TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e GAILLARD (C0962)

M^e BOLLANI (P0255)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/01601

N° Portalis 352J-W-B7D-CO6J2

N° MINUTE : 1

Assignation du :

05 Février 2019

JUGEMENT

rendu le 10 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON (RCS de Paris 572 227 296)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Marc GAILLARD de la S.E.L.AR.L. MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962

DÉFENDERESSE

S.C.I. OD PATRIMOINE (RCS de Paris 808 743 207)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Véronique BOLLANI de la S.C.P. FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0255

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/01601 – N° Portalis 352J-W-B7D-CO6J2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente,

Madame ESCRIVE, Vice-présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 30 Mai 2024 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 juin 2008, la S.C.I. SCI [Adresse 3], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. OD PATRIMOINE, a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON des locaux composés d’une boutique et d’un entrepôt-parking en rez-de-chaussée, ainsi que d’un bureau au premier étage, constituant les lots n°12, n°14 et n°25 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2] pour une durée de neuf années à effet au 1er juillet 2008 afin qu’y soit exercée une activité de couverture, de plomberie, de zinguerie et de chauffage, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 36.000 euros hors taxes charges comprises payable mensuellement à terme à échoir.

Le contrat de bail commercial s’est prolongé tacitement à compter du 1er juillet 2017.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2018, la S.C.I. OD PATRIMOINE a fait signifier à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON un congé pour le 31 décembre 2018 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 5 février 2019, la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON a fait assigner la S.C.I. OD PATRIMOINE devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 950.000 euros.

Par ordonnance contradictoire en date du 27 mai 2019, le juge de la mise en état a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [C] [E] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. OD PATRIMOINE à compter du 1er janvier 2019.

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/01601 – N° Portalis 352J-W-B7D-CO6J2

L’expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 19 décembre 2019, a adressé un pré-rapport aux parties le 18 octobre 2021, et a déposé son rapport définitif le 11 mars 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme de 403.000 euros dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce et à la somme de 212.000 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds de commerce, et le montant de l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. OD PATRIMOINE à une somme annuelle comprise entre 33.000 euros et 37.438 euros hors taxes et hors charges selon les stipulations contractuelles, ou à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges selon les règles statutaires, à compter du 1er janvier 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 8 juin 2023, la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– juger qu’elle a droit au paiement d’une indemnité d’éviction fixée à la valeur de son fonds de commerce ;

– condamner la S.C.I. OD PATRIMOINE à lui payer la somme globale de 850.000 euros à ce titre ;

– condamner la S.C.I. OD PATRIMOINE à lui rembourser, en sus, l’intégralité des indemnités et frais de licenciement de son personnel sur présentation des justificatifs comptables ;

– juger que l’indemnité d’occupation dont elle est débitrice depuis le 1er janvier 2019 doit être fixée à la somme annuelle de 38.800 euros ;

– juger que cette somme, si elle est condamnée à la payer, se compense avec les sommes qu’elle a d’ores et déjà versées en contrepartie de son occupation des lieux ;

– condamner la S.C.I. OD PATRIMOINE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C.I. OD PATRIMOINE aux dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON fait valoir que l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit constitue une indemnité de remplacement et non de déplacement, dès lors qu’elle occupe les lieux depuis plus de soixante-cinq ans, et qu’elle est insusceptible de trouver des locaux équivalents dans le même arrondissement, de sorte qu’elle a vocation à perdre la clientèle attachée à son fonds de commerce.

Elle précise que son chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des trois dernières années s’élève à la somme de 1.629.190 euros à laquelle il y a lieu d’appliquer un taux de 45%, et non de 25% comme retenu à tort par l’expert judiciaire, si bien que la valeur marchande du fonds de commerce est de 730.000 euros constituant le montant de l’indemnité d’éviction principale.

S’agissant des indemnités accessoires, la preneuse déclare être fondée à réclamer : des frais de remploi d’un montant de 72.000 euros correspondant à 10% de l’indemnité principale ; une indemnité réparant son trouble commercial d’un montant de 30.000 euros correspondant à six mois de son excédent brut d’exploitation ; des frais de réinstallation d’un montant de 13.080 euros correspondant à celui des travaux d’aménagement qu’elle devra nécessairement entreprendre dans son nouveau local ; des frais divers et de greffe d’un montant de 5.000 euros ; ainsi que des frais de licenciement qui devront être indemnisés sur justificatifs.

