N° RG 24/02119 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GK7M

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[E] [S], [O] [H]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE,

dont le siège social est sis 7 rue Latham – CS 93310 – 41033 BLOIS CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Mme [G] [V] (Membre de l’entrep.)

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [S]

né le 21 Novembre 1994 à MAINVILLIERS (28300),

Madame [O] [H],

demeurant tous deux 29 avenue Ambroise Paré – Logt n°25 – Etage 4 – 28000 CHARTRES

non comparants, ni représentés

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 01 Octobre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 4 août 2023, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [E] [S] et à Madame [O] [H] un appartement n°25 situé 29 avenue Ambroise Paré 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 362,12 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a fait signifier à Monsieur [E] [S] et à Madame [O] [H] le 15 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.620,10€ et de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance.

Le 19 juillet 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement. La société 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite:

De concilier les parties et à défaut de : Constater qu’aux vues des circonstances de l’espèce et conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, la SA Eure et Loir Habitat est bien fondée à saisir la présente juridiction,Constater qu’au vu des circonstances de l’espèce et conformément aux dispositions de l’article 750-1 3 du code de procédure civile, la présente demande n’a pas à être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative. Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti par la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE à Monsieur [E] [S] et à Madame [O] [H] qui devront quitter les lieux avec tout occupant de leur chefOrdonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] ainsi que de celles de tous occupants de leur chef des lieux loués et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à leurs risques et périls en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure. Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus actualisés à la date du 9 février 2024, la mensualité de mai 2024 étant incluse à hauteur de la somme de 1452,78 euros outre intérêt de retard au taux légal à compter de la décision,Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges actualisé qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, suite à un départ volontaire soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire ou si les biens sont séquestrés sur place jusqu’au déménagement par la personne expulsée ou jusqu’à la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles ou enfin à l’issue du délai de 2 mois prévu à l’article R433-1 du code de procédure civile d’exécution et dire que cette indemnité d’occupation pourra être actualisée comme l’aurait été les loyers et les charges Condamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE une somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamner solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le cout du commandement de payer, déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédureConstater que l’exécution provisoire est de droit, étant parfaitement compatible avec cette affaire et ce conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile A l’audience du 1er octobre 2024, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée par Mme [V] régulièrement munie d’un pouvoir – reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.579,46 euros. Elle expose que des paiements ont été effectués au mois de septembre à hauteur de 800 euros. Elle maintient ses demandes, souligne n’avoir eu aucun contact avec les locataires et s’oppose à l’attribution de délais de paiement.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] ne sont ni présents ni représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à la présente situation, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er octobre 2024.

Par ailleurs, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 février 2024, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d’ordre plus protectrice, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clefs puis, chaque année, à la demande du bailleur ; la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2023 contient une clause résolutoire (article :« Article 9 – Résiliation de plein droit du contrat de location ») pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance.

Un commandement de payer a été signifié le 15 février 2024 visant la clause résolutoire pour défaut de paiement pour la somme en principal de 1 620,10 € et pour défaut d’assurance. Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Il n’a pas davantage été justifié d’une assurance habitation en cours de validité dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Il convient en conséquence de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur depuis le 15 mars 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

Dans ces conditions, il y a lieu d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 579,46 € à la date du 21 mai 2024.

Compte-tenu de la clause de solidarité prévue à l’article 13 du contrat de bail, les locataires seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1 579,46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Compte tenu de l’absence de délais, ils seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Elle sera également due solidairement conformément aux dispositions du bail.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, la situation économique de Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H], commande de ne pas faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2023 entre la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] concernant l’appartement n°25 situé 29 avenue Ambroise Paré 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 15 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 15 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1 579,46€ (mille-cinq-cent-soixante-dix-neuf euros et quarante-six cents) (décompte arrêté au 30 septembre 2024), avec les intérêts au taux à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] à payer à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] et Madame [O] [H] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Liliane HOFFMANN