TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/11782 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5YZ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LE PRE

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Julio VEGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1501

DÉFENDERESSE

S.A. GERANCE DE [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0727

Décision du 28 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 22/11782 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5YZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 27 décembre 2019, la SCI LE PRÉ a acquis, pour un prix de 210.000 euros, un local à usage commercial au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont la mission de syndic est exercée par la société Immo Balzac, devenue la SA Gérance de Passy.

Ledit syndic a, préalablement à cette vente, établi le 20 décembre 2019 un état daté concernant le bien, indiquant notamment l’absence de procédure judiciaire en cours.

A compter du 1er juillet 2021, le syndic de l’immeuble a commencé à appeler des fonds intitulés « Jugement aff. Thérésa beauté » d’un montant de 820,64 euros chacun.

Estimant ne pas avoir été dûment informée de l’existence de cette procédure judiciaire du fait du syndic, et à défaut d’une tentative de règlement amiable du litige, la société LE PRÉ a, par acte de commissaire de justice délivré le 26 septembre 2022, fait assigner devant la juridiction de céans la société Gérance de [Localité 8], afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, la société LE PRÉ demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

— Déclarer la SCI LE PRÉ recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

— Dire et juger que la société Gérance de [Localité 8] est fautive dans l’établissement de l’état détaillé du 20 décembre 2019,

— À titre principal, condamner la société Gérance de Passy à verser à la SCI LE PRÉ une somme de 21.000 euros en réparation de sa perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses,

— À titre subsidiaire, condamner la société Gérance de Passy à verser à la SCI LE PRÉ une somme de 4.923,84 euros, en réparation des sommes qu’elle a été contrainte de régler en exécution du jugement du 3 juin 2021,

— Condamner la société Gérance de Passy à verser à la SCI LE PRÉ une somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner la société Gérance de Passy à verser à la SCI LE PRÉ une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— Condamner la société Gérance de [Localité 8] aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société LE PRÉ se prévaut d’une faute du syndic consistant au défaut de mention, dans l’état daté rédigé en vue de la vente d’un lot au sein de l’immeuble en cause, de l’existence d’une procédure judiciaire, alors qu’il s’agit d’une obligation légale, laquelle a in fine donné lieu à un jugement de première instance rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 03 juin 2021, emportant notamment condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de diverses sommes, décision confirmée en appel.

Elle en déduit être fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de ce manquement du syndic à son obligation d’information, consistant en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, qu’elle chiffre à 10% du prix de vente.

A titre subsidiaire, elle réclame au même titre le remboursement des sommes réglées en exécution des termes du jugement précité du tribunal judiciaire de Paris du 03 juin 2021.

Enfin elle sollicite une somme de 5.000 euros de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive de la société défenderesse.

En réponse aux moyens adverses, qu’elle conteste, la société LE PRÉ rappelle la qualité de professionnelle de celle-ci, la légèreté avec laquelle elle a traité la situation ab initio, et soutient que la communication, dans le cadre de l’acte de vente, des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, au demeurant non-justifiée, n’a de toute façon pas vocation à soustraire le syndic de ses propres obligations dont celle d’établir un état daté conforme.

Elle relève enfin que si elle l’évoque, la société défenderesse n’a pas attrait à la cause le notaire rédacteur de l’acte de vente, de sorte que l’argument tenant à une éventuelle faute de ce dernier est inopérant.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 août 2024, la société Gérance de Passy demande au tribunal de :

« Vu les pièces,

Vu l’article 1240 du code civil,

— Juger que les conditions de la responsabilité délictuelle du cabinet Gérance de [Localité 8] ne sont pas réunies.

