TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00990 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUCA

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CARTIGNY

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Olivier CARDON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. AUTO PIECE A.W.

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ORDONNANCE du 21 Octobre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 15 mars 2022, la SCI [Adresse 5] a mis à bail au profit de la SASU Auto Pièces A.W des locaux situés au [Adresse 6] à Roubaix (Nord) à compter du 1er avril 2022. Conclu pour une durée de neuf années, le bail prévoit un loyer annuel de 6 000 euros, hors taxes hors charges, payable mensuellement et d’avance, et le versement d’un dépôt de garantie de 1 500 euros.

Le 30 avril 2025, à la suite d’impayés, la SCI [Adresse 5] a fait signifier à la SASU Auto Pièces A.W un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le même jour, la SCI [Adresse 5] a également fait signifier à la SASU Auto Pièces A.W un commandement de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance, visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré le 19 juin 2025, la SCI [Adresse 5] a assigné la SASU Auto Pièces A.W devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater acquise la clause résolutoire inscrite au contrat de bail commercial signé le 15 mars 2022 ;

Par conséquent,

— prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 30 mai 2025 ;

— prononcer l’expulsion sans délai de la SASU Auto Pièces A.W et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué d’une superficie utile de 330 m2 situé [Adresse 2] à [Localité 8] s’il y a lieu sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance, et au besoin avec l’assitance de la force publique et d’un serrurier ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger que l’ensemble des obligations de la SASU Auto Pièces A.W n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI Cartigny, à titre provisionnel : – la somme de 15 138,40 euros au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 30 mai 2025 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale à la somme de 558,30 euros TTC par mois.

— condamner la SASU Auto Pièces A.W à verser au profit de la SCI Cartigny, à titre provisionnel, la somme de 1 477,26 euros au titre de la clause pénale ;

— dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur la SCI [Adresse 5] à titre indemnitaire provisionnel ;

— condamner la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SASU Auto Pièces A.W aux entiers frais et dépens de ce la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et du commandement de défaut d’assurance visant la clause résolutoire délivré le 30 avril 2025 ;

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supportée par la SASU Auto Pièces A.W.

L’affaire a été appelée à l’audience le 8 juillet 2025 et renvoyée à l’audience du 23 septembre 2025 pour assignation de la SASU Auto Pièces A.W au domicile personnel de son gérant.

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

La SCI Cartigny, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses des 19 juin 2025 et 1er août 2025, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SASU Auto Pièces A.W n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la décision étant susceptible d’appel, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 du code de procédure civile par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473 du même code.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent.

Le commandement du 30 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 14 580,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 192,52 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 30 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la SASU Auto Pièces A.W de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif et sans qu’il y ait besoin de prononcer une astreinte.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’acquisition de la clause résolutoire rend la SASU Auto Pièces A.W occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la SASU Auto Pièces A.W . Il convient de fixer, à compter du 31 mai 2025, le montant de cette indemnité au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 15 mars 2022, le commandement de payer du 30 avril 2025 et le décompte actualisé au 31 mai 2025, de sorte qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 15 138,40 euros, terme de mai 2025 inclus.

Il convient donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025, date de l’assignation.

Sur la clause pénale

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond, à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, la pénalité invoquée n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle s’inscrit de façon évidente dans le cadre prévisible de la relation contractuelle pour un montant dont il est manifeste qu’il n’est ni excessif, ni dérisoire.

Par conséquent, la SASU Auto Pièces A.W sera condamnée à verser une provision de 1 477, 26 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 18 du bail.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Le juge des référés ne peut se prononcer sur la compensation d’un arriéré ou d’une pénalité avec le dépôt de garantie comme le sollicite la demanderesse en réclamant de conserver le montant versé par le preneur à ce titre.

Dès lors, il n’y aura pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande au titre des frais de l’exécution forcée

Il n’y a pas à lieu à référé concernant des frais d’exécution forcée qui n’ont pas été exposés.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande formulée à ce titre par le demandeur.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la SASU Auto Pièces A.W les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la SASU Auto Pièces A.W, condamnée aux dépens, à payer à la demanderesse, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance est donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la SCI [Adresse 5] et la SASU Auto Pièces A.W concernant les locaux situés n° [Adresse 2] à Roubaix (Nord) depuis le 30 mai 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU Auto Pièces A.W et de tout occupant de son chef des lieux situés n° [Adresse 2] à [Localité 7] (Nord), dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise au besoin la SCI Cartigny à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 31 mai 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la SCI Cartigny à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la SASU Auto Pièces A.W au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI Cartigny chaque mois, au plus tard le dixième jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 15 138, 40 euros (quinze mille cent trente huit euros et quarante centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation, terme de mai 2025 inclus ;

Condamne la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 477, 26 euros (mille quatre cent soixante-dix sept euros et vingt-six centimes), à titre de provision à valoir sur la clause pénale prévue au bail ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du 1er août 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie et la demande au titre des frais de l’exécution forcée ;

Condamne la SASU Auto Pièces A.W aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 ;

Condamne la SASU Auto Pièces A.W à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN