personnes qui, n’ayant été ni partie ni représentées au jugement, n’ont pu défendre leurs droits.
Si la Cour de cassation juge que la publication du jugement d’adjudication emporte la purge des vices de la procédure antérieure (2e Civ., 10 février 2005, pourvoi n° 03-12.794, Bull. 2005, II, n° 25), une telle règle ne saurait être opposée à un tiers, qui n’a pas été partie ni représenté à l’instance et qui entend former une tierce opposition contre le jugement d’orientation.
En revanche, il est jugé que l’associé est en principe représenté par la société et ne peut donc faire opposition à un jugement auquel elle a été partie (3e Civ., 29 mars 2000, pourvoi n° 98-18.520, Bull. n° 76).
Il est toutefois admis que l’associé d’une société civile, qui répond indéfiniment des dettes sociales à proportion de ses parts dans le capital social, peut faire opposition pour invoquer un moyen qui lui est propre, c’est à dire un moyen que lui seul aurait eu le pouvoir d’invoquer (Com., 15 mars 2017, pourvoi n° 15.10-395 ; 3e Civ., 6 octobre 2010, pourvoi n° 08-20.959, Bull. n° 180 ; 2e Civ., 23 mars 2023, pourvoi n° 21-18.120).
Dans la présente espèce M^me AC, qui est associée et gérante de la SCI Malvina entend former tierce-opposition au jugement d’orientation du 17 mars 2022, auquel elle n’était pas personnellement partie, pour soutenir, d’une part, que la procédure de saisie immobilière était abusive et, d’autre part, qu’elle disposait d’un
“droit de substitution” dont elle a été privée.
Le moyen tiré du caractère abusif du choix par la société BNP Paribas Suisse de poursuivre la saisie immobilière du bien de la SCI Malvina aurait de toute évidence pu être invoqué par cette dernière et ne constitue pas un moyen personnel à M^me AC.
La violation d’un “droit de substitution” dont bénéficierait M^me AC et dont elle aurait été privée, constitue en revanche un droit qui lui est personnel, ce qui rend sa tierce-opposition recevable de ce chef.
Page 6

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
Sur la demande d’exercice par M^me AC d’un droit de substitution
M^me AC soutient qu’elle disposerait d’un droit de substitution, dont elle aurait été privée à l’occasion de la procédure de saisie immobilière poursuivie par la société BNP Paribas Suisse.
L’article 13-VI des statuts de la SCI Malvina, initialement invoqué par M^me AC, est relatif à la vente judiciaire des parts sociales de cette société et ne consacre donc aucun droit des associés de participer à la vente aux enchères des biens et droits immobiliers de la société.
Aucune autre disposition statutaire ne prévoit un tel droit au profit des associés, ce qui, en toute hypothèse se serait heurté, s’agissant de M^me AC, qui détient 99% des parts sociales, aux dispositions d’ordre public de l’article R. 322-39 du code des procédures civiles d’exécution faisant interdiction au débiteur saisi de se porter adjudicataire par personne interposée.
En outre, contrairement à ce qu’elle prétend, le droit de jouissance dont M^me AC se prévaut sur le bien saisi ne faisait pas d’elle une partie à la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de la seule propriétaire de l’immeuble.
Elle ne peut sérieusement soutenir que le prêt notarié à l’origine du jugement fondant les poursuites, aux termes duquel elle est codébitrice “conjointe et solidaire” (sic) de la SCI Malvina aurait interdit à la banque de poursuivre le recouvrement de sa créance à l’encontre de la SCI Malvina, sans la mettre dans la cause.
Enfin, le bien saisi appartenait en pleine propriété à la seule SCI Malvina et n’était pas la propriété indivise de M^me AC, de sorte que l’article 815-15 du code civil, relatif à l’information des indivisaires en cas d’adjudication, ne lui est nullement applicable.
Dans ces conditions, la demande de rétractation du jugement d’orientation pour prévoir un droit de substitution au profit de M^me AC sera rejetée.
Sur l’application de l’article 32-1 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Se prévalant du c aractère abusif de la présente procédure, la société BNP Paribas Suisse sollicite le prononcé d’une amende civile à l’encontre de M^me AC.
Cependant, une amende civile ne peut être prononcée qu’au profit du Trésor Public. Par conséquent, le demandeur n’a pas qualité pour en réclamer le prononcé, de sorte que la demande d’amende civile doit être déclarée irrecevable.
Page 7

---

Décision du 27 Mars 2025 Saisies immobilières
N° RG 22/00003 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV3XK
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
L’issue du litige commande de mettre les dépens de l’instance à la charge de M^me AC, qui succombe.
Sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée et elle sera condamnée sur ce fondement à payer :
- la somme de 3 000 euros à la société BNP Paribas Suisse,
- la somme de 3 000 euros à la société Foncière David & Co,
- la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du […].
La demande de la SCI Malvina sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement,, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Déclare irrecevable la tierce-opposition en ce qu’elle tend à l’annulation du commandement valant saisie immobilière du 22 septembre 2021, la rétractation du jugement d’orientation du 17 mars 2022 et à dire n’y avoir lieu à ordonner la vente forcée,
Déclare partiellement recevable la tierce-opposition de M^me X AC, en ce qu’elle invoque un droit de substitution qui lui est propre,
Rejette la demande de M^me X AC aux fins d’ordonner sa substitution dans les droits de l’adjudicataire,
Déclare irrecevable la demande de la société BNP Paribas Suisse tendant au prononcé d’une amende civile,
Condamne M^me X AC à payer les sommes suivantes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
- la somme de 3 000 euros à la société BNP Paribas Suisse,
- la somme de 3 000 euros à la société Foncière David & Co,
- la somme de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires du […].
Rejette les demandes de M^me X AC et de la SCI Malvina au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne M^me X AC aux dépens,
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Juge de l’Exécution
Page 8