Concernant le montant de l’indemnité d’occupation due à la bailleresse, elle avance qu’il correspond à la valeur locative statutaire du bien donné à bail d’un montant de 50.000 euros comme retenu par l’expert, auquel doivent être appliqués un abattement de précarité de 10% et un abattement supplémentaire de 10% tenant compte de la clause exorbitante de droit commun contenue dans le bail laissant le paiement de la taxe foncière à sa charge, et duquel doit être déduit le montant de ladite taxe foncière de 1.800 euros. Elle conteste l’application de la clause contractuelle du bail fixant l’indemnité d’occupation, laquelle ne constitue d’ailleurs qu’un plancher.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 7 avril 2023, la S.C.I. OD PATRIMOINE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

– à titre principal, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme de 142.328 euros ;

– à titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme de 399.728 euros ;

– en tout état de cause, fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges ;

– condamner la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I. OD PATRIMOINE fait observer que la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON pourra parfaitement trouver des locaux équivalents dans le [Localité 2], et souligne que 56,90% du chiffre d’affaires réalisé par cette dernière concerne des clients institutionnels, lesquels ne sont pas attachés aux locaux mais à la qualité du service offert par la locataire, ce qui démontre que le fonds de commerce est transférable, de sorte que l’indemnité d’éviction due à la preneuse doit correspondre à la valeur du droit au bail, soit 111.000 euros.

À titre subsidiaire, elle expose que la valeur marchande du fonds de commerce s’élève à la somme de 345.000 euros.

Elle consent à verser : au titre des frais de remploi, la somme de 11.100 euros en cas de transfert du fonds et la somme de 34.500 euros en cas de perte du fonds, correspondant à 10% de l’indemnité principale ; la somme de 12.840 euros au titre du trouble commercial correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation ; et la somme de 2.000 euros au titre des frais divers et de greffe. Elle conteste l’existence de frais de réinstallation eu égard à la vétusté des locaux actuels.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, la défenderesse fait remarquer que la clause contractuelle y relative n’est pas applicable, s’agissant en l’occurrence d’un maintien dans les lieux d’origine légale, et non sans droit ni titre. Elle approuve le montant de 45.000 euros estimé par l’expert judiciaire tenant compte d’un abattement de précarité de 10%.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 octobre 2023.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 30 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 10 octobre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction globale est donc constituée d’une indemnité principale à laquelle peuvent s’ajouter des indemnités accessoires.

Sur l’indemnité principale

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité principale : d’une part, doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce (Civ. 3, 13 octobre 2021 : pourvoi n°20-19340), et est constituée par la valeur la plus élevée entre la valeur marchande du fonds de commerce et celle du droit au bail (Civ. 3, 11 juin 1992 : pourvoi n°90-17109 ; Civ. 3, 13 octobre 1993 : pourvoi n°91-16942 ; Civ. 3, 16 décembre 1997 : pourvoi n°96-16779) ; et d’autre part, doit être évaluée soit à la date du départ du locataire si celui-ci quitte volontairement les lieux (Civ. 3, 26 septembre 2001 : pourvoi n°00-12620 ; Civ. 3, 14 mars 2019 : pourvoi n°18-11991), soit à la date à laquelle la juridiction statue lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Civ. 3, 24 novembre 2004 : pourvoi n°03-14620 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-15324 ; Civ. 3, 20 octobre 2016 : pourvoi n°15-15760).

De plus, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, il appartient au bailleur de démontrer le caractère transférable du fonds de commerce, la perte du fonds étant présumée.

En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 11 mars 2022, l’expert judiciaire relève qu’ « à notre avis, il est difficile de trouver des locaux équivalents et polyvalents dans le [Localité 2] où réside la « clientèle captive » du preneur. Le futur local de remplacement devra proposer la même diversité des destinations : boutique avec bureaux ainsi qu’une vaste surface d’entreposage / activité qui pourra également accueillir des camionnettes. Cette caractéristique est particulièrement rare dans [Localité 4] intra-muros y compris dans cet arrondissement. Le preneur réalise la majorité de son chiffre d’affaires non loin de son emplacement actuel ([Localité 2] et [Localité 4]). Il devra rester dans cette zone géographique « captive » » ; il ajoute que « sur un total de 1.802 factures comptabilisées en 2018, la clientèle résidait à 70% dans les [Localité 4] et [Localité 2]. […]Perdre une potentialité de clients représentant +/- 325.000 € de CA H.T. lorsque la rentabilité moyenne du fonds est de seulement 65.000 euros revient à remettre en cause la viabilité / pérennité de toute l’exploitation » (pièce n°5 en demande, pages 32 et 36).

