TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. DU SUD EST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e BILSKI CERVIER Sophie

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05844 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLE4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 avril 2026

DEMANDERESSES

Syndicat des copropriétaires PRINCIPAL DE LA RESIDENCE [Localité 1] ITALIE représenté par son syndic, dont le siège social est sis Cabinet LESCALLIER – [Adresse 1]

Représenté par M^e BILSKI CERVIER Sophie, avocat au barreau de Paris,

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DE LA RESIDENCE [Localité 1] ITALIE représenté par son syndic, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Adresse 1]

Représenté par M^e BILSKI CERVIER Sophie, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.C.I. DU SUD EST, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 03 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05844 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBLE4

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. du SUD EST est propriétaire des lots n°5372, n° 7705 et n° [Localité 2] au sein de la résidence [Localité 1] ITALIE située [Adresse 4] à [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice délivré suivant les formalités de l’article 659 du code de procédure civile le 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 5] (pour le syndicat principal) et [Adresse 6] (pour le syndicat secondaire) à Paris (75013), représentés par leur syndic en exercice le Cabinet LESCALLIER, ont fait assigner la S.C.I. du SUD EST devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Au syndicat principal :

—  3519,08 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;

—  911 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

-1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Au syndicat secondaire :

—  552,15 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2025 ;

—  856 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle les syndicats des copropriétaires principal et secondaire de la résidence sise [Adresse 7] à [Localité 3], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance précisant que la défenderesse n’a effectué aucun règlement depuis la délivrance de l’assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les demandeurs, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La S.C.I. du SUD EST ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Pour le syndicat principal

En l’espèce, le syndicat principal verse notamment aux débats :

une fiche d’immeuble dont il résulte que la S.C.I. du SUD EST est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°5372, n° 7705 et n° 77766 ;un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er octobre 2025 pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus arrêté à la somme de 4430,08 euros (en ce inclus 911 euros de frais de recouvrement) ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 1er février 2024, 5 mars 2024 et 11 février 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges, fonds de travaux et travaux pour les exercices concernés ainsi que les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;des lettres se présentant comme des mises en demeure en date du 25 avril 2024, 25 juillet 2024 et 23 octobre 2024 dépourvues de preuve d’envoi et deux mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception du 23 janvier 2025 et du 25 mars 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 1er octobre 2025, le compte de copropriétaire de la S.C.I. du SUD EST était débiteur de la somme de 3519,08 euros, pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais.

La S.C.I. du SUD EST, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3], la somme de 3519,08 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 novembre 2025 en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure du 25 avril 2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 165 euros au titre des mises en demeure du 25 avril 2024, du 25 juillet 2024 et du 23 octobre 2024 en l’absence de preuve de leur envoi, ainsi que celle de 136 euros au titre des frais de relance qui ne sont pas justifiés, celle de 380 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’avocat et celle de 174 euros au titre des honoraires de suivi de procédure.

Il convient donc de condamner la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 111 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la S.C.I. du SUD EST a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Pour le syndicat secondaire

En l’espèce, le syndicat secondaire verse notamment aux débats :

un décompte individuel des sommes dues à la date du 1er octobre 2025 pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus arrêté à la somme de 1408,15 euros (en ce inclus 856 euros de frais de recouvrement) ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 17 janvier 2023, 16 janvier 2024, 6 février 2025 et 31 mars 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges, fonds de travaux et travaux pour les exercices concernés ainsi que les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;des lettres se présentant comme des mises en demeure en date du 25 octobre 2023, 23 octobre 2024 et 23 janvier 2025 dépourvues de preuve d’envoi et une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mars 2025.

Il ressort du décompte produit qu’à la date du 1er octobre 2025, le compte de copropriétaire de la S.C.I. du SUD EST était débiteur de la somme de 552,15 euros, pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais.

La S.C.I. du SUD EST, ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3], la somme de 552,15 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 novembre 2025 en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure du 25 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 302 euros au titre des frais de mises en demeure dont les preuves d’envoi ne sont pas rapportées et des frais de relance qui ne sont pas justifiés, celle de 380 euros au titre des honoraires de transmission du dossier à l’avocat et celle de 174 euros au titre des honoraires de suivi de procédure.

Il convient donc en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la S.C.I. du SUD EST a agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. du SUD EST, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, les syndicats principal et secondaire se sont trouvés contraints de recourir à la justice ce qui leur a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 500 euros pour le syndicat principal et 300 euros pour le syndicat secondaire, sommes au paiement desquelles la S.C.I. du SUD EST sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3519,08 euros (trois mille cinq cent dix-neuf euros et huit centimes) au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2025 ;

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 111 euros (cent onze euros) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 552,15 euros (cinq cents cinquante-deux euros et quinze centimes) au titre des charges et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 1er octobre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 5] à [Localité 3] et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 6] à [Localité 3] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. du SUD EST au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 3 avril 2026,

La greffière La juge