— Juger que la SCI LE PRÉ disposait de l’information sur les procédures dès la phase précontractuelle,

— Juger que le cabinet Gérance de [Localité 8] n’a pas commis de faute,

— Juger que la SCI LE PRÉ ne justifie pas d’un préjudice certain,

Subsidiairement,

— Juger que la SCI LE PRÉ ne justifie pas d’un préjudice en lien avec la faute alléguée,

— Débouter la SCI LE PRÉ de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement

— Débouter la SCI LE PRÉ de sa demande au titre de la perte de chance,

— Débouter la SCI LE PRÉ de sa demande au titre du remboursement des charges,

— Débouter la SCI LE PRÉ de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamner la SCI LE PRÉ à verser au cabinet Gérance de Passy la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Rosano, Avocat à la Cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

La société Gérance de [Localité 8] conclut au rejet des prétentions de la société demanderesse, soutenant que celle-ci s’est vu transmettre, dans le cadre de la vente, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de l’immeuble, lesquels faisant état de l’existence d’une procédure judiciaire.

Elle en déduit que la société LE PRÉ a été informée utilement, dès le stade précontractuel, de la réalité de cette situation, aucune faute sur se point ne pouvant donc lui être reprochée, et souligne que la demanderesse n’établit pas ne pas avoir eu communication de ces pièces.

Elle excipe par ailleurs de l’attitude fautive du vendeur et du notaire rédacteur de l’acte, le premier ayant déclaré qu’aucune procédure n’était en cours, et le second, bien qu’en possession desdits procès-verbaux, ayant rédigé un acte mentionnant l’absence de procédure.

La société Gérance de [Localité 8] prétend en outre que les préjudices dont se prévaut la société Le PRE, à titre principal ou subsidiaire, ne sont pas caractérisés, que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum, et qu’il en est de même s’agissant de la demande formée pour résistance abusive.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 03 novembre 2025, a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de «juger» et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes en paiement à titre indemnitaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l’existence, d’une faute d’un préjudice et d’un lien causal entre les deux.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d’une même mutation, un état daté comportant trois parties.

(…)

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour chaque lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ».

Les actes mentionnés à l’article 4 dudit décret sont notamment « tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot ».

La fourniture de renseignements inexacts ou incomplets engage la responsabilité du syndic (CA [Localité 7] déc. 1984, Civ 3ème 20 juin 2019 n°18-10.516).

Sur ce,

Il ressort des éléments aux débats et n’est au demeurant pas contesté qu’une procédure judiciaire était en cours au jour de la rédaction de l’état daté litigieux, le 20 décembre 2019.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause avait en effet été attrait en justice par la SARL Theresa Beauty par actes des 9 et

15 juin 2015, aux fins de paiement, procédure pour laquelle il avait constitué avocat, et qui in fine a donné lieu au jugement du 03 juin 2021, en exécution duquel des appels de fonds ont été émis.

L’obligation de mentionner, dans l’état daté, l’existence de procédures en cours, est une obligation légale de sorte que le défaut de mention précité par la société Gérance de [Localité 8] caractérise manquement fautif de cette dernière dans l’exercice de sa mission.

Le moyen de défense tenant à la communication des procès-verbaux d’assemblées générales faisant mention de cette procédure judiciaire est inopérant à soustraire le syndic de son obligation légale de mentionner également dans l’état daté lesdites procédures.

Celui tenant aux éventuelles fautes du notaire ou du vendeur l’est également, ce d’autant plus que le syndic défendeur ne les a pas attraits à la cause.

Le manquement fautif du syndic à son obligation légale a nécessairement causé à la société demanderesse un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses, que le tribunal estime devoir fixer au quantum de 5%.

Il convient par conséquent de condamner la société Gérance de [Localité 8] à verser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 10.500 euros à la société LE PRÉ, en réparation du préjudice précité.

Le surplus réclamé au même titre, injustifié, sera rejeté.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, la société Gérance de [Localité 8] doit être condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la société demanderesse une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SA Gérance de Passy à payer à la SCI LE PRÉ la somme de 10.500 euros, à titre indemnitaire,

REJETTE le surplus des demandes en paiement de la SCI LE PRÉ,

CONDAMNE la SA Gérance de Passy à payer à la SCI LE PRÉ une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA Gérance de [Localité 8] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à [Localité 6], le 28 janvier 2026.

Le Greffier Le Président