Si la bailleresse allègue, aux termes de ses écritures, qu’ « il existe dans le [Adresse 1] de [Localité 4] des locaux équivalents permettant d’envisager un transfert du fonds de commerce. Ainsi, selon le site de BNP PARIBAS REAL ESTATE, société spécialisée dans l’immobilier, "[Localité 2] est un arrondissement très dynamique d’Île-de-France avec de nombreux locaux et entrepôts à louer et le plus peuplé de [Localité 4]". Une recherche sur Internet montre qu’il existe effectivement un marché de locaux à usage de bureaux et entrepôts dans le [Adresse 1] de [Localité 4]. L’expert judiciaire n’a d’ailleurs procédé à aucune recherche qui pourrait montrer que le fonds n’est pas transférable » (page 4 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’elle ne produit aux débats aucune pièce à l’appui de ses assertions, la présente juridiction n’ayant pas à pallier sa carence dans l’administration de la preuve en effectuant elle-même les recherches invoquées.

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

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Dès lors, il y a lieu de retenir que l’éviction de la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON entraîne la perte de son fonds de commerce, de sorte que cette dernière a droit à une indemnité de remplacement.

En conséquence, il convient de déterminer la valeur du droit au bail litigieux, puis de la comparer à la valeur marchande du fonds de commerce.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail peut être calculée selon la méthode de l’économie de loyer, consistant à capitaliser la différence existant entre la valeur locative de marché et le loyer annuel qui aurait été payé en cas de renouvellement, en fonction d’un multiple variable correspondant au coefficient de commercialité dépendant de la valeur locative de marché au mètre carré.

En application des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

En outre, en vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 dudit code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux donnés à bail dépendent d’un immeuble vraisemblablement édifié au XVIIIème siècle d’architecture sobre avec façade plate sans ornement, avec couverture en zinc et ravalement en bon état apparent (pièce n°5 en demande, page 12).

En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, l’expert judiciaire relève qu’ils bénéficient d’une visibilité réduite et qu’ils sont constitués : au rez-de-chaussée, d’une grande pièce aménagée pour recevoir la clientèle (accueil) dont une partie (au fond du local) est cloisonnée (un bureau), avec à l’arrière des sanitaires et le départ d’un escalier privatif donnant accès au premier étage ; au premier étage, d’un petit espace de rangement et d’un bureau ; et en fond de cour, d’un entrepôt à usage de stockage et de réserve, avec kitchenette vétuste et sanitaires dédiés aux ouvriers (pièce n°5 en demande, pages 13 et 14).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 87,20 m² et une surface pondérée de 49 m² s’agissant de la partie commerciale, et une surface utile de 138,60 m² s’agissant de l’entrepôt (pièce n°5 en demande, pages 22 et 23), ces valeurs n’étant contestées par aucune des parties.

Conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative d’un bien donné à bail peut être estimée en ayant recours à la méthode par comparaison, consistant à se fonder directement sur les références de transaction effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celles des locaux litigieux.

Au cas présent, eu égard à l’étude des diverses données et des dix-neuf références issues de son observation du marché constituées de deux fixations amiables ou judiciaires et de dix-sept locations nouvelles, et tenant compte notamment de l’emplacement correct des locaux en cause au regard de l’activité exercée, à savoir proches des quartiers centraux, correctement desservis par les transports en commun, mais également de leur vétusté, l’expert judiciaire retient une valeur locative unitaire de marché d’un montant de 650 euros par mètre carré pondéré s’agissant de la partie commerciale et d’un montant de 250 euros par mètre carré s’agissant de la partie à usage d’entrepôt (pièce n°5 en demande, pages 25, 26, 27 et 28).

Si la défenderesse conteste ces valeurs locatives pour privilégier une valeur de 560 euros en ce qui concerne la partie commerciale « correspondant à la valeur médiane des termes cités par l’expert judiciaire », et une valeur de 173 euros s’agissant de l’entrepôt correspondant à la moyenne des loyers référencés par l’expert (page 5 de ses dernières conclusions), il y a lieu de souligner que ce dernier a répondu à ces objections, rappelant que : « l’expertise, c’est précisément apprécier au cas par cas et ne pas résumer une évaluation à la seule moyenne des éléments de comparaison. Les caractéristiques immobilières (en l’espèce, une petite surface), les clauses du bail, et notamment celle relative à la destination des lieux loués, sont essentielles. Nous relevons que cette valeur retenue de 650 €/m² B AN H.T. H.C. pour 50 m² B (arrondis) est justifiée pour un artisan prestataire de services. Concernant l’entrepôt, nous sommes d’accord avec une valorisation de 225 €/m² U AN H.T. H.C. avant majoration de 10%, soit : 225 €/m²U AN H.T. H.C. x 1,10 = 250 €/m² U AN H.T. H.C. (arrondis) en raison de la cohérence immobilière de cette entité commerciale indissociable entre la partie boutique et l’entrepôt. L’association de ces deux types de locaux aux termes d’un seul bail est recherchée et facteur de plus-value » (pièce n°5 en demande, page 28).

Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction.

La valeur locative de marché des locaux s’élève donc à la somme de : (49 x 650) + (138,60 x 250) = 66.500 euros.

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

De fait, les parties s’accordent pour considérer que le loyer de renouvellement théorique aurait été plafonné.

Dès lors, eu égard au montant annuel du loyer fixé au bail initial, soit 30.000 euros hors taxes et hors charges, et aux derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés au premier trimestre de l’année 2008 et au troisième trimestre de l’année 2018, correspondant aux années de conclusion du bail renouvelé et du congé portant refus de renouvellement, soit respectivement 100 et 113,45, le loyer de renouvellement théorique plafonné s’élève à la somme de : 30.000 x (113,45 ÷ 100) = 34.035 euros (pièce n°5 en demande, page 29).

Dans ces conditions, compte tenu du coefficient de commercialité de 4,5 retenu par l’expert judiciaire eu égard à la rareté des lieux, lequel n’est pas contesté, la valeur du droit au bail litigieux s’élève à la somme de : (66.500 – 34.035) x 4,5 = 146.092,50 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur du droit au bail de la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON est de 146.092,50 euros.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Il y a lieu de rappeler que la valeur du fonds de commerce peut être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires réalisé par le preneur avant l’éviction (Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-11040).

En l’espèce, au regard des bilans comptables qui lui ont été communiqués, l’expert judiciaire relève que la preneuse a réalisé un chiffre d’affaires d’un montant : de 1.761.758 euros au cours de l’exercice 2017 ; de 1.673.899 euros au cours de l’exercice 2018 ; et de 1.451.913 euros au cours de l’exercice 2019 (pièce n°5 en demande, page 35).

Faisant référence aux derniers ouvrages publiés dont il ressort que compte tenu des usages professionnels, l’activité de plomberie-chauffagerie s’apprécie dans une fourchette comprise entre 10% et 50% ([P] [L] 2021) ou entre 20% et 45% ([V] 2022) du chiffre d’affaires hors taxes, l’expert a finalement appliqué au chiffre d’affaires moyen un taux de 25% (pièce n°5 en demande, page 37).

Cependant, force est de constater que ce taux de 25% apparaît manifestement sous-évalué dès lors que l’expert judiciaire, d’une part note expressément la « bonne performance commerciale (1.629.190 € CA moyen HT) dans une rue non commerçante », et d’autre part souligne qu’ « il ressort de la moyenne de ces diverses sources une base médiane de 35% CA HT (CA > 300.000 € HT) » (pièce n°5 en demande, page 37).

Dans ces conditions, le taux de 35% devant être appliqué au chiffre d’affaires moyen apparaît plus adéquat et sera retenu.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la valeur marchande du fonds litigieux peut justement et souverainement être estimée à la somme de : [(1.761.758 + 1.673.899 + 1.451.913) ÷ 3] x 35% = 570.216,50 euros.

En conséquence, il convient de retenir que la valeur marchande du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON est de 570.216,50 euros.

Conclusion sur le montant de l’indemnité principale

En définitive, dès lors que la valeur marchande du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail litigieux, il y a lieu de retenir que la première représente le montant de l’indemnité principale devant revenir à la preneuse à bail.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité principale due par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme de 570.216,50 euros.

Sur les indemnités accessoires

Les indemnités accessoires correspondent à l’indemnisation des frais que le preneur n’aurait pas à engager s’il n’avait pas été évincé des locaux loués.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont notamment destinés à couvrir les droits de mutation à régler par le preneur évincé en vue de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de même valeur que l’ancien, étant précisé que le bailleur est tenu d’indemniser celui-ci sauf s’il est établi que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds (Civ. 3, 18 décembre 2012 : pourvoi n°11-23273), la charge de la preuve de cette absence de réinstallation pesant sur le bailleur (Civ. 3, 16 juin 1993 : pourvoi n°91-19996 ; Civ. 3, 6 novembre 2001 : pourvoi n°00-12946 ; Civ. 3, 11 septembre 2013 : pourvoi n°12-15425).

En l’espèce, eu égard aux droits d’enregistrement prévisibles calculés selon les prescriptions du code général des impôts ainsi qu’aux commissions d’agence immobilière et frais juridiques usuellement pratiqués, l’expert judiciaire a évalué ces frais accessoires à 10% du montant de l’indemnité principale (pièce n°5 en demande, page 39), ce pourcentage étant admis par les deux parties.

Ce pourcentage apparaît pertinent et sera retenu, si bien que les frais de remploi s’élèvent à la somme de : 570.216,50 x 10% = 57.021,65 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant des frais de remploi dus par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme de 57.021,65 euros.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale (Civ. 3, 19 novembre 1997 : pourvoi n°96-70046).

En l’occurrence, aux termes de son rapport définitif, l’expert judiciaire a évalué le préjudice subi du fait du trouble commercial à un montant correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen dégagé sur les trois derniers exercices comptables connus (pièce n°5 en demande, pages 35 et 39).

Ce montant apparaît pertinent et sera retenu, si bien que compte tenu des bilans comptables communiqués, le trouble commercial peut être évalué à la somme de : (65.686 ÷ 12) x 3 = 16.421,50 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON au titre du trouble commercial à la somme de 16.421,50 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation couvrent les frais nécessaires à l’installation d’une nouvelle boutique ayant des caractéristiques semblables à l’ancienne et bénéficiant d’aménagements spécifiques et d’équipements similaires, étant précisé que lesdits frais sont dus tant dans l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement (Civ. 3, 21 mars 2007 : pourvoi n°06-10780 ; Civ. 3, 12 janvier 2017 : pourvoi n°15-25939 ; Civ. 3, 11 juillet 2019 : pourvoi n°18-16993).

En l’espèce, l’expert judiciaire note qu’ « à notre avis, les frais d’aménagement et de décoration (hors mobilier) d’une boutique spécialisée sont d’environ 500 €/m2C HT […]. Un abattement de 70% est justifié au titre de la vétusté » (pièce n°5 en demande, page 33).

Cependant, force est de constater, comme le relève à juste titre la bailleresse, que la locataire n’allègue aucun agencement spécifique ni aucun concept particulier, si bien que sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation sera rejetée.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON de sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation.

Sur les frais divers et de greffe

Les frais divers et de greffe sont inhérents aux formalités liées au changement de siège social du preneur évincé auprès du registre du commerce et des sociétés, au remplacement des imprimés et documents commerciaux, à l’éventuel transfert des lignes téléphoniques, etc.

En l’occurrence, le montant de 5.000 euros retenu par l’expert judiciaire apparaît surévalué (pièce n°5 en demande, page 51) et sera ramené à la somme de 2.500 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON au titre des frais divers et de greffe à la somme de 2.500 euros.

Décision du 10 Octobre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 19/01601 – N° Portalis 352J-W-B7D-CO6J2

Sur les frais de licenciement

Les frais de licenciement du personnel du locataire sont remboursés par le bailleur sur justificatifs (Civ. 3, 2 octobre 2012 : pourvoi n°11-13483 ; Civ. 3, 30 septembre 2014 : pourvois n°10-25601 et n°12-24921).

En l’espèce, il appartiendra à la bailleresse de rembourser à sa locataire les frais de licenciement engagés à la suite de son départ des locaux.

En conséquence, il convient de dire que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON seront remboursés par la S.C.I. OD PATRIMOINE sur production de leurs justificatifs.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

En définitive, l’indemnité d’éviction due à la preneuse à bail s’élève à la somme totale de : 570.216,50 + 57.021,65 + 16.421,50 + 2.500 = 646.159,65 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la somme totale de 646.159,65 euros, outre les frais de licenciement qui seront remboursés sur production de leurs justificatifs, et de condamner la première à payer ces sommes à la seconde, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

Selon les dispositions des deuxième à huitième alinéas de l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Enfin, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, si le quatrième alinéa de la clause intitulée « Clause résolutoire • Sanctions » insérée au contrat de bail commercial litigieux prévoit que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire, ou expiration du bail, sera fixée d’un commun accord entre les parties ou à défaut par le juge, et ne pourra en aucun cas être inférieure au montant du loyer majoré de 10% » (pièce n°2 en demande, page 9), force est de constater que les parties s’accordent pour considérer que cette stipulation n’est pas applicable à leur situation, et que l’indemnité d’occupation doit être déterminée suivant les règles statutaires.

De fait, l’expert judiciaire a évalué le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 50.000 euros hors taxes et hors charges à laquelle il a appliqué un abattement de précarité de 10%, estimant dès lors le montant de l’indemnité d’occupation statutaire à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges (pièce n°5 en demande, page 41), cette valeur locative et cet abattement n’étant pas contestés.

Si la demanderesse allègue que « cette valeur […] ne prend pas en compte les charges exorbitantes du droit commun, dont en particulier le remboursement de la taxe foncière […]. Il est pourtant d’usage que les charges exorbitantes du droit commun, tel que le remboursement de la taxe foncière, doivent être prises en compte dans le calcul de la valeur locative. […] Cette baisse peut être raisonnablement estimée à 10% de la valeur locative. […] Audit montant de 45.000 €, il y a lieu de déduire la quote-part de taxe foncière supportée par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON, d’un montant approximatif de mille huit cents euros (1.800 €) » (page 13 de ses dernières conclusions), il y a toutefois lieu de relever qu’un tel raisonnement aboutirait à ce que la taxe foncière mise à sa charge soit prise en compte deux fois, ce qui ne saurait être admis.

De plus, comme le souligne à juste titre la bailleresse, l’expert judiciaire, après avoir rappelé que « ce bail présente une seule clause réputée exorbitante de droit commun : la prise en charge par le locataire de l’impôt foncier et de la taxe sur les bureaux », a expressément indiqué que la valeur locative s’élevait à « 50.000 € (toutes clauses du bail considérées) » (pièce n°5 en demande, pages 21 et 27), de sorte qu’il est établi que la clause exorbitante de droit commun relative à la prise en charge par la preneuse de la taxe foncière a d’ores et déjà été prise en considération dans le calcul de la valeur locative.

En tout état de cause, force est de constater que la locataire ne produit aucune pièce à l’appui de son assertion selon laquelle ladite taxe serait d’un montant de 1.800 euros.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation statutaire sera fixé à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la S.C.I. OD PATRIMOINE à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. OD PATRIMOINE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l’expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

En raison de l’ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, apparaît nécessaire et sera ordonnée, selon les dispositions de l’article 515 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de l’introduction de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE à la somme totale de 646.159,65 euros (SIX CENT QUARANTE-SIX MILLE CENT CINQUANTE-NEUF euros et SOIXANTE-CINQ centimes) le montant de l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. OD PATRIMOINE à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON en réparation du préjudice résultant du refus de renouvellement du contrat de bail commercial, se décomposant comme suit :

– la somme de 570.216,50 euros au titre de l’indemnité principale,

– la somme de 57.021,65 euros au titre des frais de remploi,

– la somme de 16.421,50 euros au titre du trouble commercial,

– la somme de 2.500 euros au titre des frais divers et de greffe,

ORDONNE que les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON seront remboursés par la S.C.I. OD PATRIMOINE sur production de leurs justificatifs,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON de sa demande d’indemnité au titre des frais de réinstallation,

CONDAMNE la S.C.I. OD PATRIMOINE, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON la somme globale de 646.159,65 euros (SIX CENT QUARANTE-SIX MILLE CENT CINQUANTE-NEUF euros et SOIXANTE-CINQ centimes) à titre d’indemnité d’éviction, ainsi qu’à rembourser les frais de licenciement supportés par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON sur production de leurs justificatifs,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON à la S.C.I. OD PATRIMOINE à la somme annuelle de 45.000 (QUARANTE-CINQ MILLE) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2019 jusqu’à la libération effective des locaux donnés à bail se matérialisant par la restitution des clefs,

CONDAMNE la S.C.I. OD PATRIMOINE à payer à la S.A.R.L. ENTREPRISE CLAIRON la somme de 5.000 (CINQ MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. OD PATRIMOINE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 10 Octobre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Lucie FONTANELLA