TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

SCI [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e François DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAESD

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 6] RIVE GAUCHE , société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François DE LASTELLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

SCI [Adresse 5], société civile

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAESD

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) DU PONT DE MONTEFIORE est propriétaire des lots n°7 et 21 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice délivré à la défenderesse le 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné la SCI [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 et capitalisation des intérêts:

—  6527,88 euros au titre des charges de copropriété du 1er juillet 2023 au 23 avril 2025,

—  113,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au soutien de sa demande, il a fait valoir que la SCI DU PONT DE MONTEFIORE ne payait pas ses appels de charges, ce qui entraînait pour lui des difficultés de gestion. Il a ajouté que la défenderesse avait à ce titre déjà été condamnée à deux reprises.

Assignée à étude, la SCI [Adresse 5] et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°7 et 21,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025,

— les régularisations de charges 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 2 novembre 2023 et 17 septembre 2024 comportant :

o vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2023,

o vote des travaux et dépenses suivantes : réfection étanchéité (Assemblée générale du 2 novembre 2023 résolution 4), dévoiement des réseaux d’eaux pluviales (Assemblée générale du 2 novembre 2023 résolution 5), réfection étanchéité terrasse 6ème (Assemblée générale du 17 septembre 2024 résolution 13),

— un décompte arrêté au 16 avril 2025,

— deux décisions du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, en date des 31 janvier 2022 et 3 juillet 2023,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6527,88 euros au 16 avril 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme de 6527,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date de réception de la mise en demeure du 13 février 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 113,67 euros, décomposés comme suit :

—  105,64 euros de frais de mises en demeure par avocat,

—  8,03 euros de frais postaux.

Ces éléments étant justifiés, la somme de 113, 67 euros sera allouée au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Ce mécanisme, appelé anatocisme, est destiné à compenser le préjudice du créancier pour le retard de paiement et inciter le débiteur à y mettre fin.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts ayant été demandée, elle sera ordonnée.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la SCI DU PONT DE MONTEFIORE ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui constitue des manquements répétés et a nécessairement des répercussions sur le syndicat des copropriétaires. Il s’agit en outre de la troisième instance introduite par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le paiement des charges de copropriété et des travaux.

Elle sera condamnée à payer la somme de 600 euros de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, les sommes de:

—  6527,88 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 avril 2025, portant sur la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, avec capitalisation des intérêts,

—  113, 67 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965),

—  600 euros au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente