TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

N° RG 25/56124 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTZ

N° : 11/JJ

Assignation du :

20 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 7]

représenté par son syndic, la Société ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE (SOGI)

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDERESSE

Société Civile SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18]

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par M^e Baptiste GENIES, avocat au barreau de PARIS – #E1758

DÉBATS

A l’audience du 15 octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] a pour projet de procéder à des travaux de ravalement de sa façade avec isolation thermique par l’extérieur devant être réalisés pour partie sur un mur du bâtiment E en surplomb de la propriété des immeubles voisins.

Le bâtiment E est mitoyen de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 16], appartenant à la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17].

Le 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] a adressé à la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] les documents d’information prévus par l’article R 113-9 du code la construction et de l’habitation, indiquant que le surplomb serait de 16 centimètres au maximum.

C’est dans ce contexte que par acte du 25 juin 2025 (procédure enregistrée sous le numéro de RG 25/8659), le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Paris 20ème a fait assigner la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins essentielles d’être autorisé à réaliser des travaux d’isolation thermique extérieure en surplomb de l’immeuble situé situé [Adresse 1] à Paris 20ème.

Par ordonnance du 2 septembre 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris (section des charges de copropriété) a redistribué l’affaire à l’audience du 15 octobre 2025 à 13h30 du pôle de l’urgence civile.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/56124.

Par conclusions déposées à l’audience du 15 octobre 2025 et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande :

IN LIMINE LITIS,

— REJETER la demande de nullité de la notification d’intention de réalisation un ouvrage en surplomb et de bénéficier d’un droit temporaire d’accès sur l’immeuble voisin en vue de la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur en application des dispositions de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] formulée par la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18],

A titre principal,

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18],

— DECLARER bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à solliciter, dans le cadre des travaux régulièrement votés de ravalement et d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), l’exercice d’un droit de surplomb, ainsi qu’un droit d’accès temporaire, dit de « tour d’échelle », sur la propriété voisine située au [Adresse 3], propriété de la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18],

— AUTORISER en conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], à exercer ces droits sur le fonds voisin appartenant à la SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18], dans les conditions techniques et de durée décrites dans l’assignation et les pièces versées aux débats,

— CONDAMNER en conséquence, la SOCIÉTÉ CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18] à signer la convention de tour d’échelle et de droit de surplomb, ainsi que l’acte notarié constatant la servitude de surplomb, et ce sous astreinte de CINQ CENTS EUROS (500,00 euros) par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— FIXER le montant de l’indemnité globale et préalable à la somme de HUIT MILLE DEUX CENTS CINQUANTE EUROS (8 250,00 euros) au titre de l’accès temporaire sans emprise au sol et du droit de surplomb.

A titre subsidiaire,

— DECLARER que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est fondé à solliciter l’exercice d’un droit de surplomb, ainsi qu’un droit d’accès temporaire sur la propriété voisine située au [Adresse 3], propriété de la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18]

— FIXER le montant de l’indemnité due à la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18], ainsi que les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb et d’accès temporaire, conformément aux dispositions de l’article L. 113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation.

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000,00 €) au titre de l’article 700 outres les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience du 15 octobre 2025 et soutenues oralement par son conseil, la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] demande :

A titre principal et In limine litis:

— ORDONNER la nullité de la notification d’intention de réalisation un ouvrage en surplomb et de bénéficier d’un droit temporaire d’accès sur l’immeuble voisin en vue de la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur en application des dispositions de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] par exploit de commissaire de justice de la SAS DE LEGE LATA – CDJA en date du 4 juillet 2024

— JUGER irrecevable les demandes et les prétentions du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ;

A titre subsidiaire :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes et ses prétentions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à verser à la société CIVILE DES IMMEUBLES MODERNES DE LA [Adresse 18] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date du présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la notification d’intention de réalisation d’un ouvrage en surplomb

La Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] soulève in limine litis, au visa des articles 114 du code de procédure civile, L 113-5-1 et R 113-19 du code de la construction et de l’habitation, la nullité de la notification d’intention de réalisation un ouvrage en surplomb et de bénéficier d’un droit temporaire d’accès sur l’immeuble voisin en vue de la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur en application des dispositions de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024. Elle soutient que les propositions d’indemnisation sont insuffisamment déterminées dès lors que deux montants différents figurent dans cette notification : « SIX MILLE SIX CENT EUROS (8.250,00 EUR). » Cette incertitude lui cause un réel grief, qui ne saurait être régularisée par une simple interprétation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] s’oppose à cette demande. Il rappelle :

— les deux conditions cumulatives pour qu’une nullité pour vice de forme soit prononcée, en application de l’article 114 du code de procédure civile

— qu’aucun formalisme particulier n’est prévu par les articles L. 113-5-1 et R. 113-19 du Code de la construction et de l’habitation quant à la présentation de la proposition d’indemnité

— que l’exigence de proposition d’indemnisation ne constitue ni une formalité substantielle, ni une formalité d’ordre public.

Le demandeur affirme que l’erreur figurant dans la notification du 4 juillet 2024 est une simple erreur matérielle, qui ne fait pas grief.

Sur ce

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article L 113-5-1 du code la construction et de l’habitation dispose :

I.-Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

En l’espèce, la proposition d’indemnité préalable prévue à l’article L 113-5-1 I et II du code de la construction et de l’habitation n’est pas requise à peine de nullité du droit de surplomb.

En outre, la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] n’établit pas que l’erreur matérielle figurant dans la notification lui fait grief, dès lors que la somme de 8 250 euros figure également dans le projet de convention et qu’elle était donc parfaitement avertie du montant de l’indemnisation proposée.

Enfin, l’article R 113-21 du même code prévoit la possibilité de saisir le juge judiciaire, à défaut d’accord entre les parties ou d’opposition du propriétaire voisin, afin qu’il puisse fixer le montant des indemnités en procédure accélérée au fond, ce que demande d’ailleurs le demandeur à la présente instance.

En conséquence, sa demande de voir ordonner la nullité de la notification et sa demande subséquente de juger irrecevables les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] seront rejetées.

Sur la demande d’autorisation de réaliser les travaux d’isolation thermique en surplomb

L’article L 113-5-1 du code la construction et de l’habitation dispose :

I.-Le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s’éteint par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l’immeuble voisin.

Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s’opposer à l’exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable prévue aux I ou II.

Aux termes de l’article R 113-19 du même code, la notification prévue au III de l’article L. 1135-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice et comporte les éléments suivants :

1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

2° Un descriptif détaillé de l’ouvrage d’isolation thermique par l’extérieur, accompagné d’un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l’état initial et l’état futur ;

3° Les justificatifs démontrant qu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;

4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l’article L. 113-5-1 ;

5° Le projet d’acte authentique prévu au I de l’article L. 113-5-1 ;

6° Le projet de la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 ;

7° Une reproduction des dispositions de l’article L. 113-5-1.

Cette notification précise qu’elle constitue le point de départ du délai d’opposition de six mois prévu au III de l’article L. 113-5-1.

En application de l’article R 113-20 du même code, la convention prévue au II de l’article L. 113-5-1 précise notamment :

1° La localisation et le périmètre de l’accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;

2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation thermique par l’extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;

3° L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires ;

4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

En l’espèce, pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16], la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] soutient que le syndicat des copropriétaires demande à être bénéficiaire d’une servitude de tour d’échelle définitive.

Toutefois, il ne ressort pas de la convention (pièce n°6 en demande) que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] souhaite se voir octroyer une servitude de tour d’échelle définitive. Il est bien précisé dans cet acte que l’accès à la propriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 16] se fera « le temps nécessaire à la réalisation de cette opération » (page 3).

Dès lors, la défenderesse ne démontre aucun motif sérieux et légitime pour s’opposer au droit de surplomb.

Il convient donc d’autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] à faire procéder au ravalement et à l’isolation thermique par l’extérieur du mur pignon droit du bâtiment E, en empiétant sur la propriété du [Adresse 1] à [Localité 16], sur une épaisseur de 16 cm, selon les conditions fixées dans le projet de convention de droit de surplomb, de droit d’accès temporaire et d’installations d’échafaudages provisoires (pièce n°6 du demandeur), étant précisé que l’accès à la propriété de la Société Civile des Immeubles Modernes de [Adresse 14] est autorisé le temps nécessaire à la réalisation des travaux d’isolation par l’extérieur qui seront réalisés par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16].

L’article L 113-5-1 I du code de la construction et de l’habitation prévoit que les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier.

Ainsi, il convient de dire qu’à défaut de meilleur accord des parties entériné par acte authentique, les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 16] seront celles fixées à la présente décision.

La demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] à signer la convention de tour d’échelle et de droit de surplomb, ainsi que l’acte notarié constatant la servitude de surplomb sous astreinte sera donc rejetée.

Le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.

Il est constant, au regard des textes susvisés, qu’une indemnité est due au propriétaire du fonds surplombé, d’une part, au titre de l’exercice du droit de surplomb, et, d’autre part, venant en contrepartie du droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

L’indemnité globale et préalable au titre de l’accès temporaire sans emprise au sol et du droit de surplomb sera fixée à la somme de 8 250 euros.

Sur les demandes accessoires

La Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17], qui succombe, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejette les demandes de la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] ;

Autorise le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] à faire procéder au ravalement et à l’isolation thermique par l’extérieur du mur pignon droit du bâtiment E, en empiétant sur la propriété du [Adresse 1] à [Localité 16], sur une épaisseur de 16 cm, selon les conditions fixées dans le projet de convention de droit de surplomb, de droit d’accès temporaire et d’installations d’échafaudages provisoires (pièce n°6 du demandeur), étant précisé que l’accès à la propriété de la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] est autorisé le temps nécessaire à la réalisation des travaux d’isolation par l’extérieur qui seront réalisés par l’entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] de condamnation de la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] à signer la convention de tour d’échelle et de droit de surplomb, ainsi que l’acte notarié constatant la servitude de surplomb sous astreinte ;

Fixe le montant de l’indemnité globale et préalable au titre de l’accès temporaire sans emprise au sol et du droit de surplomb à la somme de 8 250 euros ;

Dit qu’à défaut de meilleur accord des parties entériné par acte authentique, les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 16] seront celles fixées à la présente décision ;

Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble ;

Condamne la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] aux dépens ;

Condamne la Société Civile des Immeubles Modernes de la [Adresse 17] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15], le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE